A tulajdoni lap egy közhiteles azonosító dokumentum, amely fontos információkat tartalmaz az adott ingatlanról, például annak valódi tulajdonosáról és az esetleges terhekről vagy jogi korlátozásokról. Az állam garantálja, hogy a tulajdoni lapon szereplő adatok valódiak és hitelesek. Ingatlan adásvétel során az ingatlanos ügyvéd letölti a tulajdoni lapot, mert ez alapján tudja ellenőrizni az ingatlan paramétereit, a tulajdonosokat és az esetleges korlátokat. Fontos tehát, hogy az ingatlanvásárlás előtt alaposan megvizsgáljuk a tulajdoni lapot, és szükség esetén szakértő segítségét kérjük.
A tulajdoni lap lekérése és költségei
Ha szeretnénk beszerezni a tulajdoni lapot, azt személyesen a földhivatalnál vagy online, az ügyfélkapun keresztül is megtehetjük. Az online megoldásnak köszönhetően könnyedén kérhetünk hiteles vagy nem hiteles tulajdoni lapot, valamint térképmásolatot.
Évente 2 alkalommal internetről ügyfélkapu segítségével ingyen letölthető tulajdoni lap. Jelenleg a természetes személyt a tulajdonában álló ingatlan vonatkozásában évente két tulajdonilap-másolatra díjmentesen jogosult. A további lekérdezések díja - a földhivatali díjak 2024. július 29-i emelkedése után - tulajdoni laponként 4800 Ft. Fizetés bankkártyával lehetséges a SimplePay rendszeren keresztül.
Ha a földhivatalban a tulajdoni lapról kiállított papíralapú hiteles másolatot igénylünk, akkor 2024. július 29-től 10 000 forint összegű díjat kell fizetnünk. Egy adásvételnél kettő tulajdoni lapra van szükség: egy a tervezet elkészítéséhez és egy a szerződéskötés napján, a fennálló állapot ellenőrzéséhez. Az e-hiteles térképmásolat díja (2024. július végétől) 5000 Ft.
A tulajdoni lap típusai
Többféle tulajdoni lap is létezik attól függően, hogy mennyi adatot tudhatunk meg róla:
- Szemle másolat: Ez csak az éppen aktuális, fennálló információkat tartalmazza. Ebből nem tudjuk megismerni az ingatlan múltját.
- Teljes másolat: Ahogy a neve is mutatja, valóban teljes. Minden jelenlegi és korábbi bejegyzést megmutat, a törölt bejegyzések sötétszürkével láthatók.
- Ügyleti tulajdoni lap: A teljes tulajdonilap-másolat adatain kívül a bejegyzett és törölt jogok, tények jogosultjainak - a személyi azonosítón kívüli - a tulajdoni lapon feltüntetett valamennyi azonosító adatát tartalmazza. Az ügyleti tulajdonilap-másolat kizárólag elektronikus dokumentumként szolgáltatható majd az E-ING rendszerben az ingatlan-nyilvántartási beadványt benyújtó jogi képviselő, bíróság és hatóság részére a beadvány benyújtásra történő előkészítése során.
A tulajdoni lap felépítése és tartalma
Minden tulajdoni lap 3 részből áll. Ezeket a részeket római számokkal jelölik a tulajdoni lapon: I., II. és III. Nem feltétlenül kerül minden rész külön oldalra, ez attól függ, hogy hány bejegyzés van az adott résznél. Az egyes részekben a bejegyzések előtt arab számok szerepelnek. Az 1. szám alatti bejegyzés került először a nyilvántartásba, ezt követte a 2., 3. és így tovább. Ha a bejegyzés már nem aktuális, akkor az arab számot áthúzva láthatod.
1. rész - Az ingatlan leíró adatai
A tulajdoni lap I. részében találhatók az ingatlan leíró adatai. Ide tartozik a település neve, az ingatlan címe, a helyrajzi szám, a fekvés megjelölése (belterület, külterület), valamint az ingatlan területe m2-ben. Ezek az információk segítenek az ingatlan azonosításában és az ingatlanra vonatkozó alapvető adatok megismerésében. Emellett lehetőséget ad arra is, hogy ellenőrizzük az ingatlan adatait, például a hirdetésben szereplő információk helyességét.
- Település neve: A település, ahol az ingatlan található.
