Per-, teher- és igénymentes ingatlan: A német jogi háttér és a gyakorlati tudnivalók

2018-ban az ingatlan adásvételi szerződésekben gyakran találkozunk azzal a mondattal, hogy „Eladó szavatolja, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes…”. Szerencsés esetben ez a mondat magától értetődő eleme egy ingatlannal kapcsolatos megkötött adásvételi szerződésnek. Ugyanakkor a gyakorlatban számtalan példát látunk különböző követelésekkel terhelt ingatlanok értékesítésére is. A "per-, teher- és igénymentes" kifejezés az ideális állapotot írja le, de a valóságban az adásvételek jelentős része terhelt ingatlanokkal történik. Ez a hármas fogalom az ingatlan jogi státuszának „szentháromsága”. Ha ez a feltétel teljesül, a vevő biztos lehet abban, hogy a tulajdonjogot korlátozás nélkül szerzi meg.

A jogszavatosság általában

A jogszavatosság lényege, hogy az eladó szavatolja, hogy az eladott ingatlan harmadik személy jogaitól mentes, vagyis tulajdonjog megszerzését semmilyen jogi akadály nem gátolja. Az eladó jogszavatossága a szerződés szövegében tipikusan úgy jelenik meg, hogy, "az Eladó szavatolja, hogy az Ingatlan per-, teher- és igénymentes", magyarán nem terheli sem tulajdonjogi vita, sem jelzálogjog, sem pedig harmadik személy olyan igénye, amely korlátozná a vevő tulajdonosi jogait.

A jogszavatosság következménye, hogy az eladó felelősséget vállal az ingatlan tehermentességéért, és az esetleges problémákat köteles elhárítani. Ha ez nem történik meg, a vevő a Polgári Törvénykönyv értelmében jogosult elállni a szerződéstől, illetve kártérítést követelni.

Permentesség

Az ún. „permentesség” egy ingatlan esetében azt jelenti, hogy az adott ingatlant érintő tulajdonjogi, használati vagy egyéb jogviták nincsenek folyamatban, és semmilyen peres eljárás ténye nincs feljegyezve az ingatlan tulajdoni lapjára. Ez azért lényeges, mert a perfeljegyzés akadályozhatja az ingatlan tulajdonjogának szabad átruházását, illetve egy esetleges peres eljárás kimenetele jelentős kockázatot jelenthet a potenciális vevők számára.

A perfeljegyzés lényege, hogy a bíróság az érintett ügyfél kérelmére végzéssel megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy az adott per tényét rögzítse az ingatlan tulajdoni lapján. Jellemzően a következő esetekben kerülhet sor perfeljegyzésre:

• tulajdonjoggal kapcsolatos per (pl. közös tulajdon megszüntetése),
• házassági vagyonjogi vita,
• ingatlan határvonalának kiigazítása.

A perfeljegyzés törlése akkor lehetséges, ha:

• a bíróság jogerős végzéssel megszünteti az eljárást,
• a keresetet jogerősen elutasítják,
• felmentő ítélet születik.

Amennyiben egy ingatlan permentes, az egyfajta biztonságot jelent a vásárló számára, hogy az ingatlan tulajdoni helyzete tiszta, és nincsenek folyamatban lévő jogi eljárások, amelyek hátrányosan befolyásolhatnák az adásvételt.

El lehet adni a nem permentes ingatlant?

Igen, a perfeljegyzéssel érintett ingatlant is el lehet adni, azonban ez jelentős kockázatot hordoz az adásvétel során, ezért ez a körülmény befolyásolhatja az eladási folyamatot és a vevők érdeklődését az alábbiak miatt:

• Jogbiztonság hiánya: A perfeljegyzés azt jelzi, hogy az ingatlan tulajdonjogával, használatával vagy más vonatkozó kérdéssel kapcsolatban bírósági eljárás van folyamatban. Ennek kimenetele bizonytalan, ami kockázatot jelent a vevő számára.
• Függő joghatály: A perfeljegyzés alatt az ingatlan tulajdonjoga csak a per eredményétől függő joghatállyal kerülhet átruházásra. Ez azt jelenti, hogy az új tulajdonos jogai is a per kimenetelétől függenek.
• Vevői óvatosság: A legtöbb vevő ódzkodik olyan ingatlan megvásárlásától, amelyet peres eljárás terhel. Ez az ingatlan értékét is csökkentheti, vagy hosszabbá teheti az értékesítési folyamatot.
• Hitelfelvétel nehézségei: Nem permentes ingatlanra gyakran nem vagy csak szigorított feltételekkel nyújtanak hitelt a bankok, ami tovább szűkítheti a potenciális vevők körét.

