A lakásbérlet speciális jogintézményként nagy hangsúlyt kap a joggyakorlatban, mivel a lakóingatlanok bérbeadása személyes és társadalmi szempontból is érzékeny terület. A lakásbérletre vonatkozó szabályok részben a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és az 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezésein alapulnak, és kizárólag írásbeli szerződést írnak elő. A határozott idejű bérleti szerződés meghosszabbítása a legegyszerűbb módja annak, hogy elkerüld az új bérlő kereséssel járó macerát, és biztosítsd a folyamatos bevételt, amennyiben megtaláltad az ideális bérlőt.
Miért érdemes meghosszabbítani egy 6 hónapos bérleti szerződést?
- Megtartod az álombérlődet: Ha a bérlőddel minden rendben van, időben fizet, vigyáz a lakásra, és még a szomszédokkal is jóban van, miért kockáztatnál egy ismeretlennel?
- Időt és energiát spórolsz: Egy új bérlő keresése, a hirdetések kezelése, a lakásbemutatók és az adminisztráció jelentős időt és energiát emészthet fel. A hosszabbítással mindez elkerülhető.
- Folyamatos bevétel: A bérleti szerződés meghosszabbítása biztosítja a folyamatos bérleti díj bevételét, elkerülve az esetleges üresjárati időszakokat.
A bérleti szerződés meghosszabbításának lépései és tudnivalók
1. Időben történő kommunikáció
Jeled a bérlődnek, hogy nyitott vagy a hosszabbításra, amint közeleg a szerződés lejárta. Így mindketten időben felkészülhettek az esetleges változásokra. Fontos azonban egyeztetni a bérlővel, mert lehet, hogy a kiköltözés mellett dönt a szerződés lejártakor.
2. A részletek átbeszélése
A meghosszabbítás remek alkalom arra, hogy átnézzétek a bérleti díjat, a kauciót, vagy bármilyen más feltételt, amit módosítani szeretnétek. Fontos, hogy a bérleti díj emelésének lehetőségét nyíltan és őszintén beszéljétek meg a bérlővel, figyelembe véve az aktuális piaci árakat.
3. Szerződés lejárat és automatikus átalakulás
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:338. § (1) bekezdése szerint, ha a határozott időre kötött bérleti szerződés lejárta után a bérlő tovább használja a lakást, és ez ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik, a szerződés automatikusan határozatlan idejűvé alakul át.
Ez azt jelenti, hogy ha például egy egyéves, 2024. május 1-től 2025. május 1-ig tartó szerződés lejár, és a bérlő a továbbiakban is az ingatlanban marad, anélkül, hogy a bérbeadó 15 napon belül kifogást emelne, a szerződés határozatlan idejűvé válik.
4. Határozatlan idejű szerződés felmondási szabályai
A határozatlan idejű szerződéseknél a felmondási idő szabályai eltérőek a határozott idejű szerződésekétől. A Ptk. szerint:
- Ha a felmondást a hónap 15. napjáig közlik, a szerződés a következő hónap végére szűnik meg.
- Ha a felmondást a hónap 15. napja után közlik, a szerződés a rá következő hónap végére szűnik meg.
Fontos a pontos dátumok betartása a felmondásnál, hogy elkerülhetőek legyenek a jogviták.
5. Bérleti díj emelése
A hosszabbítás, vagy egy új szerződés kiváló alkalom lehet a bérleti díj felülvizsgálatára és esetleges emelésére, figyelembe véve az aktuális piaci árakat. Fontos, hogy ezt a kérdést nyíltan és őszintén beszéljétek meg a bérlővel. Ha a szerződésben nincs szó bérletidíj-emelésről vagy annak ütemezéséről, akkor a bérbeadó egyoldalúan nem emelheti a díjat a szerződés hatálya alatt. Ebben az esetben csak új szerződés felajánlásával teheti meg, amit a bérlő elfogadhat vagy elutasíthat.
A lakásbérleti szerződés alapvető tartalmi elemei
A bérleti szerződésnek számos elemet kell tartalmaznia, hogy a felek közötti viszony egyértelmű és előre látható legyen.
Mire figyeljünk lakásbérlés vagy lakásbérbeadás esetén jogi szemmel?
Bérbeadó és Bérlő adatai
A szerződésnek tartalmaznia kell mind a bérbeadó, mind a bérlő teljes körű adatait, mint például:
- Teljes név
- Születési hely és idő
- Anyja neve
- Személyi igazolvány vagy útlevél száma
- Lakcímkártya száma
- Lakcím vagy tartózkodási hely
Bérlemény adatai
Pontos cím, beleértve az utcát, házszámot, emeletet, ajtószámot, helyrajzi számot, alapterületet, szobaszámot és a felszereltséget. Továbbá rögzíteni kell, hogy pontosan mely részek tartoznak a bérleményhez (pl. tároló, parkoló).
Az eredeti bérleti szerződés adatai
Dátum, új megállapodás részletei (pl. bérleti díj módosítás).
Pénzügyi feltételek
- Bérleti díj: Pontosan feltüntetve a havi bérleti díj összege, fizetési módja és határideje.
