Az elmúlt hónapokban bekövetkezett változások, különösen a nagyobb, közös tulajdonban álló lakóingatlanok fenntartási költségeinek várható növekedése, széles körben felvetette a társasházzá alakítás lehetőségének kérdéseit. A társasház egy különleges ingatlanjogi intézmény, amely alapvetően három jellegzetességgel, illetve feltétellel bizonyos lakóingatlanok sorsának rendezéséhez nyújt megfelelő eszközt.
Mi a különbség az osztatlan közös tulajdon és a társasházi tulajdon között?
Egyszerű és közismert példával élve, osztatlan közös tulajdon esetén pl. a ház minden téglájából tulajdoni hányaddal rendelkezik minden tulajdonos. Ezzel szemben a társasházban külön tulajdon és ahhoz tartozó közös tulajdonú részek (pl. telek, lépcsőház, aula) vannak. A külön tulajdonával minden tulajdonos maga rendelkezik. A költségekhez mind a két esetben a tulajdoni hányadok arányában kell hozzájárulni - fő szabály szerint. Általánosságban elmondható, hogy egy olyan házban, amelyben pl. 2 vagy 3 lakás van, az egyes lakások magasabb értéken értékesíthetők, mintha a ház és benne a lakások osztatlan közös tulajdonúak lennének. Az osztatlan közös tulajdon esetén mindig van elővásárlási jog, társasháznál ezt a lakásokra külön ki kell kötni az alapító okiratban (ha ez a felek szándéka), ennek hiányában nincsen elővásárlási jog.
A társasházzá alakítás előnyei
Bármely olyan ingatlanon, ahol több, műszakilag elkülönült, önálló ingatlanegység van, legyen az lakás vagy nem lakás célú ingatlanrész, az adott ingatlan társasházzá alakításával több előny is kihasználhatóvá válik.
- Az első előny abban rejlik, hogy a társasházzá alakítással annak külön tulajdonú részei, az úgynevezett albetétek önálló helyrajzi számot kapnak, és ezáltal önálló ingatlannak minősülnek, amely által forgalmi érték-növekedés is elkönyvelhető. Az ingatlan részeinek külön tulajdonba helyezésével tehát az ingatlanrészek a jövőben önálló forgalom tárgyaiként viselkednek, többek között eladhatók, megterhelhetők.
- Az ingatlan költségviselési szempontjait előtérbe helyezve a második előnyt szükséges kiemelni. Szemben egy közös tulajdonban álló ingatlannal, ahol a közszolgáltatások ellenértékével a tulajdonostársak egymással szemben kötelesek elszámolni, de alapvetően minden közszolgáltatás ellenértéke egyben és összességében fizetendő, a társasházi külön tulajdonnal önálló költségviselési helyek alakíthatók ki. A megoldással tehát nem a teljes ingatlan fogyasztása kerül közvetlenül megfizetésre, majd a tulajdonostársak által megosztásra, hanem az ingatlanrészek önálló elszámolás tárgyaként válnak költségviselési, fogyasztási hellyé. A kedvezményes árú energiára vonatkozó új fogyasztási helyek kialakításával a beruházás néhány számlázási ciklus alatt megtérülhet.
Természetesen ezek az új, külön tulajdonban álló albetétek is lehetnek közös tulajdon tárgyai, pl. öröklés vagy házasság esetén, de a közüzemek szempontjából kisebb fogyasztási egységként léteznek a korábbi egy nagy ingatlan helyett.
A társasház alapítása és az alapító okirat
Társasházat alapítani már fennálló épületre, valamint felépítendő épületre is lehet, a feltétel annyi, hogy legyen legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség. Felépítendő épület esetén a földrészlet tulajdonosa/valamennyi tulajdonostárs az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényének bejegyzését kérik a földrészlet tulajdoni lapjára az illetékes földhivataltól. Az épület felépülése után a társasház bejegyzése iránti kérelmet kell előterjeszteni az illetékes földhivatalhoz azzal, hogy ha a felépült építmény nem egyezik az alapító okiratban foglaltakkal, akkor azt módosítani szükséges.
Az alapító okirat tartalma
A társasház létrehozásához alapító okiratra van szükség. Az alapító okiratban - melyet valamennyi tulajdonostárs, vagy egyszemélyi alapító is létrehozhat - szerepelnie kell a kifejezett alapítási elhatározásnak, valamint az alábbi tartalmi elemeket kell meghatározni:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okirat fentieken felül tartalmazhatja még az elővásárlási (előbérleti, előhaszonbérleti) jog alapítása a tulajdonostársaknak a külön tulajdonukkal való visszterhes rendelkezése esetére; a közgyűlés felhatalmazása arra, hogy az összes tulajdoni hányad 2/3-ának szavazattöbbségével dönthessen a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítéséről, valamint annak meghatározása, hogy a legfeljebb hatlakásos társasház nem a Ptk., hanem a Tht. szerint működik.
