Örökölt Ingatlan Eladása: Adózás, Illeték és Lépésről Lépésre Útmutató

Egy örökölt ingatlan eladása sokszor szomorú és megterhelő feladat, érzelmileg és fizikailag is. Az örökösök gyakran nehezen birkóznak meg az örökölt lakásban vagy házban maradt tárgyakkal, bútorokkal és emlékekkel, és az ingatlan eladására már végképp nem marad erejük. Ennek következtében sokszor jóval alacsonyabb áron adják el, mint amennyiért lehetett volna. Ez az átfogó útmutató lépésről lépésre bemutatja, hogyan tudja a lehető legjobb áron eladni örökölt lakását vagy házát, figyelembe véve a jogi, adózási és gyakorlati szempontokat.

Az öröklés és az ezzel kapcsolatos folyamat kihívások elé állíthat, és sok kérdést vet fel. Egyedül vagy többen is örököltek? Mihez kezdjenek az örökölt házzal vagy lakással? Eladnák? Ez esetben nem árt tisztában lenniük azzal, milyen adóterhek és költségek vonatkoznak az örökölt ingatlanra. Emellett bemutatjuk, mire számíthat és hogyan adja el örökölt ingatlanát okosan.

Az örökölt ingatlan eladásának jogi és gyakorlati alapjai

A hagyatéki eljárás és a tulajdonjog megszerzése

Az ingatlan eladásának jogi előfeltétele a jogerős hagyatékátadó végzés. Amíg a közjegyző nem zárja le az eljárást, és az új tulajdonos(ok) nincsenek bejegyezve a tulajdoni lapra, az adásvételi szerződés nem köthető meg érvényesen. Adott tehát egy örökölt lakás vagy ház, amiről az örökösnek vagy örökösöknek hagyatéki végzésük van.

A hagyatéki eljárás során a közjegyző hivatalosan rögzíti az örökség összértékét, beleértve az ingatlanokat is. Az eljárás első lépése a hagyatéki leltár összeállítása, amiben általában az elhunyt hozzátartozói is közreműködnek. Az ebben szereplő értékek kulcsfontosságúak, hiszen az örökölt ingatlan eladásakor a személyi jövedelemadót a hagyatéki leltárban megadott érték alapján határozzák meg, valamint az örökösöket érintő egyéb illetékek is ez alapján számolódnak.

Ez a hagyatéki végzés bekerül a közjegyző által az illetékes Földhivatalba, ahol előbb vagy utóbb a tulajdoni lapra is rávezetik az új tulajdonos(ok) nevét. Ezt az eladási folyamat megkezdése előtt feltétlenül érdemes ellenőrizni. Vidéken gyorsabban, Budapesten lassabban történnek meg a tulajdonos változások földhivatali átvezetései.

A közjegyző a hagyatékátadó végzést megküldi az ingatlan-nyilvántartási hatóság (azaz a földhivatal) részére, ahol megtörténik az örökös(ök) tulajdonjogának bejegyzése határozattal (ennek ügyintézési ideje 60 nap, amelyet a földhivatal egyszer, 60 nappal meghosszabbíthat). Az ügyintézési határidő leteltéig az örökös(ök) széljegyre kerülnek, ez azt jelenti, hogy egy kívülálló számára is nyilvánvaló, hogy a tulajdoni viszonyokban hamarosan változás fog beállni.

A közjegyző leterheltségétől függően a hagyatékátadó végzésig 4-6 hónap is eltelhet. Ez persze az ideális eset, amikor az örökösök mindenben meg tudnak egyezni, ha viszont vita van, akkor azt már nem a közjegyző, hanem a bíróság előtt kell folytatni.

Előszerződés

Bár hivatalos adásvételi szerződést csak akkor köthet, ha a hagyatékátadó végzésen szereplő adatokat a földhivatal már rögzítette a tulajdoni lapon, már a hagyatéki eljárás során is köthető szerződés az örökölt ingatlanra, ezt előszerződésnek hívjuk. Ez tulajdonképpen egy szándéknyilatkozat arra nézve, hogy a felek - legkorábban - a széljegyzést követően megkötik a végleges adásvételi szerződést, és ezt akár foglaló adásával is megerősíthetik.

