Az ingatlanok adásvétele során az egyik legfontosabb szempont a megvásárolni kívánt ingatlan jogi státusza. A "per-, teher- és igénymentes" kifejezés az ideális állapotot írja le, de a valóságban az adásvételek jelentős része terhelt ingatlanokkal történik. Itt jön képbe a "megengedett terhek" fogalma. Az ingatlan tehermentessége azt jelenti, hogy az adott ingatlan tulajdoni lapjának III. része nem tartalmaz semmilyen olyan jogot vagy tényt, amely az ingatlan használatát, értékesítését vagy tulajdonjogát korlátozná. A szolgalmi jogok fontos szerepet játszanak az ingatlanok közötti jogviszonyokban, lehetővé téve az egyik ingatlan tulajdonosának, hogy bizonyos mértékben használhassa a másik ingatlant. A szolgalmi jogok a tulajdoni lap III. oldalán, mint terhelések jelentkeznek.
Mi is az a szolgalmi jog?
A szolgalmi jog egy olyan jogi konstrukció, amely lehetővé teszi, hogy egy ingatlan tulajdonosa hozzájárulását adja valakinek - legyen az szomszéd, más magánszemély vagy akár egy cég - hogy az ő telkén átjárjon, közművezetéket keresztülvezessen rajta, vagy egyéb berendezést helyezzen el. Ilyen berendezések lehetnek például transzformátorházak vagy villanyoszlopok. A telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben és előre rögzített módon használhatja. A szolgalom tartalma lehet valamilyen használat, vagy éppen attól való tartózkodás. Telki szolgalmi jog alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.
Szolgáló és uralkodó telek
A telki szolgalom többnyire a szomszédos ingatlanok között kerül bejegyzésre. Szolgáló teleknek hívjuk azt a telket, amelyiket terheli a szolgalom és uralkodó teleknek azt, amelyiknek a javára szól a szolgalmi jog. A szolgalmi jog korlátlan időtartamra szól, de csak addig áll fenn, ameddig maga a szükséglet is, amely miatt létrehozták és bejegyezték. Ha az ingatlan használatához már nem szükséges a szolgalom, akkor a bíróság megszüntetheti, korlátozhatja vagy felfüggesztheti azt.
A szolgalmi jog fajtái és kialakulásuk
A szolgalmi jog létrejöhet szerződéssel, elbirtoklással, továbbá közművek esetében bírósági ítélettel, vagy hatósági határozattal. A telki szolgalom létrejöttének három esetét különböztethetjük meg: telki szolgalom létrejöhet törvény rendelkezésénél fogva, elbirtoklással és szerződéssel is.
Szerződéssel alapított szolgalmi jog
Szerződés útján: csak írásban köthető, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott szerződés, vagy közjegyző által közokiratba foglalt megállapodás alapján. Jognyilatkozatot csak az ingatlan tulajdonosa tehet, az egyéb birtokosok nem. Alapításkor az uralkodó telek tulajdonosától egyszeri ellenérték kérhető. Nagyon fontos, hogy a szerződéssel alapított szolgalmakat mindig jegyeztessük be az ingatlan-nyilvántartásba! Be nem jegyzés vagy szóbeli megállapodás azt eredményezi, hogy a szolgalmi jog csak a megegyezést megkötő felekre lesz érvényes, a későbbi jóhiszemű jogszerzőre nem. Arra is ügyelni kell, hogy a szerződést mindig véghatáridő nélkül és a használatért való fizetés mellőzésével kössük.
