Az ingatlan ajándékozása összetett jogi folyamat, amely számos adó- és illetékfizetési kötelezettséggel járhat. Ez a cikk részletesen bemutatja az ingatlanajándékozás különböző formáit, a kapcsolódó jogszabályokat és a gyakorlati tudnivalókat.
Az ingatlanajándékozás alapjai
Ingatlanajándékozáskor fontos, hogy a megajándékozott elfogadja az ajándékot, és erről aláírásával tanúbizonyságot is tegyen. Ahhoz, hogy a földhivatal bejegyezze a megváltozott tulajdonjogot, szükség van egy közjegyző vagy ügyvéd előtt megkötött ajándékozási szerződésre. Ingatlan ajándékozásakor mindenképpen fel kell keresni egy közjegyzőt vagy ügyvédet a szerződés megkötéséhez, ugyanis a földhivatal csak közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat alapján jegyez be tulajdonjogot.
Az ajándékozási szerződés tartalma és költségei
Az ajándékozási szerződés díját a közjegyzői vagy az ügyvédi munkadíj adja, amely az ügyértéktől függ. A szokásosnál nagyobb mértékű ingóságok, illetve ingatlanok ajándékozásakor főszabály szerint a házastársaknak közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalniuk a szerződést.
Jó tudni, hogy az ajándékozási illetékre 2013. január 1-je óta új szabályok vonatkoznak.
Illetékfizetési és adózási kötelezettségek
Személyi jövedelemadót sem az ajándékozónak, sem a megajándékozottnak nem kell fizetnie ingatlanajándékozáskor, mivel jövedelem egyik fél számára sem keletkezett a tranzakció során.
A rokonság foka és az illetékmentesség
Azt, hogy kell-e illetéket fizetni a családon belüli ajándékozás során, a rokonság foka, valamint az ajándék értéke határozza meg. Az egyenesági rokonok (szülő - gyermek, nagyszülő - unoka) minden esetben mentesülnek az ajándék utáni illetékfizetéstől, függetlenül az ajándék értékétől. Ugyancsak illetékmentes a házastársak közötti ajándékozás, ám az élettársi kapcsolatban élőknek az oldalági rokonokkal egyező szabályok szerint már bizony fizetniük kell (ha az ajándék értéke meghaladja a 150 ezer forintot). Oldalági rokonok, távoli hozzátartozók kötelesek illetéket fizetni ajándékozáskor. Náluk a lakóingatlanok esetében 9%, az egyéb ingatlanoknál (pl. nyaraló) 18% az illeték mértéke.
Illetékmentesség bizonyos esetekben
- Lakóház építésére alkalmas telektulajdon (tulajdoni hányad) öröklése, ha az örökös az örökölt ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.
- Lakóház építésére alkalmas telektulajdon (tulajdoni hányad) ajándékozása, ha a megajándékozott az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.
Az ajándék visszakövetelése
Az ajándékot (legyen az akár ingatlan, akár más, nem szokásos értékű ajándék), illetve az ajándék helyébe lépett értéket utóbb vissza lehet követelni a megajándékozott személytől.
Visszakövetelési okok:
- Ha az ajándék még megvan, az ajándékozó visszakövetelheti, ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van - és a visszakövetelés a megajándékozott létfenntartását sem veszélyezteti.
- Ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték még megvan, azt az ajándékozó visszakövetelheti, ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el. Ha azonban az ajándék már nincs meg, vagy az érte kapott összeget a megajándékozott már felélte, hiába követ el súlyos jogsértést a megajándékozott, nem kötelezhető semmilyen visszaszolgáltatásra.
- Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
Az örökös általi visszakövetelés
A törvény csak az ajándékozót jogosítja fel arra, hogy meghatározott esetekben az ajándékot visszakövetelje, illetve követelje az ajándék helyébe lépett értéket. Előfordulhatnak olyan esetek, amikor az ajándékozásra az ajándékozót olyan feltevés indította, amely az örökös javára, illetve az ő javára is szólt. Ilyen esetben kivételesen az ajándékozó örökösét megilleti az a jog, hogy saját nevében követelje vissza az ajándékot, illetve követelje az ajándék helyébe lépett értéket. Az örökös általi visszakövetelésre tehát csak kivételesen van lehetőség.
