Az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdése rögzíti, hogy „Mindenkinek joga van a tulajdonhoz és az örökléshez.” Ez az alkotmányos jog az ingatlan-nyilvántartás révén is garantált. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfélnek minősül az a természetes vagy jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akit vagy amit az ingatlan-nyilvántartásba jogosultként bejegyeztek, vagy aki/amely a bejegyzés folytán jogosulttá, kötelezetté válna, és a feljegyzés előnyt vagy terhet jelentene számára. Ide tartozik továbbá az is, akinek a bejegyzett joga, vagy a javára/terhére feljegyzett tény megváltozását vagy törlését az eljárás eredményezné. Az eljárást kezdeményező hatóság, valamint az adatváltozást bejelentő személy is ügyfélnek számít.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ügyfél fogalmát szigorúan meghatározzák. Például, felszámolás alatt álló gazdasági társaság esetén az ingatlan-nyilvántartási ügyfél maga a társaság, nem annak tagjai, hitelezői vagy ügyvezetői. A Csődtörvény rendelkezései szerint a felszámolás kezdő időpontjában megszűnnek a tulajdonosoknak a gazdálkodó szervezettel kapcsolatos jogai, és a felszámoló válik a társaság képviselőjévé, aki egyedül tehet jognyilatkozatot a társaság vagyonával kapcsolatban. Az ügyfél csak az lehet, aki megfelel az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.) 25. § (2) bekezdésében foglalt szempontrendszernek.
A Korm. rendelet 373/2014. egyértelműen fogalmaz az ingatlanügyi hatóság határozatával vagy végzésével szembeni jogorvoslati jog kapcsán. Azt, hogy a fellebbező jogosult volt-e jogorvoslatra, nem a tényleges jogsérelem bekövetkezése, hanem az okozhatóság vizsgálata dönti el. Az Inytv. definíciója szerint az ügyfél az, akit jogosultként bejegyeztek, vagy aki a bejegyzés folytán jogosulttá vagy kötelezetté válna, és akire nézve a feljegyzés előnyt vagy terhet jelentene. Ez alapján alapvetően minden ügyfél jogosult fellebbezni, amennyiben a határozat nem csupán jogsértő, de képes joghátrányt is okozni a fellebbező számára. Emiatt a fellebbezésben nem elegendő az ügyféli státuszra hivatkozni, hanem valószínűsíteni kell a joghátrány bekövetkeztét is.
Az ingatlan-nyilvántartási hatóság elsősorban regisztratív közigazgatási szerv. Ha viták merülnek fel a felek jogviszonyával kapcsolatban, azok eldöntése nem tartozik a hatóság hatáskörébe, hanem bírósági hatáskörbe utalandó, kivéve a nyilvánvaló érvénytelenség eseteit. A hatóság az anyagi jogi érvénytelenséget nem vizsgálhatja, kivéve az Inytv. 51. § (1) bekezdésében meghatározott esetet, amely az okirat alaki és tartalmi fogyatékosságának vizsgálatára hatalmazza fel, de kizárólag hiánypótlás nélküli elutasítást tesz lehetővé. A hatóság csupán az okirat érvényességét vizsgálhatja abból a szempontból, hogy az képes-e joghatások kiváltására.
A bejegyzési eljárásban csak az Inytv. által meghatározott szempontrendszer szerint lehet vizsgálatot folytatni. A regisztratív jelleg miatt az ingatlanügyi hatóság nem vizsgálhatja más hatóságok eljárási szabályainak betartását. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha az az okiratból önmagában megállapítható. Az Inytv. 51. § (1) bekezdése az okirat érvényességének hivatalbóli vizsgálatát írja elő, de csak azokra az érvénytelenségi okokra korlátozva, amelyek az okiratból nyilvánvalóan kiderülnek. Egy nyilvánvalóan érvénytelen szerződés alapján sem jegyez be a hatóság jogot vagy tényt, de előfordulhat, hogy egy nyilvánvalóan érvényes ügylet esetén sem történik bejegyzés, például helyrajzi szám elírása esetén.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.) 29. §-a határozza meg, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak közokiratnak, teljes bizonyító erejű magánokiratnak vagy ezek közjegyző által hitelesített másolatának kell lennie, amely igazolja a jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az „ellenjegyzem” megjelölést.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és a végrehajtásáról szóló 179/2023. (V.15.) Korm. rendelet 2025. január 15-én lépett hatályba, bevezetve az E-ING (elektronikus ingatlan-nyilvántartási) rendszert. Az E-ING rendszer célja az ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes digitalizálása és egyszerűsítése. Az átmeneti időszakban, amely a 2025. január 15-én és azt követően indult eljárásokban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart, az E-ING rendszer használata nem kötelező.
