A családi ház tervezésének és kivitelezésének átfogó útmutatója

Egy új otthon megteremtése óriási feladat, főleg, ha a ház még csak az álmainkban létezik. Az építkezés ugyanis rengeteg előkészülettel, tervezéssel és szervezéssel jár. Az elhelyezkedéstől kezdve, az anyagválasztáson át, egészen a kivitelezés minőségéig - minden befolyással lesz arra, hogy milyen lesz a végeredmény. Sokszor pedig már a tervezés fázisában szembesülünk azzal, hogy az elképzeléseink és a valóság között komoly különbségek vannak. Nem véletlen, hogy sokan éppen ezek miatt halogatják az építkezést vagy kompromisszumokat kötnek egy már meglévő ingatlan vásárlásával. Cikkünkben részletesen bemutatjuk a családi ház építésének lépéseit, a tervezéstől a kivitelezésig, különös tekintettel a készházakra és az acélszerkezetes megoldásokra, valamint az ingatlanterhek kezelésére.

Az építkezés „nulladik” lépése: Előzetes tájékozódás

Mielőtt még bármibe is belekezdene, esetleg telket venne és árajánlatot kérne az elképzelésére, érdemes előre tájékozódni a meglévő lehetőségekről. Ez arra jó, hogy megtudja, az elképzelése egyáltalán megvalósítható-e. Keresse fel a helyi építési hatóságot, ahol egy helyrajzi szám megadásával díjmentesen, hivatalos tájékoztatást kérhet a telek paramétereiről, annak beépítési lehetőségeiről, a helyi építési szabályzatról és egyéb, az ingatlanra vonatkozó megkötésekről. Itt kiderül, ha az Ön elképzelései a tervezett épülettel kapcsolatban megállják-e a helyüket, vagy sem.

Például, megvalósítható-e magastetős helyett lapostetős épület, ha azt szeretne? Vagy belefér-e az elképzelt nagyságú épület is a beépítésbe? Egyáltalán, a telekre hová lehet az épületet elhelyezni? Oda, ahová szeretné, azt engedélyezik-e majd? Netán bővíteni lehet-e még a meglévő épületet, és ha igen, azt milyen irányba, stb. Ezekre a kérdésekre megadják a választ. A szabályok településenként, övezetenként, telkenként változnak. Nagyon fontos ezek megismerése Önnek is, és az egyéb betartandó aktuális jogszabályok, amik az adott ingatlanra vonatkoznak.

Telek vagy házvásárlás előtt különösen az, hiszen anyagilag sok múlhat rajta. Lehet, hogy ezekre nem is gondolt, fel sem merült Önben. Mindenki azt mond, amit akar, de ha Ön a hivatalos forrásból kapott információ alapján tisztában van vele, hogy mit lehet és mit nem az ingatlannal, akkor tud ténylegesen jó döntéseket hozni. Ezért érdemes mindenképpen utánajárni, előre informálódni ezekről a lehetőségekről a hatóságnál. Mindig az illetékes hatóság szakmai álláspontja a mérvadó, azt szerezze be - lehetőleg írásban.

A telekválasztás meghatározó szempontjai

A telekválasztás meghatározó az épület kialakítása és későbbi energiafelhasználása szempontjából. Vásárlás előtt tájékozódjunk a területen rendelkezésre álló közművekről. Építész bevonásával és a főépítész vagy az építésügyi hatóság felkeresésével tájékozódjunk a telek és az építési övezet beépítési mutatóiról, a szomszéd telkeken megengedett fejlesztésekről. Így biztosíthatjuk, hogy a háznak hosszú távon jó kilátása és benapozása legyen. Használjuk a nagyméretű üvegfelületen beérkező napsugárzást passzív fűtésre, lecsökkentve ezzel a fűtési szezont, de ehhez vegyük figyelembe a tájolást.

Építész tervező kiválasztása és az ajánlatkérés

A tervezés megkezdéséhez mindenképpen szükség van a telekre és az építészre. A legszerencsésebb, ha már a telek kiválasztásába bevonjuk a választott tervezőt. Fontos, hogy a tervező számlaképes legyen, hiszen ez hamar kiderül, ha a tervező főállású alkalmazott valahol, és a mi házunk tervezését csak esténként tudja bonyolítani. Ha ez a helyzet, az nagyon meg tudja nyújtani a tervezés folyamatát és megnehezíti a kommunikációt. Legyen elérhető! Ha felhívjuk az építészt, vegye fel a telefont, vagy aznap hívjon vissza. Ha nyaral, írjon sms-t.

