A lakáshitel felvételéhez szükséges önerő mértéke kulcsfontosságú tényező minden ingatlanvásárlás során. Az MNB 2024. január elsejétől hatályos rendelete alapján forint alapú jelzáloghitel esetén a hitel összege elérheti az ingatlan forgalmi értékének 90%-át is, ami azt jelenti, hogy bizonyos esetekben elegendő lehet a 10 százalékos önerő is. Ez a lehetőség jelentős könnyebbséget hozhat azoknak, akik eddig az önerő megteremtésével küszködtek, ugyanakkor fontos megérteni, hogy nem mindenki élhet ezzel a lehetőséggel, és a bankok egyedi feltételei is nagyban befolyásolhatják az ügyletet.
Ki igényelhet 10 százalék önerővel lakáshitelt?
2024-től az első saját otthonukat megvásárló fiatalok számára nyílt meg a lehetőség a 10 százalékos önerővel történő hitelfelvételre, amennyiben az igényléskor még nem töltötték be a 41. életévüket, és nincs más lakástulajdonuk, illetve más ingatlanban 50 százalékot elérő tulajdonrészük, vagy ha van is ilyen, az jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Fontos, hogy ha adóstárs is van az ügyletben, mindkettőjüknek meg kell felelnie ezeknek az elvárásoknak.
2025 januárjától az MNB kiterjesztette ezt a lehetőséget az energiahatékony lakóingatlanok megvásárlására, építésére vagy felújítására is, mindenféle egyéb feltétel nélkül. Ez azt jelenti, hogy 2025-től már nem csak az első lakást vásárlók, hanem a zöld céllal otthont teremtők is élhetnek a kedvezményes, 10%-os önerővel. Ezen túlmenően, a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) korlátja is változik ilyenkor: a nettó jövedelem összegétől függetlenül annak akár 60 százaléka is hiteltörlesztésre fordítható, szemben a jelenlegi 50 százalékkal 600 ezer forint nettó jövedelem alatt.
A 10 százalékos önerő buktatói és a banki feltételek
Az MNB rendelet és a jogszabályi feltételek teljesítése nem jelenti azt, hogy automatikusan mindenki 10 százalék önerővel juthat lakáshitelhez, ugyanis a bankok egyedileg számos feltételhez köthetik az ügyletet. A pénzintézetek számára beláthatóan nagyobb kockázatot jelent a magasabb hitelösszeg és az alacsonyabb önerő, ezért különös alapossággal bírálják el az ilyen típusú igényléseket.
10% önerő? 3% hitel? Na most figyelj....
Bankonként eltérő gyakorlat
- Nem minden bank kínálja: Bár a nagybankoknál általában elérhető a konstrukció, némileg leszűkíti a szóba jöhető pénzintézetek körét, ha 10 százalékos önerővel vennénk fel lakáshitelt.
- Hiteltermékfüggő: Jelentős különbségek lehetnek abban, hogy mely hiteltermékek érhetők el 10 százalékos önerővel. Van, ahol kizárólag a CSOK Pluszhoz és a mellé igényelt piaci lakáshitelhez, máshol szinte minden lakáscélú hitel felvehető így.
- Településfüggő: A bankok jellemzően Budapesten és a nagyvárosokban hiteleznek a legmagasabb, 90%-os hitelfedezeti értékig, mivel itt nagyobb az ingatlanok forgási sebessége, így a forgalmi érték is könnyebben meghatározható. Kisebb településeken előfordulhat, hogy magasabb önerőre van szükség.
- Ingatlanfedezet: Egyes bankok esetében nem lehet több ingatlanfedezet, vagyis magának a célingatlannak kell „elbírnia” a hitel összegét. Máshol megengedett a több fedezet, ám ebben az esetben legalább az egyiknek olyan településen kell lennie, ahol a bank 90%-os hitelfedezeti értékig hitelez.
A hitelbiztosítéki érték szerepe
Sokan gondolják, hogy a 90 százalékos hitelezhetőség azt jelenti, a bank a vételár ekkora százalékát adja oda. Ez azonban nem feltétlenül van így. A bank a hitelbírálat során meghatározza az ingatlan hitelbiztosítéki értékét is, ami azt az értéket jelenti, amennyiért a bank jó eséllyel értékesíteni tudja az ingatlant az adós nemfizetése esetén. Ez az érték helytől és ingatlantípustól függően körülbelül 10-30 százalékkal alacsonyabb lehet a forgalmi értéknél. Budapesten jellemzően 5 százalék, a megyei jogú városokban 10-15 százalék, míg a kisebb településeken 25-30 százalék a különbség, de például egy tanyánál akár még ennél is nagyobb lehet. Ezt szokás menekülési értéknek is hívni. Mindez azért fontos, mert a nyújtott hitel összege nem haladhatja meg a hitelbiztosítéki értéket, ami miatt nagyobb önerőre lehet szükség.
A maximálisan felvehető hitelösszeg megállapításakor a bankok nemcsak az ingatlan-értékbecslő által megállapított forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értékét veszik alapul, hanem az igénylők hitelképességét is vizsgálják. A JTM számítás módját szintén meghatározza az MNB, de ebben is a bankok saját belső előírásuk alapján lehetnek szigorúbbak.
| Ingatlan típusa és elhelyezkedése | Forgalmi érték (millió Ft) | Hitelbiztosítéki érték aránya a forgalmi értékhez képest | Maximálisan felvehető hitel (millió Ft) | Szükséges önerő (millió Ft) |
|---|---|---|---|---|
| Jó állapotú tégla lakás, nagyobb település | 20 | 80% | 16 | 4 |
| Felújítandó, vegyes falazatú ingatlan, kisebb település | 20 | 60-65% | 12-13 | 7-8 |
Egyéb tényezők, amelyek befolyásolhatják az önerő mértékét
- Meglévő hitelek: A bankok minden lehetséges módon igyekeznek csökkenteni a hitelezési kockázatot, ezért a 90 napon belül felvett személyi kölcsön összegének 100 százalékával, a babaváró hitel összegének pedig 25 százalékával csökkentik a felvehető lakáshitel összegét. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben ugyancsak 10 százaléknál több önerőre lesz szükség.
- Jövedelmi elvárások: Mivel az alacsonyabb önerő nagyobb kockázatot jelent a bankok számára, magasabb jövedelmet várhatnak el az igénylőktől, illetve nem engedik a törlesztőt 60 százalékig elmenni, nagyobb pénzügyi mozgásteret hagyva az adósnak.
- Kamatkülönbségek: A 90 százalékos hitelezhetőség legnagyobb előnye, hogy csökkenthető a szükséges önerő összege. Ez nagy segítség lehet azoknak, akik nem rendelkeznek nagyobb megtakarítással, ám egyben azt is jelenti, hogy nagyobb összegű hitelre lesz szükségük. Nagyobb összegű kölcsönnél pedig már egy kisebb kamatkülönbség is komoly eltérést eredményezhet a havi törlesztésben és a teljes visszafizetésben.
Mit számít önerőnek?
Önerőként nem csak a készpénz és a megtakarítások vehetők figyelembe. Bevonható a lakástakarékpénztári megtakarítás, építési hitelek esetében a már elkészült építési munka értéke, vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatások (például falusi CSOK), önkormányzati, munkáltatói és egyéb forrásból származó támogatások, plusz akár egy további ingatlanfedezet is.
tags: #10 #szazalekos #teher #novekmeny