Tehermentesség

Az ingatlan tehermentessége azt jelenti, hogy az adott ingatlan tulajdoni lapjának III. része nem tartalmaz semmilyen olyan jogot vagy tényt, amely az ingatlan használatát, értékesítését vagy tulajdonjogát korlátozná. A tulajdoni lap III. része tartalmazza ugyanis az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és terheket. Vevőként alapvető érdeked az, hogy tehermentesen szerezd meg a megvásárolni kívánt ingatlant. Az ingatlan tulajdoni lapja első oldalán találhatók az ingatlan adatai, illetőleg besorolása, a második oldalon a tulajdonossal és a tulajdon megszerzésének jogcímével (öröklés, ajándékozás, adásvétel) kapcsolatos információkat ismerhetjük meg. A harmadik oldalon pedig a terheket találhatjuk.

A tehermentes ingatlan esetében az új tulajdonos biztos lehet abban, hogy az ingatlanon nincs olyan jog vagy követelés, amely később problémát okozhatna.

Gyakori terhek az ingatlanon

A források alapján a következő terhekkel találkozhatunk leggyakrabban a tulajdoni lap III. részén:

• Haszonélvezeti jog vagy használati jog: A haszonélvező az új tulajdonossal szemben (is) gyakorolhatja a haszonélvezeti jogból eredő jogait. Haszonélvezeti jog terheli az ingatlant, tehát az ingatlan eladásához a haszonélvező hozzájárulására szükség van.
• Jelzálogjog és végrehajtási jog: Ezek azt jelentik, hogy az eladónak tartozása áll fenn (pl. banki hitel), és az ingatlana szolgál biztosítékként arra az esetre, ha ezeket a tartozásokat nem tudja határidőben megfizetni.
• Szolgalmi jogok, mint például vezetékjog: Ezek a jogok korlátozhatják az ingatlan használatát.
• Elidegenítési és terhelési tilalom: Ez egy olyan jogi korlátozás, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban jegyeznek fel, és azt a célt szolgálja, hogy az adott ingatlan vagy annak egy része csak akkor legyen eladható, ha a tilalom jogosultja abba beleegyezik. Ilyenkor a jelzálogjog biztosítása érdekében elidegenítési és terhelési tilalom létesítésére és nyilvántartásba vételére is sor kerül. A hatályos polgári jogi szabályozás értelmében ilyen tilalom fennállása esetén az ezzel ellentétes rendelkezések hatálytalanok azzal szemben, akinek jogát - kölcsön nyújtása esetén tehát az azt folyósító bankét - biztosítja. Amennyiben jelzáloggal, illetőleg elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt ingatlant vásárolunk, vevőként az átlagosnál nagyobb kockázatot vállalunk.

Ezen jogoknak az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzése szükséges, így mielőtt végleg elköteleznénk magunkat a vásárlás mellett, fordítsunk fokozott figyelmet a tulajdoni lap teljeskörű áttanulmányozására!

A terhek kezelése adásvételkor

Ha a vásárlást megelőzően a letöltött tulajdoni lap szerint az ingatlanon terhek találhatóak, az azt jelenti, hogy az eladónak tartozása áll fenn. A „tiszta” tulajdoni lap elérése gyakran komplex adminisztratív feladat. Íme néhány lehetséges megoldás:

1. Eladói megtakarítás terhek törlésére: Ha az eladónak van elég megtakarítása a tehermentesítéshez, megállapodhattok abban, hogy csak akkor foglalózod le az ingatlant, amikor az eladó megindította, vagy akár már le is bonyolította a terhek törlését. A terhek törlése hosszabb időt is igénybe vehet (a földhivatali eljárás ügyintézési határideje maximum 60 nap), így ha addig nem szeretnél foglalót fizetni, amíg a tehermentesítés meg nem történt, erre az időre érdemes legalább egy szándéknyilatkozattal lekötni az ingatlant, hogy más vevő el ne vigye előled. A terhek törlését nem kell megvárni, ugyanis már a terhek törlésének megindítását követően megköthetitek az ügyvéd előtt a végleges adásvételi szerződést.
2. Foglaló felhasználása tehermentesítésre: Ha az eladónak nincs elég megtakarítása a tehermentesítéshez, de a tartozásainak összege nem haladja meg a foglaló értékét, egy szándéknyilatkozattal és a foglaló megfizetésével bebiztosíthatod a vételedet, valamint így az eladó számára is lehetővé tudod tenni, hogy az átadott foglalóból megindítsa a tehermentesítést.
3. Közvetlen átutalás a hitelezőknek: Ha az eladónak nincs elég megtakarítása a tehermentesítéshez, és a tartozásainak összege meghaladja a foglaló értékét, a megoldás az, ha az adásvételi szerződés alapján a tehermentesítésre fordítandó összeget közvetlenül Te utalod át az eladó hitelezőinek, és a fennmaradó vételárrészt csak akkor fizeted meg az eladónak, ha a terhek lekerültek az ingatlan tulajdoni lapjáról.