A megállapodást közhiteles okiratban kell rögzíteni, amelyet az illetékes földhivatalban kell benyújtani. Ezzel a szolgalmi jog bekerül az ingatlan tulajdoni lapjába. Helyszíni felmérés, változási vázrajz elkészítése: A földmérő felméri a szolgalmi jog ábrázolásához szükséges pontokat a területen, amelyek alapján elkészíti a változási vázrajzot. A földhivatali záradékolás: Ezután a földhivatal műszakilag ellenőrzi a földmérő által készített dokumentumokat, és ha minden előírásnak megfelelnek, akkor záradékolja azokat. A szolgalmi jog bejegyzése: Utolsó lépésként ismét fel kell keresni a földhivatalt, és benyújtani a záradékolt változási vázrajzot, valamint a szolgalmi joggal kapcsolatos szerződéseket. A dokumentumok birtokában átvezetik a tulajdoni lapon a változtatást, és a szolgalmi jog bejegyzés rákerül az ingatlan tulajdoni lapjára. Az ügyintézés határideje szintén 60 nap.
Elbirtoklás útján létrejött szolgalmi jog
Érdekes és némiképp szokatlan módja lehet a szolgalmi jog létrejöttének az elbirtoklás. Elbirtoklás útján: amennyiben másik ingatlan használata ellen annak birtokosa 15 éven át nem tiltakozott és a használat nem szívességből vagy visszavonásig engedett jog volt, létrejön a szolgalmi jog. Ha a 15 év elteltével a szolgalom bejegyzéséhez nem indítanak pert a bíróságon, akkor a szolgalmi jog tulajdonosváltás esetén nem érvényesíthető. Azért fontos, hogy ezt az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezzük, mert amennyiben a tulajdonos eladja az ingatlanát, a szolgalmi jog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában az új tulajdonossal szemben már nem érvényesíthető.
Szükségbeli út szolgalma
Szükségbeli út szolgalma estében a földrészlet nincsen összekötve közúttal, így a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult átjárjon tulajdonukon. Nem tekinthető megfelelőnek a közúti összeköttetés, és szükség lehet a szolgalmi jog kialakítására, például, ha a földrészlet megközelítése ilyen módon egyáltalán nem, vagy az év adott részében lehetetlen. Akkor is indokolt szolgalmi jog kialakítása, amennyiben a rendelkezésre álló úton a bejárás aránytalan nagy költségekkel, nehézséggel lehetséges. Külön szerződés nélkül létrejön a szolgalom ezen fajtája. A részletszabályok (esetleges korlátozások) azonban szerződésben kiköthetőek, megállapodás hiányában bíróság útján megállapítathatóak. A pontosított telki szolgalom az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő.
Közérdekű használati jogok
Rendszertani szempontból - a korlátolt dologi jogok tartalom szerinti csoportosítása szerint nézve - a közérdekű használati jog a szolgalmak közé tartozik, ugyanakkor nem tekinthető telki szolgalomnak annak ellenére sem, hogy kizárólag egy ingatlannal összefüggésben merülhet fel egyáltalán. A közérdekű használati jog megállapítása ugyanis nem egy másik telek terhére, hanem egy adott tevékenységet végző jogi személy (cég vagy szervezet) javára történik. Ennélfogva személyes szolgalomról beszélhetünk, amelyet jogszabályi feljogosítás alapján vagy a felek megállapodása, illetve hatósági határozat hozhat létre. Ez azt is jelenti, hogy a közérdekű használat nem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel jön tehát létre, az pusztán deklarálja meglétét.
Közérdekű használati jog esetén, ha az egyes tárgyak - pl. vízlétesítmények, földmérési jelek, vezetékek, oszlopok - karbantartásakor az évelő növényzetben, függő termésben, épületben kár keletkezik, akkor azt az illetékes hatóságnak meg kell térítenie. Ha pedig a korlátozás, közérdekű használat következtében az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné, számottevően költségessé válik, a tulajdonos az ingatlan kisajátítását kérheti.
Milyen jógaeszközöket használok? - Sokfélét. - A videóban megnézheted.