- Ingatlan címe: Az ingatlan pontos címe. Amennyiben újonnan nyitott utcáról van szó, gyakran szerepel a „címképzés alatt” felirat, utcanév és házszám nélkül. A „címképzés alatt” kifejezés azt jelenti, hogy az adott ingatlan még nem kapott végleges hivatalos címet a központi címregiszterben, mert a címképzési eljárás folyamatban van. Ez a megjegyzés automatikusan törlődik, miután a címképzési eljárás lezárult, és az új, végleges címadat bekerül a tulajdoni lapra.
- Helyrajzi szám: Az ingatlan egyedi azonosítója, mint egy rendszám. Egyedi, nincs belőle másik ugyanolyan egy adott településen. Az ingatlan fekvésével együtt pontosan jelöli, hogy melyik ingatlanról van szó. Gyakran rövidítik „hrsz”-ként. A számozás telekrendezés esetén változhat.
- Fekvés megjelölése: Belterület, külterület vagy zártkert. Ez építésügyi előírások miatt lehet jelentősége.
- Ingatlan területe m2-ben: Ez az adatot kell feltüntetni az úgynevezett B400 adatlapon. Ha az ingatlan nem önálló épületet jelöl, akkor a tulajdoni lapról nem derül ki, hogy hány m2 a felépítmény.
- Megnevezés: Az ingatlan típusa (pl. lakás, üzem, szántó, erdő stb.). Ha az érték nem 0 a „kat.t.jöv.k.fill.” oszlopban - vagy ha az ingatlan tanya - akkor a termőföldforgalmi törvény hatálya alá tartozik az ügylet. Fontos, hogy ha például úgy szerepel a tulajdoni lapon, hogy „kivett lakóház, udvar, gazdasági épület”, akkor a gazdasági épületre a támogatásokat nem lehet igénybe venni.
Mit tudhatunk meg a tulajdoni lapról
2. rész - Tulajdonosok adatai
A II. részben találjuk meg a tulajdonosokat, sorszámozva. A leírás a tulajdoni hányadukkal indul, illetve leírják, hogy mikor érkezett a bejegyzés alapjául szolgáló irat a földhivatalba. Ennek azért van jelentősége, mert az adózásnál az SZJA törvény a földhivatali érkezést számolja, akkor is ha később kerül sor a tulajdonjog bejegyzésére. 5 éven belüli eladás esetén akár az adómentesség is múlhat azon.
A tulajdoni lap II. része a tulajdonosokra vonatkozó adatokat tartalmazza, mint:
- Tulajdonos(ok) neve és lakcíme: Fontos, mert az itt szereplő címekre kell nekik küldeni az értesítést, ha másoknak szeretnénk eladni a mi részünket. Nekik ugyanis törvényen alapuló elővásárlási joguk van.
- Tulajdoni hányad mértéke: Megmutatja, hogy az adott tulajdonos milyen arányban tulajdonosa az ingatlannak. Ez egy eszmei hányadot jelent, és szerepet játszhat a közös döntéshozatalban. A tulajdoni hányad pontos arányát mindig törtrészben találjuk a tulajdoni lapon.
- Tulajdonszerzés jogcíme: Milyen jogcímen (pl. adásvétel, öröklés, ajándékozás) szerezte meg a tulajdonos az ingatlant.
- Tulajdonszerzés ideje: A tulajdonjog bejegyzésének dátuma.
3. rész - Terhek és jogok
A tulajdoni lap III. része a terhek színtere. Itt találhatók a zálogjogok, elővásárlási jogok, elidegenítési és terhelési tilalmak, végrehajtási jogok, haszonélvezeti jogok, továbbá a korábbi - az adott ingatlanra vonatkozó - elutasító határozatok jelzései. A III. részben szereplő bejegyzéseket arab számokkal jelölik, ami a bejegyzések sorrendjét is mutatja. Ezek a bejegyzések korlátozzák az ingatlan tulajdonosának rendelkezési jogát, ezért fontos, hogy az ingatlan vásárlásakor vagy értékesítésekor ezeket a terheket és jogokat is átvizsgálják.
Fontos, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom kivételével nincs kizárva, hogy megvegyük az ingatlant, csak más a procedúra. Először tehermentesíteni kell az ingatlant. Ez tipikusan az első vételárrészletből szokott történni, amikor már széljegyen található a szerződés. Az, hogy nincs rajta elidegenítési és terhelési tilalom, nem jelenti azt, hogy szabadon lehet adni venni. Gyakorlatilag az összes kölcsönszerződésben szerepel, hogy ilyenkor a bank felmondhatja a kölcsönszerződést. Nem kell megijedni az egyéb terhektől, mint például a vezetékjog, ami sokszor csak védőtávolságot jelent az utcán futó villanyvezetéktől, ahova egyébként sem építkeznének.
