Ingatlan szavatosság és a bizonyítási teher: Amit tudnia kell

Az ingatlan adásvételek során az egyik legfontosabb kérdés a szavatosság és a hibás teljesítés felelőssége. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) részletesen szabályozza ezeket a fogalmakat, amelyek mind az eladó, mind a vevő számára alapvető fontosságúak. Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk, mit jelent a hibás teljesítés, a kellékszavatosság, a jótállás, és milyen bizonyítási terhekkel járnak ezek az ingatlanügyletek során.

Hibás teljesítés és kellékszavatosság ingatlan adásvétele esetén

A Ptk. szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. Ingatlan adásvétele esetén hibás a teljesítés, ha az eladott ingatlan nem felel meg a szerződésben vagy a jogszabályokban meghatározott követelményeknek, vagy ha nem elégíti ki a rá vonatkozó konkrét minőségi előírásokban foglalt követelményeket. Például hibás a teljesítés akkor is, ha a lakás beköltözhető állapotban került meghirdetésre, de a birtokbaadásnál kiderül, hogy az elektromos vezetékek állapota ezt ellehetetleníti.

A kellékszavatossági jogok minden vásárlót megilletnek és minden termékre vonatkoznak, nemcsak a fogyasztókat (ellentétben a jótállással), hanem a fogyasztónak nem minősülő vásárlókat is. Amennyiben tehát cég vásárol Öntől, akkor azt is megilletik a kellékszavatossági jogok. Ahogy fentebb már írtuk, a kellékszavatosság a teljesítéskor fennálló hibák esetén áll fenn.

A kellékszavatosság érvényesítése

Ingatlanvásárlás esetében fontos kérdés, hogy milyen hibák, hiányosságok miatt köteles az eladó helytállni, és a vevő milyen igényeket támaszthat az eladóval szemben. A Ptk. (2013. évi V. törvény) szerint a kötelezett (eladó) hibásan teljesít, ha a szolgáltatás, vagyis esetünkben az ingatlan, a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben, illetve a jogszabályban megállapított minőségi követelménynek. A kötelezett azonban nem teljesít hibásan, ha a jogosult (vevő) a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy ismernie kellett a hibát.

A szavatossági igények tekintetében elsőként azt kell meghatározni, hogy az ingatlannak, mint a szolgáltatás tárgyának milyen követelményeknek kell megfelelnie. Amennyiben az ingatlan nem felel meg a fenti szempontok alapján meghatározott elvárásoknak, tulajdonságoknak, akkor az szerződésszegésnek minősül. A hibás teljesítést, mint szerződésszegést kell vizsgálni, és azt, hogy a hiba egyben hibás teljesítésnek minősül-e, mindig az adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva kell értelmezni.

Mikor alkalmas egy ingatlan a rendeltetésszerű használatra?

A rendeltetésszerű használatra alkalmas az ingatlan adásvételi szerződések kontextusában a lakás, ha megfelel a rá vonatkozó minőségi követelményeknek és emiatt alkalmas arra a célra, amire általában egy ingatlannak alkalmasnak kellene lennie. Lakás célú ingatlan esetén ez a cél: a lakhatásra alkalmasság. Ha a tulajdoni lap és az adásvételi szerződés alapján is egyértelmű, hogy az ingatlant lakhatás céljára veszik, akkor az nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, ha nem rendelkezik a lakásoktól szokásosan elvárható minőséggel.

A minőségi követelmények az alábbiakban találhatóak:

• Az adásvételi szerződésben
• Jogszabályban
• Szabványokban
• Műszaki előírásokban (pl. villamos biztonsággal kapcsolatos szabályok)

A hibás teljesítés egyik alapesete, ha az ingatlan alkalmatlan a céljára, vagyis nem felel meg a rendeltetésszerű használatra. A lakóépületek esetében azt kell figyelembe venni, hogy a rendeltetésszerű használatra való alkalmasság érdekében több funkciónak kell megfelelnie az adott ingatlannak, mivel annak vannak lakóhelyiségei, egészségügyi helyiségei (fürdőszoba, WC), főzőhelyiségei, közlekedő- és tároló helyiségei. Amennyiben ezen funkciók közül a lakóingatlanból valamelyik hiányzik, akkor az kizárja az adott lakóingatlan rendeltetésszerű használhatóságát.

A használt ingatlanok szavatossága

A használt lakás szavatosság lényegében azt jelenti, hogy az eladó jog- és kellékszavatossággal tartozik az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas voltáért. A szavatosság 5 évig érvényesíthető, de fontos, hogy az eladó nem felel a jól látható, ismert hibákért. Használt ingatlanok esetében a kötelezett (eladó) azon hibákért köteles helytállni, amelyek annak figyelembevételével is hibának minősülnek, hogy az ingatlan használt, de üzemképes. A jogosult (vevő) terhére esnek tehát mindazon hibák, amelyek a használtságból származnak. Ez használt ingatlan esetében azt jelenti, hogy az ingatlan a korának és az abból következő műszaki állapotnak megfelelő mértékben legyen alkalmas a rendeltetésszerű használatra.