Ugyanakkor már az adásvételi szerződés megkötését követően az az érdeked, hogy az ingatlan tulajdoni lapján változás ne történhessen (pl. ne kerülhessen rá új teher abban az esetben, ha az eladónak újabb tartozása kerülne behajtási szakaszba). Erre nyújt megoldást a tulajdonjog bejegyzés kérelmed függőben tartása. A függőben tartás azt jelenti, hogy ugyan már a szerződés aláírását követően benyújtom a tulajdonjog-bejegyzési kérelmedet a földhivatalba, azonban egyidejűleg kérem azt függőben tartani, így megjelensz vevőként a tulajdoni lapon, de nem tulajdonosként, hanem csak széljegyen.

Igénymentesség

Az ingatlan igénymentessége azt jelenti, hogy sem most, sem a jövőben nem áll fenn olyan harmadik fél által támasztott követelés vagy jogi igény, amely az ingatlan tulajdonjogát korlátozná, vagy csökkentené annak értékét. Az igénymentesség nemcsak a látható, a tulajdoni lapon szereplő jogokat jelenti, hanem az olyan rejtett kockázatokat is, amelyek később problémát okozhatnak, például:

• Ismeretlen örökösök: Nincs senki, aki pl. egy póthagyatéki eljárásban az ingatlan tulajdonjogát igényelné.
• Vitatott tulajdonjogok: Nincs szomszéd, aki elbirtoklásra hivatkozva az ingatlant, vagy annak egy részét igényelné, vagy nem igényli az ingatlant válófélben lévő ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos.
• Fennálló tartozások: Az ingatlan mentes minden jelzálogtól, hátralékos közüzemi tartozástól, amelyet a vevőnek kellene rendeznie.

Miért fontos az igénymentesség?

Az igénymentességet az eladónak kell "garantálnia" az adásvételi szerződésben, de vevőként is érdekünkben áll megbizonyosodni az ingatlan múltjáról. Ezért érdemes:

• Alaposan átvizsgálni a tulajdoni lapot és az egyéb dokumentumokat.
• Ügyvédet bevonni az adásvétel folyamatába, hogy segítsen feltárni a rejtett kockázatokat.

Az igénymentesség biztosítja, hogy az ingatlan tulajdonjoga tiszta és vitathatatlan legyen, így nyugodtan élvezheted új otthonod vagy befektetésed előnyeit, anélkül, hogy későbbi problémáktól kellene tartanod. Ez nemcsak a nyugalmadat, hanem a befektetésed értékét is védi.

Az adásvételi szerződés buktatói és a meghatalmazás

Adásvételi szerződés elengedhetetlen feltétele, hogy azt közokiratba vagy pedig ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják. Megjegyezzük, egy egyszerűnek tűnő adásvétel esetén is lehetnek olyan buktatók. Például, ha valaki nem tud jelen lenni a szerződéskötéskor, és szóban meghatalmazta a barátját, hogy az adásvételi szerződést helyette aláírja, ez így érvényes-e? Van lehetőség arra, hogy akár eladó, akár a vevő helyett a szerződéskötés során meghatalmazott járjon el.

Ebben az esetben írásbeli meghatalmazás megtételére van szükség, amelyből pontosan ki kell tűnnie annak, hogy az adott meghatalmazott pontosan milyen nyilatkozat (pl. szerződés aláírása) vagy egyéb cselekmény (pl. ingatlant érintő közművek átírása) lebonyolítására jogosult. Ezért célszerű minél precízebben rögzíteni az egyes tevékenységeket, amelyeket a meghatalmazott a meghatalmazó helyett és nevében megtehet. A meghatalmazott ebben az esetben egyaránt szerepelni fog a szerződésben, de nem szerződő félként, hanem az általa képviselt fél meghatalmazottjaként. A meghatalmazással szemben elvárt további követelmény, hogy az legalább ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati formában legyen, ezért két tanú által hitelesített meghatalmazás nem elegendő.

Az alábbi táblázat összefoglalja a meghatalmazás formáit és érvényességüket az ingatlan adásvétel kontextusában:

tags: #per #teher #es #igenymentes #nemetul