A szolgalmi jog gyakorlása és költségei
A szolgalmi jogok gyakorlása során mind a jogosult, mind a kötelezett félnek be kell tartania bizonyos szabályokat és előírásokat. A használat határai: A jogosultnak tiszteletben kell tartania a szolgalmi jog gyakorlásának előre rögzített módját és terjedelmét. Kármegelőzés: A jogosult köteles gondoskodni arról, hogy a szolgalmi jog gyakorlása során ne okozzon kárt a kötelezett ingatlanban. Hozzáférés biztosítása: A kötelezettnek lehetővé kell tennie, hogy a jogosult gyakorolhassa a szolgalmi jogot. Karbantartás: A kötelezett köteles gondoskodni arról, hogy a szolgalmi jog gyakorlásához szükséges infrastruktúra megfelelő állapotban legyen. A szolgalmi jog gyakorlásával járó költségeket olyan arányban kell viselni, amilyen arányban történik a használat a szolgáló telek (amelyiken gyakorolják a szolgalmi jogot) és az uralkodó telek (amelyiknek a javára szól a szolgalom) birtokosai között.
Főszabály szerint magánérdekű telki szolgalom alapításakor az uralkodó telek tulajdonosától egyszeri ellenérték követelhető, ám a továbbiakban a telki szolgalom gyakorlása mindig ingyenes. Nem vonatkozik ez azonban a telki szolgalom gyakorlása során - a berendezések, felszerelések használatával, fenntartásával összefüggésben - felmerülő költségekre, amelyek a használat arányában oszlanak meg.
A szolgalmi jog, mint teher
Szolgalmi jog alapítása esetén egyfajta értékeltolódásnak lehetünk tanúi, hiszen a szolgalmi joggal „terhelt” szolgáló telek forgalmi értéke csökken, ugyanakkor az uralkodó teleké nő. A bírói gyakorlat szerint a szolgalommal terhelt ingatlanban jellemző forgalmiérték-változás megítélése szakértelemt igénylő kérdés, de a szolgalom kialakításánál és gyakorlásánál a szolgáló telek és annak birtokosa kíméletére kell törekedni. Mivel a szolgalmi jog esetenként értékcsökkentő tényező egy ingatlan vonatkozásában, ezért a létesítését anyagi ellenszolgáltatáshoz is lehet kötni. Ellentételezése során vizsgálni kell az ingatlan értékét és azt, hogy a szolgalmi jog milyen mértékben csökkenti azt.
Példa a szolgalmi jog elbirtoklására
A Kúria jogesetében (BH 2023. 241.) a felperes tulajdonában álló perbeli 1. számú ingatlan szomszédos az alperes tulajdonában álló perbeli 2. számú ingatlannal, amelyen egy csárda működik. A csárda bejárata előtt parkolót alakítottak ki, annak megközelítését betonozott út biztosította. Az alperes jogelődei 1992-ben szerezték meg a 2. számú ingatlanhoz tartozó parkoló területét is, amelyet felújítottak, aszfaltoztak és karbantartottak. 2006-ban a felperes jogelődje felszólította az alperes jogelődeit a parkoló használatának megszüntetésére. Az alperes viszontkeresetében kérte annak megállapítását, hogy ő, illetve jogelődei elbirtokolták a 2. számú ingatlan javára az 1. számú ingatlanra vonatkozó átjárási szolgalmi jogot. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperes - jogelődjei által - elbirtokolta az átjárási szolgalmi jogot. A Kúria kiemelte, hogy a telki szolgalom létrejöhet elbirtoklással, amennyiben legalább 15 évig átjárunk az ingatlanon, vagy más módon igénybe vesszük azt, és a tulajdonos nem tiltakozik ez ellen.
Kisajátítás és közérdekű használati jog
Az eljárást kezdeményezheti többek között, akinek ingatlanát olyan közérdekű használati és szolgalmi jogok (pl. vezetékjog, bányaszolgalom) terhelik, melyek az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozzák. A kisajátítási eljárás végén a vármegyei/fővárosi kormányhivatal vezetője a tulajdonosváltozásról hatósági határozatban dönt. Kisajátítás útján ingatlan tulajdonjogát csak az állam, a helyi önkormányzat, valamint energiatermelést és -ellátást, hírközlési tevékenységet vagy vízgazdálkodási feladatokat ellátó szervezet szerezheti meg.