- Kaució: Összege, fizetési módja, határideje és rögzíteni kell, hogy mire szolgál, mikor és milyen feltételekkel adható vissza. Amennyiben a kaució meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a bíróság mérsékelheti az összeget a bérlő kérésére.
- Rezsi- és közös költségek: Tisztázni kell, ki milyen költséget fizet (közüzemi díjak, társasházi díjak).
Karbantartási kötelezettségek és javítások
A bérbeadó köteles azonnal intézkedni, ha olyan hiba áll fenn, amely életveszélyt jelent vagy az épület állagát veszélyezteti (pl. fűtésrendszer meghibásodása télen). A bérlő felelőssége a mindennapi, kisebb hibák, kopások (pl. villanykörte csere, lefolyó tisztítása) költsége. Célszerű tételesen rögzíteni, hogy mely javításokat és milyen értékhatárig visel a bérbeadó, és melyeket a bérlő.
Az elvitel joga (ius tollendi)
A bérlő által a saját költségén kialakított berendezések eltávolítása engedélyezett, amennyiben ez nem roncsolja a lakás alapvető épségét. Például, ha egy bérlő konyhabútort telepít, a szerződés megszűnése után eltávolíthatja azt, amennyiben a bérbeadó nem ajánl fel megfelelő kártalanítást, ha az eltávolítás hátrányos lenne számára.
Bérlő tűrési kötelezettsége
A bérlőnek el kell fogadnia, hogy a bérbeadó meghatározott időpontokban karbantartási munkálatokat végezzen a lakásban, de a munkálatoknak olyan mértékűeknek kell lenniük, melyek nem korlátozzák jelentősen a lakás használatát. A bérlőnek írásban értesítést kell kapnia a munkálatok kezdete előtt, és adott esetben jogosult a felmondásra, ha a munkálatok lényegesen hátráltatják mindennapi életét.
Felmondási idő és feltételek
Rögzíteni kell, hogy határozott vagy határozatlan idejű-e a szerződés, mennyi a felmondási idő, milyen esetekben lehet megszüntetni, van-e rendkívüli felmondás.
Használati rend
Tisztázni kell az albérlő befogadásának, háziállat tartásának, dohányzásnak, átalakításoknak és festésnek a lehetőségét.
Átadás-átvételi jegyzőkönyv
Készítése javasolt a kulcsok számának, a mérőórák állásának, valamint a lakás és felszerelés állapotának rögzítésére.
Lakcímbejelentés lehetősége
Engedélyezi-e a bérbeadó a hivatalos lakcímbejelentést? A lakcímkártya kiállítására, hivatalos ügyintézésre, iskolai/óvodai beiratkozáshoz, egészségügyi ellátás igénybevételéhez fontos lehet.
Közjegyzői okirat vagy sima szerződés
A legtöbb szerződés magánokirati formában készül, de a kiköltözési nyilatkozat közjegyzői okiratba foglalása előnyös lehet a bérbeadó számára, mivel pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajtást indíthat fizetésképtelenség vagy kiköltözés megtagadása esetén.
Minták bérleti szerződés módosításához/meghosszabbításához
A bérleti szerződés módosításának mintája általában a következő elemeket tartalmazza:
1. Bérleti Időtartam meghosszabbítása
A bérleti időszak meghosszabbítása [Új kezdési dátum] és [Új befejezési dátum] között történik.
2. Bérleti Díj módosítása
A bérleti díj [Összeg] Ft havonta, amely a hónap [Dátum]-áig esedékes. Például: "A bérleti díj mértéke 2025. május 1-től, 185000 Ft/hó-ra módosul."
3. Fizetési Feltételek
A bérleti díjat banki átutalással kell teljesíteni a bérbeadó által megadott számlaszámra. Készpénzes fizetés esetén írásos elismervény javasolt.
4. Karbantartási Kötelezettségek
A bérlő köteles a bérelt ingatlan karbantartásáról gondoskodni, a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása nélkül nem végezhet felújításokat vagy átalakításokat.
5. Szerződés Megszüntetése
A szerződést bármely fél írásban 30 nappal a meg kívánt szüntetési dátum előtt felmondhatja (határozatlan idejű szerződés esetén).
| Év | Bérbeadó | Bérlő | Havi bérleti díj (Ft) | Kaució (Ft) | Szerződés típusa |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | Nagy Béla | Kiss Anna | 160 000 | 320 000 | Határozott (1 év) |
| 2025 | Nagy Béla | Kiss Anna | 185 000 | 370 000 | Határozatlan |
Készült [Városban], [Dátum].
A szerződés meghosszabbítása, vagy egy új szerződés aláírása win-win szituáció lehet mindkét fél számára. Ha nyíltan kommunikáltok, rugalmasak vagytok, és tisztában vagytok a jogi háttérrel, a folyamat gyors és egyszerű lesz. Fontos megjegyezni: ez a cikk kizárólag tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Ha bizonytalan vagy, konkrét jogi helyzetekben mindig konzultálj ügyvéddel vagy jogi szakértővel.