Tekintve, hogy a tervezés nagyon sok együttműködést igényel, a gördülékeny kommunikáció kiemelten fontos szempont. Ha már az első kapcsolatfelvétel nehezen megy, akkor a későbbiek során sem lehet sok jóra számítani. Referenciák és honlap megléte manapság elengedhetetlen. A tervezőnek az épület nagyságrendi mérete mellett még az ajánlatadás előtt tudnia kell, hogy nagyjából mi az épület tervezett költségvetése, hiszen ez alapján kell majd súlyoznia a tervezés során a gazdasági-, műszaki-, és esztétikai szempontokat. Hatással van az alaprajzi struktúrára, az alkalmazható nyílások méretére, a tartószerkezeti rendszerre, egyszóval mindenre.

Készüljön egyedi írásos/elektronikus ajánlat a házunk tervezésére vonatkozóan! Amennyiben az ajánlatban (ha egyáltalán készül) csak egy négyzetméterre vonatkoztatott ár szerepel, az intő jel. Az ajánlatadás legalább egynapos feladat a tervező számára. Egy új családi ház mai jogszabályoknak megfelelő egyszerű bejelentési eljárás lefolytatásához előírt, generál tervdokumentációjának elkészítése ideális esetben a tervezés megkezdésétől számított 2-2,5 hónapot vesz igénybe.

Az építész kiválasztásának kritériumai

• Szerződés megléte: Elengedhetetlen a szerződés megléte, amelyben lefektetik, ki, mit, mennyiért, mikorra vállal.
• Számlaképesség: A tervezőnek számlaképesnek kell lennie.
• Elérhetőség: A gördülékeny kommunikáció érdekében fontos az elérhetőség.
• Referenciák és honlap: Elengedhetetlen a referenciák és honlap megléte.
• Részletes ajánlat: Készüljön egyedi, írásos/elektronikus ajánlat, ne csak négyzetméterre vonatkoztatott ár.

Konzultáció és árajánlatadás

Az első személyes találkozás alkalmával az irodánkban megismerhet és szakmai tudásomról személyesen is meggyőződhet. Ennek a beszélgetésnek a célja egymás megismerése egy kötetlen, hosszabb-rövidebb beszélgetés keretein belül. Itt bemutatjuk a referenciáinkat és ismertetjük a teljes tervezési folyamatot. Megismerjük a tervezendő épület főbb részeit és az előzetes elképzeléseket a házzal kapcsolatban. Ezek alapján ismertetjük a nagyságrendi díjszabást. A találkozás természetesen nem jár anyagi ráfordítással. Ez a konzultáció és árajánlatadás díjmentes! Az árajánlat elfogadása esetén megállapodunk, és a konzultáción megbeszélteknek megfelelően kezdetét veszi a tervezési folyamat.

A konkrét megbízás és tervezési folyamat

Ez a konzultáció az első nagy megbeszélésünk, ami nagyon alapos és mindenre kiterjedő egyeztetést jelent, kb. 3-5 órát szokott igénybe venni. Először a tervezői szerződés tervezetet egyeztetjük, aláírjuk. Majd áttérünk a tervezési programra és közösen összeállítjuk. A tervet mindenre kiterjedően részletesen átbeszéljük. Ezen a ponton még tényleg csak "álmodozunk".

Geodéziai felmérés és tervezési program

Jogszabály is kötelezően előírja, -de a nélkül is,- a tervezés előtt mindenképp szükséges felmérést készíttetni a telekről. Az, hogy mi a geodéziai felmérés tartalmi követelménye a tervezéshez, arra összeállítottam egy listát. Ezt a listát a tervezés előtt Önnek átadom, ami alapján a geodéziát Ön el tudja készíttetni. A geodéziai felmérés az első egyeztetésre már jó, ha megvan, mert ez a kiinduló alapja a konkrét tervezésnek. Érdemes a tervezés helyszínéhez közeli geodéta kollégát keresni, aki a megadott paraméterek alapján azt elkészíti. (Természetesen, ha igényli, mi is tudunk kollégát ajánlani.)

Alaprajz kidolgozása

Az első megbeszélés és a helyszín megismerése után megkezdjük a tervezést. Skiccet, ún. elvi vázlatokat készítünk. Ezek a (különböző szintekről készített) alaprajzi "vázlatok". Bár vázlat a neve, konkrétan centiméterre ki van találva az alaprajz. Amit Önnek megmutatunk ezen a megbeszélésen, az nem az első variáció lesz, hanem már a sokadik változat. Mire elkészült, már minden benne van, ami igényként felmerült az Ön részéről, hozzátéve a mi kreatív tudásunkat is, amitől majd a használat során jó térkapcsolatokkal rendelkező, jól használható otthonná válik. Leolvashatók róla a konkrét méretek, látszanak a térkapcsolatok. A helyiségeket egy általunk javasolt bútorozással be is rendezzük.