Rejtett hibák és a bizonyítási teher

A rejtett hiba szavatosság esetén lényegében az, ami egyszerű szemrevételezéssel, külön vizsgálatok nélkül egy átlagember által nem észrevehető, azonban a rendeltetésszerű használatot akadályozza. Az eladó a rejtett hibák hiányáért attól függetlenül felel, hogy a hiba miatta következett-e be vagy sem, vagy hogy tudott-e a hibáról, vagy sem. A rejtett hibák felfedezése kapcsán fontos, hogy a vevőt a szerződéskötéskor nem terheli megvizsgálási kötelezettség.

Klasszikus példa, hogy ha a falon több helyen látható vizesedésre utaló nyom, a házon nincs vízszigetelés, de még vakolat sem, sok helyütt csak a csupasz téglák látszanak, abból lehet és adott esetben vevőként kell is következtetni arra, hogy a külső szigetelés nem készült el. Ebből következően ez a szigetelés hiánya nem tekinthető rejtett hibának, akkor sem, ha olyan korú ingatlant veszünk, ami alapján elvárható lenne legalább minimális szigetelés. Rejtett hibának számít a frissen mázolt, de egyébként salétromos fal is, sőt, ha home staging technikákkal igyekszünk a lakóingatlant jobb színben feltüntetni, az is balul sülhet el!

A bizonyítási teher

A bizonyítandó kérdés minden esetben az, hogy a hiba fennállt-e már a teljesítéskor. A hibás teljesítési vélelem alapján a fogyasztókkal kötött szerződés esetében 1 évig vélelmezni kell, hogy a hiba már a teljesítéskor is megvolt. Ez azt jelenti, hogy az eladón áll a bizonyítási teher egy évig, azaz neki kell az ellenkezőjét bebizonyítania: a termék az átadáskor nem volt hibás.

Ingatlanok esetében az utólagos viták elkerülésének legjobb módja, hogy ha az adásvételi szerződés tételesen felsorolja az ingatlan lényeges tulajdonságait, hibáit, esetleg fényképes dokumentációval kiegészítve. Ezt kezdeményezheti a vevő is, nem csak az eladó. Ha utólag derül fény valamilyen problémára, érdemes előzetesen egyeztetni egy mérnökkel (műszaki ellenőr vagy igazságügyi szakértő), hogy a hiba eredetét (okát, idejét) meghatározza. Ha alapos a gyanú, hogy a hiba már a tulajdoncsere idején is fennállt, akkor érdemes először és mihamarabb (2 hónapon belül) az eladóval felvenni a kapcsolatot és tájékoztatni a tényekről.

A szavatossági idő ingatlanok esetén

A szavatossági idő ingatlan esetén öt év. A Polgári Törvénykönyv 6:163. § (3) bekezdése kimondja, hogy az adásvételi szerződés alapján szolgáltatott ingatlannal kapcsolatos szavatosságból fakadó igény a teljesítés időpontjától ennyi idő alatt évül el. Az elévülés jellegzetessége, hogy ha az igényt a vevők menthető okból nem tudják érvényesíteni, az elévülés nyugszik. Ha az elévülés nyugszik, az akadály megszűnésétől számított egyéves - egyéves vagy ennél rövidebb elévülési idő esetén három hónapos - határidőn belül a követelés akkor is érvényesíthető, ha az már eltelt, vagy abból egy évnél - egyéves vagy ennél rövidebb elévülés esetén három hónapnál - kevesebb van hátra.

Az elévülést megszakítja és az elévülés újra kezdődik, ha az eladó elismeri, hogy hibásan teljesített, a felek megegyeznek, vagy ha a vevők bírósági perben érvényesítik a követelésüket. A dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére a kellékszavatossági igény elévülése újból kezdődik. Ezt a szabályt kell alkalmazni arra az esetre is, ha a kijavítás következményeként új hiba keletkezik.

Mit tehet a vevő hibás teljesítés esetén?

Az eladó a hibás teljesítésért ún. kellékszavatossággal tartozik, ami azt jelenti, hogy a vevő bizonyos jogokat érvényesíthet. A vevő a következő opciók közül választhat:

1. Kijavítást vagy kicserélést kérhet: Az eladó köteles az ingatlan hibáját saját költségén kijavítani. Ha a hiba nem javítható, vagy a javítás nem vezet eredményre, a vevő kérheti az ingatlan cseréjét. Kicserélésre csak az ingatlanba beépített berendezések, felszerelések, tartozékok esetében van lehetőség, ha az nem eredményez aránytalan többletköltséget. Fontos, hogy a vevő nem kérheti egyből vissza a pénzét amennyiben van lehetőség a termék javítására vagy kicserélésére.
2. A vételár arányos csökkentését kérheti: Amennyiben az ingatlan hibája nem orvosolható, a vevő kérheti az árleszállítást, amely az ingatlan vételárának csökkentését jelenti. Az árleszállítás mértékét általában a bíróság állapítja meg, amelynek a kiindulási alapja a szerződésben kikötött ellenérték.
3. Elállhat a szerződéstől: Ha a hiba jelentős és a kijavítás vagy kicserélés nem lehetséges, a jogosult elállhat a szerződéstől. Ebben az esetben a kötelezett visszatéríti az ingatlan vételárát. Fontos azonban, hogy jelentéktelen hiba miatt nincs lehetőség a szerződéstől való elállásra.