Az ingatlan felkészítése az eladásra

Az ingatlan eladására leggyakrabban akkor kerül sor, amikor idős szülő vagy más családtag huny el, és az örökös nem akarja azt megtartani, hanem az eladás mellett dönt. Az elhunytnak élete utolsó éveiben, évtizedeiben már nem volt ereje, energiája lakásfelújításra, illetve a lakás általános gondozására. Így ezek az ingatlanok az esetek nagy részében leromlott, rossz állapotban vannak. A családtagokat, örökösöket sok emlék és érzelem önti el, amikor belépnek a megörökölt lakásba vagy házba. Vannak, akik hónapokig, évekig be se tudják tenni a lábukat oda.

Amikor viszont megtörtént az elhatározás, hogy eladják az ingatlant, akkor érdemes szisztematikusan haladni. Az alábbi módszer abban segít, hogy a lehető leggyorsabban végezzünk ezekkel a szomorú feladatokkal, és végül át tudjuk adni az üres lakást az új tulajdonosnak. Amíg a lakás kiürítése zajlik fizikai síkon, egyúttal gyászmunka is zajlik. Nehéz folyamat egy örökölt ingatlan kiürítése és eladása, de érdemes belevágni, mert előre viszi a gyász folyamatát, és a végén megkönnyebbülést hoz.

Milyen feladatok várnak az örökösre?

Elsőre hatalmas feladatnak tűnik az eladás. Vannak, akik évekig nem csinálnak semmit, mert érzelmileg nem képesek rá. Ez teljesen érthető. Ennek az lehet a következménye, hogy ott áll az a szegény, megörökölt ingatlan, hasznot nem hoz, viszont szép lassan lepusztul. Sokan nem fűtik ezeket az ingatlanokat, márpedig ez sok probléma forrása lehet. Az is előfordul, hogy az örökösök meggondolatlanul szabadulnak meg az ingatlantól. Az ilyen eladások bizony sokszor áron alul történnek.

A fő feladatok a következők:

• Saját célra hasznos tárgyak, bútorok és az emlékek kiválogatása.
• Döntések meghozatala a tárgyakról, bútorokról: megtartani vagy megválni tőlük?
• A felesleges tárgyak csoportosítása: mi lesz a sorsuk?
• Az ingatlant - függően az állapotától - fel kell készíteni az eladásra.

Tárgyak és bútorok rendszerezése és selejtezése

Hogy profin csináljuk a dolgot, gondoljunk a vállalati életben használt, a gazdálkodó szerveknél alkalmazott leltározás és selejtezés folyamatára! Hétköznapi nyelvre lefordítva a leltározás azt jelenti, hogy a tárgyakat, beleértve a bútorokat is sorra vesszük, számba vesszük és megállapítjuk, hogy rendben vannak-e, vagy nem, és ezért selejtezni kell őket. Valamit akkor kell selejtezni, ha az számunkra használhatatlanná vagy feleslegessé válik.

Nyilván itt a leltározás nem azt jelenti, hogy a leltározott tárgyakat nyilvántartásba kell venni (mint a hivatalos leltározás során), hanem egyszerűen arról, hogy helyiségről helyiségre valamennyi tárgyat megnézünk, beazonosítunk és döntést hozunk a sorsáról.

A tárgyak sorba vételét úgy csináljuk, hogy rögtön képezzünk csoportokat! Így elkerülhetjük, hogy többször kelljen sorra venni őket. Érdemes négy kategóriába csoportosítani őket:

• Megtartandó emlékként vagy saját célra
• Adományozás
• Eladás
• Kidobás

Érzelmileg nem könnyű minden tárgyra azonnal rávágni, hogy nincs rá szükség. Ha bizonytalanok vagyunk valamiben (pl. iratok, fényképek), akkor dobozoljuk be, vigyük el magunkhoz, és egy későbbi időpontban nézzük át!

Egyszerűbb és áttekinthetőbb lesz a helyzet, ha az örökösök és az illetékes családtagok rögtön elviszik az örökölt ingatlanból a megtartandó csoportba eső tárgyakat. Így csak az marad a lakásban, amire nincs szükség, azaz nem akarják megtartani. Ezekről érdemes listát írni és bizonyos esetekben érdemes fizikailag is csoportokat képezni a lakásban.

Vannak tárgyak, amikről azonnal lehet tudni, hogy kidobás lesz a sorsuk. Például régi újságok, üres műanyag flakonok, befőttes üvegek, régi, nem különleges, hanem értéktelen, valamiért elavult tartalmú könyvek stb. Ezt ne halogassuk, hanem rögtön dobjuk is ki őket! Természetesen a szelektív szemétgyűjtés szabályai szerint. Ezzel is haladunk abba az irányba, hogy egyre átláthatóbb lesz az örökölt lakás vagy ház „tartalma”.