Az épülettervezés új épület esetében az elfogadott alaprajzi vázlattervig ingyenes! Ha tetszik a végleges elrendezés, a teljesítésigazolás aláírása után, itt esedékes az első részletfizetés. Ha netán vannak az alaprajz módosítására irányuló kérések, azokat átbeszéljük/elvégzünk az Ön kérése szerint. Ha már tökéletes az alaprajzi elrendezés, -amit Ön elfogadott-, akkor kezdünk neki a 3D látványtervek készítésének.

3D látványtervek és külső megjelenés

Az alaprajz elfogadása után továbbformáljuk az épületet. A homlokzati nyílászárók mérete, helye és elhelyezkedése is pontosult/kialakult. Kiegészítjük teraszokkal, pergolákkal, apróbb részletekkel és felruházzuk azzal a tömegformával/stílussal, amit előzetesen megbeszéltünk. Részletesen kidolgozzuk a homlokzatot, azt egy homlokzati terven is bemutatjuk ezen a találkozón. Kidolgoztuk a 3D-t is, és nagyon várjuk mi is, hogy bemutathassuk Önnek. A tervezett épület térbeli bemutatása történik még ezen a megbeszélésen. Itt, ugyanúgy mint az alaprajznál, ezt is el kell Önnek fogadnia ahhoz, hogy tovább folytatódjon a tervezés. Ha tetszik, amit lát, és elfogadta, a teljesítés igazolás aláírása után, itt esedékes a második részletfizetés.

Mérnöki munkarészek és szakági tervek

Az elfogadott 3D után kezdjük kidolgozni az építész munkarészt. Ez a fázis már az épület műszaki megoldásairól szól. Ez terveket, konkrétan helyszínrajzot, alaprajzot, -ha több szintes, akkor a különböző szintekről külön - lépcsőtervet, ha van lépcső, kétirányú metszeteket, homlokzatokat jelent. Rétegrendeket, műszaki leírásokat és tűzvédelmi fejezetet írunk, és még amit az aktuális jogszabályok előírnak. Kidolgoztuk, véglegesítettük és elkészültünk az építész munkarésszel erre a találkozóra, azt ismertetjük Önnel (a teljesítés igazolás aláírása után, itt esedékes a harmadik részletfizetés).

Mivel, ezen a ponton még csak az építész tervek vannak készen, a komplett bejelentési/engedélyezési tervekhez további szakági kiviteli terveket / munkarészeket / leírásokat is készíttetni kell. Ezen a konzultáción azokat beszéljük át, és a további teendőket. A szakági tervezők bevonása, - ha még nem történt meg korábban a tervezésbe, akkor - itt esedékes. Gépészt, elektromos tervezőt, statikust mindenképp be kell vonni.

Ekkor válik szükségessé a Talajvizsgálati jelentés (Talajmechanikai szakvélemény) készíttetése, a kialakult épület pontos koordinátorainak megadásával. A statikai tervek elkészítéséhez elengedhetetlen egy talajmechanikai vizsgálat készíttetése, ez a vizsgálat valóban "alapjaként" szolgál a komplett statikai terveknek. Ezért irodánk kevés esettől eltekintve minden esetben szükségesnek látja ezt elkészíttetni.

Készház vagy téglaház?

A családi házaknál használt építési technológiák és épületgépészeti megoldások gyors változása miatt a házvásárlás előtt állók számára nem kevés idő és energia képbe kerülni a számukra legmegfelelőbb megoldásról. A készház azt jelenti, hogy a ház fő szerkezeti elemei - falak, födémek és tetőszerkezetek - előre üzemi körülmények között készülnek el, majd a helyszínen kerülnek összeépítésre. Ez gyors, precíz és ellenőrzött minőségű kivitelezést biztosít.

Könnyűszerkezetes házak

A könnyűszerkezetes ház kifejezés eredetileg az épület tömegére utalt, manapság leggyakrabban a SIP paneles házakra értik. A legtöbb SIP panel két réteg OSB lap közé ragasztott polisztirolból áll, belül gipszkarton borítással, kívül pedig további polisztirol szigeteléssel. Ez valóban könnyű szerkezet, amely jó hőszigetelő, de nincs számottevő hőtároló kapacitása, statikai stabilitása gyengébb, és a hangszigetelése sem elegendő.