Az alapító okirat módosítása
Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, kivéve, ha törvény másként rendelkezik. A kisebbségben maradt tulajdonosokat tájékoztatni kell keresetindítási jogukról.
Közös tulajdonú ingatlan társasházzá alakítása
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető a tulajdonosok megállapodásával vagy bírósági úton. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja. A peres út elkerülésére az összes tulajdonostárs a társasház alapítására vonatkozóan alapító okiratot írhat alá, mely okirat ügyvédi ellenjegyzéshez kötött.
A közös tulajdon megszüntetésére a közös tulajdon társasházzá alakítása iránt per indítható. A keresetlevélhez csatolni szükséges a társasház alapító okiratának tervezetét. Az ítélet ellen 15 napon fellebbezési lehetőség van. A bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a közös tulajdon megszüntetése folytán bekövetkező változás bejegyzése végett, a feleknek ezt nem szükséges külön kérniük. A közös tulajdon a jogosult tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével, a bíróság megkeresése iktatásának (széljegyzésének) időpontjára visszaható hatállyal szűnik meg. A megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas (szintenkénti változási) vázrajz.
Családi ház, mint társasház
Olyan ingatlan, értve ezalatt egy családi házat is, amely megfelel a társasházzá nyilvánítás fenti műszaki és jogi feltételeinek, külön bírósági eljárással, illetve a tulajdonos vagy tulajdonostársak akaratnyilatkozata alapján társasházzá alakítható. A társasház létrejöttének főszabálya a tulajdonostársak szerződéses akarata, amely egy alapító okiratban testesül meg, és amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni.
Közös tulajdon használati megosztási megállapodás
Különösen sorházak, ikerházak esetében, amelyek jogilag osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok, gyakori a tulajdonostársak használati megosztási szerződése, amely megállapodások bizonyos egyedi esetekben a társasházzá alakítás alternatívájaként jelentkeznek. A használati megállapodások célja minden esetben az, hogy rendezze az azonos helyrajzi számon lévő, műszakilag megosztott, de jogilag közös tulajdonban lévő ingatlanok használati jogait. A használati megállapodás lényegi tartalmában, mellékleteiben nagyban hasonlítható a társasházi alapító okiratra. A szükséges adatokon kívül tartalmazza az ingatlan leírását és alaprajzát, egyértelműen jelölve a tulajdonosok kizárólagos használati jogának határait, a tulajdoni hányad megoszlását, esetlegesen az átjárási lehetőség biztosítását, a kijelölt jogutódokat, illetve amennyiben a közüzemi szolgáltató által lehetséges, úgy a közös, illetve külön közüzemi szolgáltatások, mérőórák leírását, a költségek megoszlását és az elszámolások módját.
Tekintettel arra a tényre, hogy ilyen ingatlanok esetében a tulajdon jogi szempontból mindenképpen egy ingatlanon áll fenn, ahol az ingatlan valamennyi tulajdonosa gyakorolhatja a birtoklási, használati és rendelkezési jogokat tulajdonostársai érdekei megsértése nélkül, a műszakilag elkülönült lakások nem önálló ingatlanok. Ennek megfelelően értékesítésük, megterhelésük is nehézkesebb, több esetben pedig az önálló fogyasztási hely kialakítása sem lehetséges. A használati megállapodást az ingatlan-nyilvántartásba be kell nyújtani, igaz, azt csak külön iratként tartják nyilván, azaz szemben a társasházzal, nem eredményez új helyrajzi számú albetéteket.
Költségek és megtérülés
A társasház alapítása költségekkel jár, amelyek közül a jogi, jellemzően ügyvédi költséget, illetve a földmérő mérnök díjazását, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárás díját szükséges nevesíteni. E költségek természetesen esetről-esetre változnak, azonban azok mértéke egy jellemzően hat lakásnál kisebb társasház esetében rövid úton megtérülnek. A társasház-alapítást követően költségként jelentkeznek az új fogyasztási helyek, mérőórák kialakítási költségei, valamint a közös tulajdonban lévő részek fenntartási költségei. Ezek a részek döntően az épület tartószerkezetei, továbbá azon részei, amelyek az épület biztonságát és állékonyságát, továbbá a tulajdonostársak közös célját szolgálják, mint épületberendezések még abban az esetben is, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
Jogi háttér és változások (2024-2025)
A 2024. évi LXXXV. törvény („salátatörvény”), amely több jogszabály deregulációs célú módosítását tartalmazza, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt (Tht.) is jelentősen érinti. Az új szabályozások 2025. július 1-től lépnek hatályba.
Közös képviselő és intézőbizottság elnöke nyilvántartása
A Tht. 2024. október 1-től hatályos új rendelkezései a közös képviselő és az intézőbizottság elnöke nyilvántartásáról és a számviteli szabályok szerinti éves beszámoló benyújtási kötelezettségéről szólnak. A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2026. október 31. napjától csak akkor láthatja el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság - az erre irányuló kérelme alapján - az ingatlan-nyilvántartásba - a társasház törzslapra - bejegyezte.