Az új rendszerben bizonyos feltételek mellett automatizált döntéshozatalra is lehetőség nyílik, ami akár órák alatt lehetővé teheti a tulajdonjog bejegyzését. A korábbi 6 hónapos felfüggesztési lehetőség helyett bevezetésre került a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, amely legfeljebb öt évre jegyezhető be, és az első hat hónapban teljes körű védelmet nyújt a végrehajtással szemben. Ez a módosítás várhatóan befolyásolja a lakáshitelek folyósítását is, mivel a bankok feltételként szabhatják a vevői jog bejegyzését.
Az E-ING rendszer használatához az ügyvédeknek speciális jogosultságot kell szerezniük, és csak az ilyen képzettséggel rendelkező ügyvédek (kamarai jogtanácsosok) járhatnak el az ingatlan-nyilvántartási ügyekben. Az ügyvédi meghatalmazást fő szabály szerint csak ügyvéd előtt, személyesen vagy elektronikusan, e-személyivel történő elektronikus aláírással lehet megtenni az E-ING rendszerben elérhető űrlap segítségével.
Az ingatlan-nyilvántartás a Ptk. 5:165. § szerint az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait. A nyilvántartás közhitelességére és anyagi jogi joghatásaira a bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében a Ptk. rendelkezései az irányadók. Az ingatlan adatai és a személyi adatok megkülönböztetése a közhitelesség szempontjából fontos.
Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap tartalmát bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles vagy nem hiteles másolatot kérhet. Az Ltv. és a Ptk. 5:166. § szerint az ingatlan-nyilvántartás nyilvános. A tulajdoni lap, illetve térkép tartalmát - a különös védelem alá tartozó személyes adatok kivételével - bárki megismerheti. Az adatszolgáltatás a területileg illetékes földhivatalok feladata. A tulajdoni lapról papír alapú hiteles másolat kérhető, valamint elektronikus dokumentumként is igényelhető a Földhivatal Online szolgáltatás keretében.
A földhivatali ügyintézési határidő ingatlan-nyilvántartási eljárások esetén általában 60 nap, de a valóságban ez gyakran eléri a 2-3 hónapot is. Soron kívüli eljárás kérhető, amelynek díja magasabb, de gyorsabb elbírálást tesz lehetővé. Külön díjfizetés nélkül is biztosított a soron kívüli ügyintézés bizonyos esetekben, például kiskorú érdekeinek védelme, életveszéllyel vagy súlyos kárral fenyegető helyzet esetén.
Amit mindig is tudni akartál az ingatlan értékbecslésről (Vendég: Kovács Barnabás)
Az adásvételi szerződés megkötésétől számított 30 nap áll rendelkezésre a földhivatali kérelem benyújtására, ennek elmulasztása mulasztási bírságot vonhat maga után. Ha a beadott kérelem hiányos, a földhivatal hiánypótlásra szólíthat fel, amelynek teljesítésére jellemzően 15 nap áll rendelkezésre. Ha a hiánypótlás nem történik meg, az eljárást megszüntethetik.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés kiemelten fontos, mert ez biztosítja a tulajdonjog és az egyéb jogok egyértelmű azonosíthatóságát, megelőzve a későbbi jogvitákat. A nyilvántartás közhitelessége folytán vélelmezni kell a bejegyzett adatok valódiságát. Amennyiben pontatlanság fordul elő, az akadályozhatja az ingatlan adásvételét vagy más jogügyletek létrejöttét. A hibás bejegyzés orvoslására elsődlegesen a földhivatalnál lehet kérelmet benyújtani, amely javítási eljárást folytat le.
tags: #honapos #nyilvantartasi #lap