A széljegy jelentősége
A széljegy akkor kerül rá a tulajdoni lapra, amikor valamit beadnak a földhivatalhoz, aznap széljegyre kell kerülnie. Ennek azért van jelentősége, mert a széljegyeket csak sorrendben lehet elintézni. A széljegy a fenti példában tehát azt mutatja meg számunkra, hogy az ingatlan jelenleg „eladás alatt van”, azonban nem csak erre az esetre vonatkozhat, hanem bármilyen, az ingatlant érintő bejegyzésre. Ilyen lehet például az az eset, ha az ingatlanra jelzálogjog, végrehajtási jog stb. van bejegyezve, de az azok alapjául szolgáló tartozást kifizették, és kérték a jelzálogjog, végrehajtási jog törlését.
Adásvétel esetén a tulajdonjog bejegyzése visszamenőleges hatállyal, a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjával - azaz a széljegyzés dátumával - történik! A széljegy azért is lényeges, mert elővásárlási jog esetén az eladónak a vételi ajánlatot közölnie kell mind a tulajdoni lap II. részén feltüntetett tulajdonossal, mind pedig azzal a személlyel, akinek a kérelmét széljegy jelzi.
A széljegy törlése
A tulajdoni lapról a széljegyeket kétféleképpen lehet törölni:
- A földhivatal automatikusan törli a széljegyet, ha a széljegyzett kérelmet elintézi - azaz annak helyt ad, vagy elutasító döntést hoz.
- A felek kérelme alapján. A kérelem addig az időpontig, amíg az ingatlanügyi hatóság nem dönt, a bejegyzéssel közvetlenül érintett valamennyi személy közös nyilatkozatával visszavonható vagy módosítható.
Biztosítékok ingatlan adásvételkor
Az ingatlan adásvételi szerződés aláírása után, de a teljes vételár megfizetése előtt az eladónak és a vevőnek is tartogathat kellemetlen meglepetéseket. A tulajdonjog megszerzése nem az aláírt szerződéssel, hanem a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel és bejegyzéssel történik. Ebben az átmeneti időszakban sok minden történhet, például az eladó akár másnak is eladhatja az ingatlant, amíg az első vevő a hitelfolyósításra vár. Ettől a kitettségtől véd az új vevői jog, amit 2025. január 15-től lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ha az adásvétel során a tulajdonjog-fenntartással élnek a felek.
Függőben tartás és széljegy (A) megoldás
Ebben az esetben a szerződő felek arra kérik az illetékes földhivatalt, hogy adásvételi szerződésük elintézését ne azonnal teljesítse, hanem az ingatlan-nyilvántartási törvény 47/A. §-ában foglaltak szerint tartsa függőben mindaddig, amíg az eladó meg nem adja az engedélyt a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére. A földhivatalnak törvényes kötelezettsége, hogy a széljegyzést a benyújtás napján teljesítse. A keletkezett széljegy kizárja, hogy az adott ingatlant megterheljék, elidegenítsék. Ehhez a megoldáshoz szigorú időbeli megkötés társul: a szerződés földhivatalhoz történt benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig az ügyletnek teljesedésbe kell mennie.
Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog (B) megoldás
Ez egy új, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog. Ez a jog akkor léphet életbe, ha az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevő még nem fizette ki teljesen a vételárat, és ezért az eladó fenntartja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a teljes összeg be nem érkezik. Ilyenkor előfordulhat, hogy hetek vagy hónapok telnek el az aláírás és a végleges tulajdonjog-bejegyzés között. Ha már be van jegyezve a vevői jog az ingatlan tulajdoni lapjára, akkor a földhivatal legfeljebb hat hónapra automatikusan felfüggeszt bizonyos eljárásokat, például másvalaki tulajdonjog-bejegyzési kérelmét. Ez alól kivételt képeznek a zálogjog, az elidegenítési és terhelési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése tárgyában beérkezett kérelmek. A bejegyzéshez szükséges a felek megállapodása a szerződésben, amely annak időtartamát is meghatározza. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése határozott időre, maximum 5 évre kérhető. 6 hónapon túl azonban a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával. Az igazgatási szolgáltatási díjat - ami jelenleg 10600 Ft - két alkalommal kell megfizetni. A vevői jog nem törlődik automatikusan a szerződés meghiúsulása esetén, így ha a vevő végül nem fizet, az eladó nem tudja egyszerűen töröltetni azt, és így nem tudja az ingatlant másnak eladni.