A nyilvántartásba vétel a társasházközösség kötelezettsége, és e kötelezettségének szervezeti képviselője, a Közös Képviselő útján tesz eleget. Mindez pedig azt is jelenti, hogy a nyilvántartási eljárásban nem a Közös Képviselő, hanem a társasházközösség a kérelmező és ekként ügyfél. A társasházközösség nem jogi személyiségű szervezet, de a Tht. 3. § (1) bekezdése szerint az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg.
A Tht. 49. § (6) bekezdés előírja, hogy „A közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, visszavonja a társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység végzésére vonatkozó megbízatást, ha a tisztségviselő a megválasztását követően legkésőbb a jogszabályban előírt határidőn belül nem kezdeményezi nyilvántartásba vételét az ingatlanügyi hatóságnál.” Nincs azonban olyan hatályos vagy hatályba lépésre váró jogszabály, amely a 2026. október 31. után megválasztottakra nyilvántartásba vételi határidőt írna elő.
Nyilvántartásba vétel hatálya
Az Inytv. végrehajtásáról rendelkező 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 21. § 38.b-c) pontja a nyilvántartásba vett Közös Képviselőt az ingatlanhoz kapcsolódó ténynek tekinti. Erre az eljárásra tehát a ténybejegyzés általános szabályai az irányadók. A bejegyzés hatályához fűződő jogkövetkezmények egyike, hogy a bejegyzéstől kezdve senki sem hivatkozhat arra, hogy arról és annak tartalmáról nem tudott (Ptk. 5:167. §).
Fontos jogi fogalmak és eljárások
Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
A társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránti kérelem is szükséges az alapítás során, melyhez az alapító okiratot, valamint a szervezeti- és működési szabályzatot is mellékelni kell az illetékes földhivatal részére. A kérelemben szükséges megjelölni, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogok törlését kérik, vagy pedig meg kell jelölni azt, hogy a feltüntetett jogok mely ingatlanokat fogják terhelni a társasházzá történő alakítás következtében.
A társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzését megelőzően különlapok még nincsenek, csak a földrészlet tulajdoni lapja létezik, csak ennek vonatkozásában lehetséges ingatlan-nyilvántartási kérelem előterjesztése és ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása.
Külföldi meghatalmazás alaki követelményei
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:15. § (2) bekezdése szerint a meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 32. § (1) bekezdése szerint törvény eltérő rendelkezése hiányában jogok és tények bejegyzésének (így a tulajdonjog keletkezésére vonatkozó bejegyzésnek is) közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban együtt: okirat) alapján van helye. Az Inytv. 39. § (1)-(3) bekezdése értelmében a külföldön kiállított magánokiratot vagy diplomáciai hitelesítéssel, vagy Apostille-jal kell ellátni. Ugyanakkor az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 44. §-a szerint az ügyvédi ellenjegyzés mindenképpen szükséges ahhoz, hogy a meghatalmazás elfogadható legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Az ügyvédi ellenjegyzés viszont feleslegessé teszi a meghatalmazás diplomáciai hitelesítését. Ezért célszerű, hogy a külföldön - bárki által - kiállított meghatalmazást egy belföldi ügyvéd lássa el ellenjegyzésével. Ilyen alaki sajátosságok mellett a meghatalmazás elfogadható lesz az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.
Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése
A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot a tulajdoni lap III. része tartalmazza. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem szolgalom és nem is földhasználati jog. Az Inyvhr. 49. § (1) bekezdése szerint a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot vagy egész ingatlanra, vagy az ingatlan természetben meghatározott részére, vagy az ingatlan területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Amennyiben a felek időbeli megosztásban állapodnak meg akként, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog januártól júniusig az egyik tulajdonostársat illeti meg az egész ingatlan vonatkozásában, júliustól decemberig pedig a másik tulajdonostársat illeti meg az egész ingatlan vonatkozásában, akkor nem szükséges változási vázrajz. Ezzel szemben, ha a felek abban állapodnak meg, hogy az érintett ingatlannak a természetben meghatározott egyik részét az egyik tulajdonostárs használja majd kizárólagosan, a természetben meghatározott másik részét pedig a másik tulajdonostárs, akkor a változási vázrajzra szükség lesz.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot sohasem az egyik vagy másik tulajdonostárs tulajdoni illetőségére utalással fogják bejegyezni. Ezen jog életre hívásának is az volt az elsődleges oka, hogy a tulajdonjogot egy ingatlannak a természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére nem lehet bejegyezni.
A Ptk. szerinti helyzet
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog kiindulópontja a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:74. §-a, melynek alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely előírná, hogy a használati megosztásnak igazodnia kellene ahhoz, amekkora arányban a tulajdonjog megilleti az egyes tulajdonostársakat.
Az Inytv. 44. § (1) bekezdése értelmében jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás - az 1. mellékletben foglalt kivétellel - a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le. Az Inytv. 43. §-a szerint a kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot.