Az ingatlan adásvételi szerződés aláírása utáni átmeneti időszak, a teljes vételár megfizetése előtt, mind az eladónak, mind a vevőnek tartogathatott kellemetlen meglepetéseket. Egészen eddig! Az új ingatlan-nyilvántartási törvény erre is javasol lehetséges megoldást, új vevői jogot biztosítva, ami 2025. január 15-től jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, ha az adásvétel során a felek a tulajdonjog-fenntartással élnek.
A tulajdonjog megszerzése nem az aláírt szerződéssel, hanem a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel és bejegyzéssel történik. Ebben az átmeneti időszakban sok minden történhet: a tulajdonos akár másnak is eladhatja az ingatlant, amíg az első vevő a hitelfolyósításra vár. Ettől a kitettségtől véd az új vevői jog.
Mi az a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog egy új, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog. Ez a jog akkor léphet életbe, ha az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevő még nem fizette ki teljesen a vételárat, és ezért az eladó fenntartja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a teljes összeg be nem érkezik. Ez különösen fontos akkor, ha a vételár egy részét a vevő csak később tudja teljesíteni, például bankhitel vagy állami támogatás útján. Ilyenkor előfordulhat, hogy hetek vagy hónapok telnek el az aláírás és a végleges tulajdonjog-bejegyzés között.
Ha már be van jegyezve a vevői jog az ingatlan tulajdoni lapjára, akkor a földhivatal legfeljebb hat hónapra automatikusan felfüggeszti bizonyos eljárásokat, például másvalaki tulajdonjog-bejegyzési kérelmét. Ez alól kivételt képeznek a zálogjogok. A tulajdonjog bejegyzési engedélyt ez esetben a felek külön okiratba foglaltan, az okiratszerkesztő ügyvédnél helyezik letétbe.
A bejegyzés feltételei és időtartama
A bejegyzéshez szükséges továbbá a felek erről szóló megállapodása a szerződésben, amely annak időtartamát is meghatározza. Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendeletének módosítása alapján a tulajdoni lapon fennálló terhek jogosultjainak, így különösen a zálogjogosultak hozzájárulása nem szükséges a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez. Az ügymenet gördülékeny intézése szempontjából jelentős ez a módosítás terhelt ingatlan vásárlása esetén.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése határozott időre, maximum 5 évre kérhető (ami után a földhivatal a jogot hivatalból törli). 6 hónapon túl azonban a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával. Ez egy még erősebb védelmet jelent.
Az eladó és a vevő érdekei
Az eladó érdekében fontos, hogy a vevői jog ne legyen indokolatlanul hosszú időre bejegyezve. A szerződés meghiúsulása nem törli automatikusan a vevői jogot. Így ha a vevő végül nem fizet, vagy más okból nem történik meg adásvétel, az eladó nem tudja egyszerűen töröltetni azt, és így nem tudja az ingatlant másnak eladni. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetében fontos a ranghely, vagyis hogy mikor nyújtják be a kérelmet.
Ha szeretnénk élni ezzel a jogi védelemmel, az igazgatási szolgáltatási díjat - ami jelenleg 10600 Ft - két alkalommal kell megfizetni.
A földhivatali eljárás menetének részletei
Az ingatlan-nyilvántartási ügyekben a fővárosi és vármegyei kormányhivatalok földhivatali főosztályai, pontosabban ezek illetékes osztályai járnak el. A legtöbb ingatlanügyi eljárás az általános közigazgatási rendtartás (Ákr.) és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.) alapján történik. A földhivatalnak 60 nap áll rendelkezésére az ingatlan tulajdonjogának bejegyzésére. Soron kívüli eljárás esetén ez 8-30 napra rövidülhet, de ennek feltételei vannak és díjköteles lehet.
Az adásvételi szerződés aláírása után a tulajdonjog bejegyzése nem automatikus. A kérelem benyújtása (érkeztetés), az eljárási díj megfizetése mind része az aktuálisan több hónapos folyamatnak. Ha az ügyvéd kiadta a letétből a tulajdonjog bejegyzési engedélyt és minden irat a földhivatal rendelkezésére áll, még mindig nem lehetünk biztosak abban, hogy a tulajdonjogunk bejegyzésre kerül: ha ugyanis hiba kerül a rendszerbe, a földhivatal hiánypótlást rendelhet el.
Gyakori hiánypótlási esetek és eljárási díjak
Tipikus hiánypótlási esetek lehetnek, ha nem áll rendelkezésre minden elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozata, elfelejtettük befizetni a földhivatali díjat, vagy hiányzik a gyámhatóság hozzájárulása kiskorú esetén. A hiánypótlásra jellemzően 15 napot adnak, amely egyszer meghosszabbítható.
A leggyakoribb földhivatali eljárási díjak 2026-ban a következők:
- Tulajdonjog bejegyzése: 10.600 Ft / ingatlan
- Jelzálogjog bejegyzése/módosítása: 20.000 Ft / ingatlan
- Soron kívüli eljárás (1-5 ingatlan): 16.000 Ft / ingatlan
- Elektronikus hiteles tulajdoni lap: 4.800 Ft
Természetes személy évente kétszer ingyenesen lekérdezhet hiteles e-tulajdoni lapot elektronikus formában, de csak ha a saját ingatlanjáról van szó.
Változásfigyelés és a közhiteles nyilvántartás fontossága
Amikor ingatlant vásárolsz, eladsz vagy bármilyen változás történik a tulajdoni lapon, az erről szóló információk nem mindig jutnak el hozzád azonnal. A TakarNet rendszeren keresztül igénybe vehető "Ingatlan változásfigyelés" szolgáltatás értesítést küld minden olyan kérelem beérkezéséről, amely széljegyzésre kerül az adott ingatlan tulajdoni lapján, illetve amely a tulajdoni lap adatainak változását eredményezi.
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tanúsítja a benne foglalt adatok valódiságát. Előfordulhat azonban, hogy az ingatlan-nyilvántartásba is téves adatok kerülnek. A helytelen megjelölést a földhivatal a saját hatáskörében kijavíthatja.
A tulajdonjog bejegyzése az ingatlanjog szempontjából elengedhetetlen. Enélkül a vevő nem minősül hivatalos tulajdonosnak, hiába van a birtokában érvényes adásvételi szerződés. A tulajdonjog bejegyzés menete tehát nem csupán adminisztratív folyamat, hanem a tulajdonszerzés legfontosabb feltétele.
tags: #foldhivatal #teher #bejegyzes