Feleslegessé vált tárgyak és bútorok eladományozása

A tulajdonosnak mindig értékes, ami az övé. Legyen az egy régi fénykép, egy festmény az ebédlőben, egy kis terítő, egy étkészlet. Tisztában kell azonban lenni azzal, hogy ami nekünk értékes, az sok esetben értéktelen valamilyen okból kifolyólag. Általában azért, mert sok van belőle, vagy régi, és ezért elavult, korszerűtlen, vagy egyszerűen csak az idő vasfoga megette már. Az ilyen tárgyakat ne adományozzuk el (és eladásukat se reméljük)! Csak azokat szánjuk erre a célra, amelyeket új tulajdonosa tényleg tudja hasznosítani!

Az adományozásra kijelölt tárgyakat több helyre tudjuk adományozni. Jellemzően a gyerekruháknál, cipőknél lehet megtanulni az adományozás kultúráját. Mert bizony, az adományozásnak is van kultúrája. Az adományozás nem egyenlő a lomtalanítással. Tiszteljük meg az adományozottat azzal, hogy tényleg csak tiszta, normális, jó minőségű tárgyat, ruhát, cipőt adunk nekik. Ami foltos, rongyos, koszos, azt ne próbáljuk eladományozni, hanem dobjuk a szemétbe!

Hova lehet adományt adni?

• Adománytaxi: Budapesten az Adománytaxi el is megy azokért a jó állapotú, de feleslegessé vált tárgyakért, amelyeket aztán rászorulóknak juttatnak el az ország különböző részein.
• Cseriti Bolthálózat: A Cseriti Adomány Bolthálózatnak Budapesten több helyen is van boltja. Jelenleg nekik nem lehet bútort adományozni. Bakelit lemezek, CD-k, régi nyelvkönyvek, fogasok, apró-cseprő háztartási eszközök - mind új gazdára lelnek náluk.
• Szeretetszolgálatok: Több mindent lehet adományozni például a Magyar Máltai Szeretetszolgálatnak, a Magyar Református Szeretetszolgálatnak vagy a Baptista Szeretetszolgálatnak, és persze egyéb szeretetszolgálatoknak is.

Az adományozás témaköre egyáltalán nem olyan könnyű, mint amilyennek látszik. A legtöbb alapítványnak megvannak a szabályai, hogy miket fogadnak. Nagy kérdés a szállítás. Vannak alapítványok, amelyek begyűjtik az adományokat, és vannak, amelyek telephelyükre beszállítást kérnek. Az adományozónak mérlegelnie kell, melyik a megfelelő számára.

Tapasztalat szerint a régi, elavult, mai szemmel már nem divatos bútorok eladományozása a legnagyobb kihívás az adományozás témakörén belül.

Feleslegessé vált bútorok és tárgyak eladása

A használt tárgyak eladásánál több mindent kell mérlegelnünk:

• Biztos, hogy azt a bizonyos tárgyat érdemes eladni (pl. 5000 Ft-ért) vagy egyszerűbb és jót cselekszünk vele, ha eladományozzuk?
• Érdemes hónapokig hirdetni egy használt tárgyat magasabb áron vagy jobb, ha alacsony/abb áron gyorsan, akár napok alatt eladjuk?
• Mivel rengeteg tárgy, bútor van egy örökölt ingatlanban, van-e energiánk sok tárgyat egyenként árulni, hirdetni vagy azzal járunk jobban, hogy eladományozzuk vagy elajándékozzuk azokat?

Az árképzés meghatározó az értékesítésnél. Az eladó számára az eladandó tárgy, dolog mindig értékes a ragaszkodási hatás miatt. Próbálja meg egy kis piackutatás után jól belőni a hirdetett használt tárgy árát! Általános szabályként azt lehet mondani, hogyha az a bizonyos tárgy nagyon jó, megkímélt állapotban van, akkor a titok: jó fotók, jó árazás, és elegendő információ a termékről.

Könyvek eladásánál azt kell szem előtt tartani, hogy rengeteg könyv van mindenütt. Az a javaslat, hogy az értékesebbnek tűnőket válogassuk ki, és értékesítsük külön, a többit pedig egyben próbáljuk meg eladni, vagy örüljünk, ha valaki egyáltalán elviszi őket.