Végintézkedés és ajándékozás halál esetére
Arról, hogy a halálunk után kihez kerüljön a vagyonunk, vagy akár csak egy-egy vagyontárgyunk, többféleképpen is dönthetünk. A végintézkedésnek 3 formája van: végrendelet, öröklési szerződés, halál esetére szóló ajándékozási szerződés.
Halál esetére szóló ajándékozási szerződés
A halál esetére szóló ajándékozási szerződés még az örökhagyó életében jön létre azzal, hogy a megajándékozott csak az örökhagyó halálával szerzi meg az ajándék tulajdonjogát. Aki azt szeretné, hogy valamely vagyontárgya garantáltan egy kiválasztott személyhez, például az unokájához kerüljön (aki alapesetben nem is lenne az örököse), választhatja a speciális, halál esetére szóló ajándékozási szerződést is.
A halál esetére szóló ajándékozás abban különbözik az egyszerű ajándékozástól, hogy a vagyontárgy csak az ajándékozó halála után lesz a megajándékozotté, továbbá feltétele, hogy a megajándékozott az ajándékozót túlélje. Fontos megjegyezni, hogy a halál esetére szóló ajándékozási szerződés ingyenes, míg az öröklési szerződés visszterhes.
A halál esetére szóló ajándékozás az új Ptk.-ban az Öröklési jogban (HETEDIK KÖNYV) került szabályozásra, hiszen a végintézkedés egyik formája. A Ptk. 7:53. §-ának (1) bekezdése szerint, ha az ajándékozás azzal a feltétellel történt, hogy a megajándékozott az ajándékozót túléli, a szerződésre az ajándékozás szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a szerződés alaki követelményeire az öröklési szerződés alaki követelményei irányadók. A halál esetére szóló ajándékozási szerződés annyiban tér el az általános ajándékozási szerződéstől, hogy a szerződő feleknek ki kell kötni azt a feltételt, hogy a megajándékozott az ajándékozót túléli.
Kötelesrész és osztályrabocsátás
A végrendelkezés jelentősége abban rejlik, hogy az örökhagyó eltérjen a törvényes öröklés rendjétől - valakinek többet, valakinek pedig kevesebbet juttat annál, mint ami a törvény szerint megilletné. A végrendelet készítés is megfelelő lehet arra, hogy előnyben részesítsünk valakit azok közül, akik egyenlő arányban örökölnek, ilyenkor azonban nem szabad megfeledkezni a kötelesrészről. Kötelesrészre az örökhagyó gyermeke, házastársa és szülője lehet jogosult - de csak akkor, ha a törvényes öröklés rendje szerint is örökölnének. A kötelesrész mértéke az egyharmada annak az örökrésznek, ami egyébként a törvény szerint járna. A kötelesrészt attól a személytől lehet követelni, aki örökölt - tehát ha nem adja ki önként, akár pert is indíthatunk vele szemben.
Az osztályrabocsátás lényege a következő: ha több leszármazó közösen örököl, mindegyik örököstárs köteles a hagyaték értékéhez hozzászámítani annak az ingyenes adománynak az értékét, amelyben őt az örökhagyó életében részesítette, feltéve, hogy a hozzászámítást az örökhagyó kikötötte, vagy a körülményekből arra lehet következtetni, hogy a juttatást a hozzászámítás kötelezettségével adta.
Kiskorúak és cselekvőképtelen személyek ajándékozása
Bármennyire is szorult helyzetbe kerülnek a szülők, kiskorú gyermekük nem ajándékozhatja nekik a nevén lévő ingatlant. Nincs lehetőség például arra, hogy a gyermek a nagyitól örökölt lakást a szüleinek ajándékozza, mert ezt a törvény - a kiskorúak érdekeinek védelmében - nem engedélyezi. Kizárólag a lakás értékesítésére kerülhet sor a gyámhivatal jóváhagyásával, ám a vételárat ez esetben sem adhatja a szülőknek a gyerek, és azt a szülők saját célra nem használhatják fel.
A halál esetére szóló ajándékozási szerződésben nem lehet ajándékozó (örökhagyó) a cselekvőképtelen kiskorú és a cselekvőképtelen nagykorú még törvényes képviselő hozzájárulásával és gyámhatóság jóváhagyásával sem.
tags: #hagyatek #elajandekozasa #teherrel