PuzzleHome készházak

Ezzel szemben a PuzzleHome készházak tömege legalább 2-3-szor nagyobb, mint egy SIP paneles házé és közel azonos a modern falazóblokkokból épített házak tömegével. A hőtároló képességet nem önmagában a súly, hanem a tömeg és a fajsúly szorzata határozza meg. Ezért egy könnyített, lyukacsos falazat jóval gyengébben teljesít, míg a természetes, tömör szerkezet kiváló hőtárolást biztosít. A PuzzleHome készházak - legyen szó STEICO ragasztott faszerkezetről, acélszerkezetről vagy kenderházról - a mai hőtechnikai előírásokat 100%-ban túlteljesítik.

Hőtároló tömeg tekintetében a Német Készház Szövetség 10-12 órás ajánlását 50%-kal meghaladjuk, köszönhetően a természetes, nehéz szigetelőanyagoknak, amelyek egészségesek, kiváló hőtároló képességgel rendelkeznek, és kiemelkedő hangszigetelést is biztosítanak. Alapozásnál a talajcsavaros, fenntartható alap és hőszigetelt födémpanel hőhídmentes, környezetkímélő megoldást kínál: nem kell a humuszt elhordani, és nem szükséges tonnányi betont a telekre szállítani.

Külön előny, hogy a PuzzleHome készházak megfelelő telek és daruzhatóság esetén akár moduláris módon is kiszállíthatók. Ilyenkor a falakat, a födémet és a tetőt egységekként szállítjuk: például egy 100 m²-es ház akár 4 modulban, két kamionnal a helyszínre vihető, ahol egy héten belül kulcsrakész állapotban átadható. Ehhez azonban elengedhetetlen a felsővezeték-mentes kert és udvar, valamint olyan telek, amely kamionnal és daruval is biztonságosan megközelíthető.

Rendszerünkben nincsen kőzetgyapot, polisztirol, PUR-hab, PIR-hab és semmilyen káros festék vagy vakolat. Diszperziós festék helyett belül hazai vályogfestéket és mészfestéket használunk, kívül pedig mészvakolatot, amely antibakteriális és légáteresztő. Nemcsak az számít, hogy mit eszik és iszik, hanem az is, hogy milyen levegőt lélegez be otthonában, és milyen anyagok veszik körül nap, mint nap. A természetes anyagokból épített PuzzleHome készházakkal megelőzhető a beteg épület szindróma, amelyet a WHO már az 1980-as évek óta nyilvántart, és amely számos betegség forrása lehet.

Acélszerkezetes készházak

Az acélszerkezetes prémium készházainkat PuzzleHome acélszerkezetes családiház néven gyártjuk és forgalmazzuk. Acélszerkezetes készházaink kiemelkednek a méretpontosságukkal, ami garantálja a hibamentes illeszkedést és a kifogástalan kivitelezést, gyakorlatilag 2-3 mm pontossággal dolgozunk egy 10 méteres hosszúságú épületszerkezet esetében. Az acélszerkezetünk a gépjárműiparban használt, tűzihorganyzott szerkezeti acélból készül, amely korlátlanul újrahasznosítható, így hulladék nem keletkezik. Ez a szerkezet méretpontos, vetemedésmentes és a fával szemben nagy előnye, hogy nincs kártevője, ezért nem igényel semmilyen vegyszeres kezelést a védelemhez.

Cégünk egyedülálló módon az acélszerkezetes készházakhoz sem polisztirol szigetelést használ, hanem farost szigeteléssel oldjuk meg a külső- és belső hőszigetelést, beleértve a födém szigetelését is. A falak kiváló hőszigetelő képessége télen melegen, nyáron hűvösen tartja az otthont. Az épület minden részlete az egészséges és komfortos élettér megteremtését szolgálja. A STEICO farost alapú szigetelő anyagokat a Német Épületbiológiai Intézet ajánlja, így bizonyítottan mentesek a beteg épület szindrómától. Minden felhasznált anyag a tartószerkezettől a szigetelésen át a festékekig természetes eredetű.

A természetes anyagok segítenek a páraszabályozásban, ami kiegyensúlyozott belső klímát biztosít. Ez a megoldás garantálja a penészmentességet, ami a hagyományos épületeknél gyakran előforduló probléma. Az épület hanggátlása kiemelkedő, így nyugodt és csendes belső környezetet nyújt. A szélzáró tulajdonságok révén elkerülhetők a huzatok és a felesleges hőveszteségek. A szerkezet földrengésálló, így extra biztonságot nyújt szélsőséges körülmények között is. A ház 2-3 hét alatt félkész állapotba kerül, beleértve a fogadószint elkészítését is.