Festményeket, porcelánokat, érméket valószínűleg jobb, ha nem az interneten próbálunk értékesíteni. Érdemes egy-két aukciósházba bemenni a lefotózott kincsekkel. Az ott kapott információ után lehet eldönteni, hogyan tovább. Budapesten az V. kerületben, a Falk Miksa utcában számtalan ilyen helyet találunk. Érme eladása esetében az Éremüzletet lehet javasolni, ahol korrekt szakember tud információt adni érmékkel és papírpénzekkel kapcsolatban.

Feleslegessé vált tárgyak kidobása

Miután végleg kiderül egy tárgyról, hogy se nem tartjuk meg, se nem tudjuk valamiért eladományozni vagy eladni, akkor nem marad más, ki kell dobni. Ha kételyünk van afelől, hogy egy tárgy vajon eladható-e vagy eladományozható-e, akkor mindig tegyük fel magunknak a kérdést, hogy tiszta-e, gusztusos-e, működik-e, sérült-e, törött-e. Nemleges válaszok esetén dobjuk ki!

Nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a kidobás, megsemmisítés a szelektív szemétgyűjtés szabályai szerint történjen! Ma már rengeteg helyen van szelektív hulladékgyűjtő udvar, ahova sokféle dolgot lehet vinni.

A Média Markt átveszi az elektromos, elektronikus berendezéseket, azaz e-hulladékot. Érdemes ezeket külön zsákokba gyűjteni, és miután az elejétől a végéig átnéztük a lakást vagy házat, akkor egyszerre elvinni az összes ilyen tárgyat.

Egy örökölt ingatlan teljeskörű kiürítését rábízhatjuk Halmi Imrére és csapatára.

Az ingatlan fizikai felkészítése eladásra

Kezdjük az ingatlan felkészítésével. Ez a kifejezés az emberek nagy része számára ismeretlen, de az értékesítési stratégiák része. Egy ingatlant mindig fel kell készíteni az eladásra. A felkészítés az eladó lehetőségeitől és az ingatlan állapotától függ. Ha nem készíti fel az eladandó ingatlanát, akkor biztos, nem maxolja ki az eladási árat.

Az ingatlan kiürítése elengedhetetlen megelőző lépése az ingatlan felkészítésének. Az ingatlan felkészítésével az a cél, hogy az ingatlant előnyösen mutassuk be. Mert attól, hogy nincs jó állapotban egy ingatlan, még van benne lehetőség, vannak előnyös oldalai. A lényeg, hogy mindig a konkrét ingatlan állapota dönti el, hogy pontosan mit kell csinálni, minek van értelme.

Az ingatlan kiürítése, takarítás, apróbb javítások és a depersonalizálás létfontosságú. Tisztaság: egy alapos, mindenre kiterjedő nagytakarítás csodákra képes. Apróbb javítások: egy csöpögő csap, egy leszakadt kilincs vagy egy málladozó falfesték rossz benyomást kelt. Világosság: húzza el a sötétítőket, cserélje ki a kiégett izzókat erősebb, meleg fényűekre. Depersonalizálás: távolítsa el a családi fotókat, személyes dísztárgyakat.

A felkészítés elemei:

• Rend és tisztaság: áttekinthetőség, minden felesleges dolog eltávolítása.
• Tágasság: felesleges bútorok eltávolítása.
• Személytelenítés: személyes tárgyak (pl. fotók, festmények, hűtőmágnesek stb.) eltávolítása.
• Világosság: csak világos, illetve fényáteresztő függönyök maradjanak (mossuk ki), sötét függönyöket szedjük le, redőnyöket, rolókat húzzuk fel! Ha pedig rossz állapotban van a függöny, akkor inkább szedjük le!

Amennyiben ezt a négy elemet megvalósítja, akkor az egyszerűen, de áttekinthetően, tisztán bemutatott ingatlanról a vevő a lehető legjobb képet kapja, ami akár milliókat is érthet, illetve az eladhatatlan eladhatóvá válik.