A vevőnek kötelessége a hiba felfedezése után haladéktalanul közölni azt az eladóval.

Kártérítés hibás teljesítés esetén

A jogosult a fenti szavatossági igényein túl kártérítést is követelhet. A hibás teljesítéssel összefüggő kártérítés esetében meg kell különböztetni az ún. tapadó károkat, valamint az ún. következménykárokat. A jogosult a hibás teljesítése miatt a szolgáltatás tárgyában bekövetkezett kárának, vagyis az ún. tapadó károknak a megtérítését követelheti.

• Tapadó károk: A kijavítás, kijavíttatás költségei mellett az ún. tapadó károk közé tartozik az ingatlanban annak kijavítását követően fennmaradó értékcsökkenés.
• Következménykárok: Az ún. következménykárok alá azok a kiadások tartoznak, amelyek a vevő oldalán a hibás teljesítésből eredő vagyoni hátrányának az elhárítása érdekében merülnek fel, valamint azon elmaradt jövedelem, amelytől a vevő a hibás teljesítés következtében esett el.

Jótállás ingatlanok esetén

A jótállás a szavatosságnál szigorúbb felelősséget jelent, mivel aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt köteles helytállni a hibás teljesítésért. A jótálláson alapuló felelősség tehát azon okból szigorúbb, mert a bizonyítási teher megfordul. A jótállási idő alatt bejelentett hiba esetében vélelem szól amellett, hogy az már a teljesítés időpontjában fennállt.

Ingatlanoknál adásvételkor a jogszavatosság alapvetően azt jelenti, hogy ha harmadik személy jogi akadályt gördít a vevő tulajdonjogának megszerzése elé, akkor az eladónak kötelessége az akadályt elhárítani, vagyis az ingatlant megfelelő határidőben tehermentesíteni. Ha ezen határidő eredménytelenül telik el, a vevő maga is intézkedhet a tehermentesítés iránt (a vételár megfelelő csökkentése mellett), vagy ha ez aránytalan terhet róna rá, akkor elállhat a szerződéstől, de kártérítés is követelhető.

Jótállás és az új építésű lakások

Az új építésű lakóingatlan esetében az ingatlan-forgalmazó vagy a kivitelező szerkezettől függően 3-5-10 év jótállást köteles biztosítani. Az ingatlanokhoz kapcsolódó jótállási kötelezettséget szabályozza például az 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról. A jótállási igény a jótállási határidőben érvényesíthető. A jótállásból eredő jogokat az ingatlan mindenkori tulajdonosa érvényesítheti.

Az új építésű ingatlanok esetében az adásvételi szerződésben általában rögzítésre kerül, hogy az eladó az ingatlant a vevő által előzetesen megismert és elfogadott terveknek, műszaki leírásnak megfelelően valósítja meg és adja át a vevőnek. Ezen ingatlanok általában társasházi formában kerülnek megvalósításra, vagyis a vevő tulajdonjoga egy külön tulajdonban álló ingatlanra (például lakásra, üzletre, irodára) és az ahhoz a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészekből tartozó eszmei hányadára terjed ki.

Amennyiben az eladó hibás teljesítése ilyen társasházi közös tulajdonú szerkezetet érint, akkor az azzal kapcsolatos szavatossági jogokat a társasház is érvényesítheti.

Szavatosság és jótállás közötti különbségek

Sokszor felmerül az ügyfelek részéről és jogos is a kérdés, hiszen a szavatosság és a jótállás két összefüggő jogi fogalom, mindkettő a felek közötti szerződéses viszonyban felmerülő hibás teljesítésre ad megoldást, de eltérő módon és körülmények között:

Összefoglalva, a szavatosság lényege, hogy a felek közötti adásvételi szerződések alapján - eltérő megállapodás hiányában - a megvásárolt lakásnak rendelkeznie kell az elvárható minőséggel. Családi ház, lakás eladása esetén az eladói fél minden további szerződéses kikötés nélkül is azt szavatolja, hogy az a korának és az abból következő műszaki állapotnak megfelelő mértékben rendeltetésszerű használatra alkalmas. Az épület korából, használtsági fokából eredő hibákért az eladót szavatosság nem terheli, hibás teljesítés csak akkor merülhet fel, ha a hiba független a használtságtól, vagy az épület kora egyáltalán nem indokolja az elhasználódás mértékét.

tags: #bizonyitasi #teher #lakas #szavatossag