Szükséges dokumentumok beszerzése

Az ingatlan fizikai előkészítésével, felkészítésével párhuzamosan el kell kezdeni az információgyűjtést és a szükséges dokumentumokat is be kell szerezni. A legfontosabb teendők:

• Energiatanúsítvány beszerzése, megcsináltatása.
• Alapító okirat beszerzése (társasházi lakás esetében).
• Szervezeti Működési Szabályzat beszerzése (társasházi lakás esetében).
• Közgyűlési jegyzőkönyvek az elmúlt 2-3 évre visszamenőleg (társasházi lakás esetében).
• Társasház költségvetésének, gazdálkodásának a dokumentumai legalább az elmúlt 2-3 évre visszamenőleg.
• Az ingatlan rezsi költségeinek táblázatban történő kimutatása.

Az örökölt ingatlan eladása

Maga az örökölt lakás vagy örökölt ház eladása az előzőekben leírt komoly előkészületek után kezdődhet el. A fenti útmutatást követve az ingatlan áttekinthetően, tisztán, rendezetten áll készen a fotózásra.

Az eladás fő lépései a következők:

• Fotózás.
• Alaprajz elkészítése.
• Hirdetési szöveg megírása.
• Hirdetés feladása (fotók + alaprajz + az ingatlant bemutató szöveg).
• Érdeklődőknek az ingatlan bemutatása.
• Tárgyalások vevőjelöltekkel.
• Megállapodás.
• Adásvételi szerződés aláírása.

Birtokbaadás

Az adásvételi szerződés mindig rögzíti a birtokbaadás idejét, illetve határidejét. A birtokbaadás az eladó egyik fő kötelezettsége. Ezt komolyan kell venni. Ha a vevő a teljes vételárat kifizette, akkor jogosan elvárja, hogy mihamarabb birtokba vegye az ingatlant.

Tehát az eladónak felelősségteljesen kell gondoskodnia arról, hogy az adott határidőre készen álljon a szerződés szerinti állapotban átadni az ingatlant.

Miután a vevő kifizette az ingatlan vételárát, jöhet az ingatlan birtokbaadása, amikor fizikailag adja át az eladó a vevőnek az ingatlant. Megmutatja a tudnivalókat, átadja valamennyi kulcsot és együtt leolvassák a mérőórákat. A birtokba adás tényét jegyzőkönyvben kell rögzíteni. Az interneten több forrásból le lehet tölteni formanyomtatványt.

Hogy nézzen ki a birtokbaadási jegyzőkönyv?

• Tartalmazza az ingatlan pontos címét és helyrajzi számát is.
• Tartalmazza az eladó(k) és vevő(k) nevét és beazonosítási adatait.
• Legyen rajta a mérőórák száma és állása.
• Legyen rajta dátum.
• Írják alá a vevők és eladók.
• Legyen két tanú is.

Hivatalosan a vevő feladata elintézni a különböző mérőórák átírását, de természetesen a helyzettől függően a felek megoszthatják a feladatokat. Az e-bejelentő nagy segítség abban, hogy egy bejelentéssel az ingatlan összes közműszolgáltatójánál bejelentsük a felhasználóváltást.

Örökölt ingatlan eladása utáni adózás és illeték

Az örökölt ingatlan eladása utáni adózás sokak számára bonyolult jogi és pénzügyi terület. Örökölt lakás eladásából származó jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint bármilyen ingatlan eladásból származó jövedelem. Az adózással kapcsolatos alapokat érdemes érteni és tudni már előre, hiszen bizonyos döntéseket ez alapján kell meghozni.

Mielőtt az eladás utáni adózással foglalkoznánk, nézzük meg az első pénzügyi kötelezettséget, amivel az örökös szembesül: az illetékfizetést. Illetékfizetési kötelezettség: magához a vagyon megszerzéséhez, azaz az örökléshez kapcsolódik. Adófizetési kötelezettség: az örökölt ingatlan későbbi értékesítésekor keletkezhet, ha abból jövedelme származik az eladónak.

Öröklési illeték

Ha valaki egy elhunyt hozzátartozójának ingatlanját megörökli, bizonyos esetekben köteles öröklési illetéket fizetni. Jó hír, hogy egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), testvérek, illetve házastársak és bejegyzett élettársak között illetékmentes az öröklés.

Ugyanakkor például egy nagybácsitól örökölt ingatlan már sajnos nem lesz illetékmentes. A fizetendő illeték mértéke alapesetben az örökség „tiszta” (nettó) értékének 18%-a, de lakástulajdon vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog öröklése esetén csak feleennyit, 9%-ot kell befizetni.

Az illeték alapja a megszerzett vagyon tiszta értéke. Ezt úgy kapjuk meg, hogy az ingatlan forgalmi értékéből levonjuk a hagyatékot terhelő, igazolt tartozásokat (pl. az örökhagyó által felvett hitel örökösre eső részét).

Az örökölt ingatlan után 9% öröklési illetéket kell fizetnie az örökösnek. Ennek alapjául a ház értékbizonyítványban rögzített értéke szolgál. Ebből a számítás előtt levonhatja a hagyatékot terhelő díjakat és adósságokat. Az öröklési illetéket mindenképpen ki kell fizetnie, de húszéves koráig haladékot kap. Ám minél korábban tesz eleget az illeték befizetésének 18 éves kora előtt, annál alacsonyabb összeget kell fizetnie. A kedvezmény mértéke évi 10%.

Illetékmentes lehet egy örökölt üres telek, ha a hagyatékátadást követően vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít rá. Fontos, hogy a jövőbeli építmény elérje a telek maximálisan beépíthető részének 10%-át. Az elhunyt mostoha- vagy nevelt gyerekeként, esetleg nevelőszülőjeként örökölt ingatlanának tiszta értékéből 20 000 000 forint illetékmentes.

Személyi jövedelemadó (SZJA)

Miután az illetékkérdést rendeztük, és az ingatlan eladása mellett döntünk, a következő nagy kérdés a személyi jövedelemadó (SZJA). Az adót nem a teljes vételár, hanem a realizált jövedelem után kell megfizetni. Ennek praktikus jelentősége akkor van, ha az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül történik.

Az ingatlan eladásból keletkező jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, amelynek mértéke (2023-ban) 15% (kivéve, ha mentesülnek alóla). Az ingatlan megszerzésének időpontját a vonatkozó jogszabályok a halál időpontjára teszik, így hiába húzódik hónapokig vagy évekig a hagyatéki eljárás, az ingatlan megszerzésének időpontja fix.

A jövedelemadó alapját a vételár elszámolható és igazolt költségekkel csökkentett része adja. Az örökölt ingatlan szerzési időpontjának az örökség megnyíltának napját kell tekinteni. Ez alapján az 5 éves, adómentességet biztosító időszak ettől a naptól kezdődik.

Az adóalap megállapítása

Az adóalapot az "alapjövedelem" és a tulajdonban tartás ideje alapján kell meghatározni. A jövedelem lényegében a bevétel és a költségek különbsége. A bevétel az eladási ár, tehát ebből kell levonni a következőket:

• Megszerzésre fordított összeg: öröklés esetén ez általában a hagyatéki leltárban feltüntetett érték vagy a hagyatéki eljárás során rögzített egyéb érték, illetve ami a hagyatéki eljárásban kibocsátott értékbizonyítványban szerepel. Ha az illetékkiszabás még nem történt meg az eladásig, akkor ez az érték lesz a számítás alapja.
• Értéknövelő beruházások: az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítások, mint felújítás, ráépítés, bővítés, energetikai korszerűsítés, új tető, nyílászárócsere, szigetelés stb. Fontos, hogy az ilyen munkák az ingatlan piaci értékét növeljék, és az eladást megelőző 24 hónapon belül történjenek, a bevétel legalább 5%-át meghaladó mértékben.
• Az eladással kapcsolatos költségek: az ingatlanos díja, ügyvédi költségek, energetikai tanúsítvány díja, hirdetési költségek, ha ezekről számla áll rendelkezésre.

A jövedelem = eladási ár - (szerzési érték + beruházások + eladási költségek). Az így kapott összeg lesz az ún. számított összeg, amely az adó alapja.

A tulajdonban tartás ideje és az adó mértéke

Nem mindegy, mikor adja el az ingatlant. Minél később teszi ezt, annál nagyobb kedvezményt érvényesíthet a befizetendő SZJA-t illetően. Ugyanis amíg az Ön tulajdonában marad a ház, addig az adó alapja minden évben csökken bizonyos százalékkal. Az ingatlan megszerzésének időpontja az örökhagyó halálának napja. Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem megszerzésének időpontja pedig az a nap, amikor az erről szóló adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtják.

Az adóalap csökkentése a tulajdonban tartás függvényében:

Ez azt jelenti, hogy a 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlan 2026-ban történő eladása már teljesen adómentes.

Példaszámítás örökölt ingatlan eladására

Tegyük fel, hogy valaki 2024-ben egyedüli tulajdonosként megörököl egy tehermentes lakást valamelyik egyenes ági felmenőjétől, majd ugyanebben az évben pénzzé teszi az ingatlant. Tegyük fel, hogy az ingatlant 48 millió forintért sikerül értékesítenie, amely 12 millió forinttal haladja meg az értékbizonyítványban feltüntetett szerzési értéket (36 millió forintot).

Ilyenkor az eladási ár és a szerzési érték különbségét, azaz 12 millió forintot kell jövedelemnek tekinteni. Ezt az örökös további 600 ezer forintnyi elszámolható költséggel (pl. ügyvéd megbízási díjával) tudja csökkenteni, tehát összességében 11,4 millió forint nettó jövedelme keletkezik. Mivel a szerzés évében történik az eladás, a jövedelem 100%-a adóköteles, így a fizetendő SZJA: 11 400 000 Ft * 0,15 = 1 710 000 Ft.

Kovács János édesapja 2015-ben vásárolt egy lakást. Az édesapa 2024. márciusában elhunyt. Az örökség tehát 2024-ben nyílt meg. A hagyatéki végzésben az ingatlan értéke 55.000.000 Ft. Kovács János az ingatlant 2025-ben eladja 60.000.000 Ft-ért, és 500.000 Ft igazolható költsége merült fel (ügyvédi díj, energiatanúsítvány). A számított jövedelem: 60.000.000 - 55.000.000 - 500.000 = 4.500.000 Ft. Eltelt idő: a 2024-es szerzést követő év. Mivel a szerzést követő 1. évben történik az eladás, a jövedelem 100%-a adóköteles. Az SZJA: 4.500.000 * 0,15 = 675.000 Ft. Tehát Kovács Jánosnak ebben az esetben 675.000 Ft személyi jövedelemadót kell bevallania és megfizetnie a 2025-ös adóévre vonatkozóan, a 2026. május 20-ig.

Az örökölt ingatlan eladásából származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatalhoz történő benyújtása utáni évben kell bevallani a személyi jövedelemadó-bevallásban. A fenti példánál maradva, 2024-es adásvétel esetén 2025. május 20-ig kell bevallani és befizetni az adót.

Özvegyi joggal terhelt, örökölt ingatlan értékesítése

Sokszor előfordul, hogy az ingatlant az elhunyt gyermekei örökölték, az özvegy (tipikus esetben az örökösök édesanyja/édesapja) pedig haszonélvezeti jogot szerzett az ingatlanra. Ingatlant terhelő, vagyoni értékű jog átruházásából, vagyis pl. a haszonélvezeti jogról a vevő javára történő lemondásból keletkező jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelem a fentiekhez hasonló módon számítódik.

Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik. Ha például az özvegy már az eladók javára ingyenesen lemond az ingatlant terhelő haszonélvezeti jogról, akkor megspórolható ez a 15%.

Fontos azonban tudni, hogy az Illetéktörvény 18. § (2) bek. a) pontja alapján az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog, azaz pl. az özvegyi jog megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet a tulajdonos oldalán. Hacsak nem egyenes ági rokonok, házastársak, vagy testvérek a haszonélvezeti és állagörökösök, akkor a "haszonélvezettel gazdagodó" eladónak is illetékkötelezettséggel kell számolnia.

Közös tulajdon megszüntetése

Amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van, mint amennyitől a vevő vásárol, az adott ingatlan (az ügyfelem esetében nyaraló) egészen biztosan osztatlan közös tulajdonnak minősül, azaz az eladni nem akaró testvért elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlási jog nem akadálya az eladásnak, de nem is könnyíti meg azt.

A legnagyobb problémát azonban nem az elővásárlási jog szokta okozni, hanem az, hogy hogyan talál az örökös olyan vevőt, aki egy birtokon belül lévő örökössel szeretne az ingatlanon osztozni? Ha az adott ház, lakás, nyaraló fizikailag érdemben megosztható, akkor érdemes előbb egy használati viszonyokat rendező megállapodást kötni az eladni nem akaró testvérrel, hogy legalább esély legyen az értékesítésre.

Végső soron a polgári jog ismeri a közös tulajdon megszüntetése elnevezésű pertípust is. A közös tulajdonban álló ingatlant elsősorban fizikailag kell megosztani, de ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába is adhatja azt. Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti. Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető.

tags: #hagyateki #teher #ingatlan #eladaskor #szja