A 100%-ban szárazépítéses technológia sok esetben talajcsavarra és födémpanelekre építve készül, ami gyors és tiszta kivitelezést jelent. A hőtároló tömeg és a hőszigetelés kombinációja kiváló energiahatékonyságot biztosít. A lakók egészséges beltéri levegőt élvezhetnek, ami különösen fontos családok és gyermekek számára. Kívül mésszel vakolunk, belül mésszel festünk és glettelünk, vagy vályogfestéket használunk - ezek természetesek, egészségesek és antibakteriálisak. Minden házunkban hővisszanyerős szellőztető rendszer működik, ami mindig friss és tiszta levegőt biztosít. A precíz CNC-s, automata gyártási folyamat garantálja a maximális pontosságot az elemek gyártásától a helyszíni szerelésig. Alapesetben VEKA vagy Salamander 5 rétegű műanyag profilból készült nyílászárókat építünk be, amelyek 3 rétegű, argon gázzal töltött üvegezéssel biztosítják a kiváló hő- és hangszigetelést. Nem használunk PUR-t, EPS habokat, kőzetgyapotot és üveggyapotot - kizárólag természetes anyagokkal építünk.

Ezért acélszerkezetes készházaink egészségesek, alacsony rezsivel működnek, fenntarthatóak, és akár 4 hét alatt félkész állapotban felépíthetőek. Fontos azonban megemlíteni, hogy az üzemi előreszerelés nehézkesebb, ezért az acélszerkezetes falakat általában csak egyoldali palánkolással szállítjuk, a második oldali palánkolást a helyszínen helyezzük fel. A szerkezet mérhetően minimálisan hőhidasabb, így azonos szigetelés mellett kb. 10%-kal magasabb a hőveszteség az épületben.

STEICO BIO családiház építés

A Steico BIO építési rendszer kiemelkedik a méretpontosságával, ami garantálja a hibamentes illeszkedést és a kifogástalan kivitelezést. A masszív, nehéz szerkezet és a természetes anyagok - mint a kender, farost és cellulóz - hatalmas hőtároló tömeget biztosítanak. A falak kiváló hőszigetelő képessége télen melegen, nyáron hűvösen tartja az otthont. Az épület minden részlete az egészséges és komfortos élettér megteremtését szolgálja. A STEICO anyagok a Német Épületbiológiai Intézet által ajánlott szerkezetek, így bizonyítottan mentesek a beteg épület szindrómától.

Családi ház kivitelezésének menete

Egy új családi ház építés rengeteg előkészületet és körültekintést igényel. Mik a legfontosabb tudnivalók és buktatók, melyekkel a ház építése kapcsán tisztában kell lenned? Az építkezés már a „nulladik” lépésnél is számos buktatót rejthet. A tapasztalatlan vagy megbízhatatlan szakemberek az egyik legnagyobb kockázati tényezőt jelentik a házépítés során. Hajlamosak vagyunk alábecsülni a költségeket, ami ugyan egy kisebb projektnél nem feltétlenül jelent problémát, azonban egy családi ház építése esetén már annál inkább. Egy profi generálkivitelező előre megtervezi a teljes költségvetést és minimalizálja a váratlan kiadásokat. Egy rosszul megválasztott anyag vagy kivitelezési hiba hosszú távon komoly problémákat okozhat, amelyeket gyakran csak utólag veszünk észre. Az építkezés csúszása rengeteg kellemetlenséget vonhat maga után. A Costell pontosan kidolgozott ütemtervvel dolgozik, hogy neked ne kelljen váratlan késésekkel számolnod.

Az építési folyamat lépései

1. Telek megtisztítása és kitűzés: Az első lépés a telek megtisztítása a fölösleges aljnövényzettől. Fontos, hogy a 10 cm-nél nagyobb törzsátmérőjű fákra, illetve a védendő növényekre a kivitelezés megkezdése előtt fakivágási engedélyt kell kérni a hatóságtól. Az épület kitűzése során a geodéta kiméri az épület pontos helyét és meghatározza a 0,00 magassági pontot, amely általában a földszinti padlósík magasságát jelenti.
2. Földmunka és alapozás: Mivel a tervezett épületnek pincéje is lesz, így mindenképpen ajánljuk, hogy a tervezés szakaszában készüljön talajmechanikai felmérés is. Az építendő ház helyén a geotechnikusok fúrásokat végeznek, a talajmintákat laborban bevizsgálják és vizsgálati jegyzőkönyvben rögzítik a talajjal kapcsolatos adatokat. Az időjárás nagyban befolyásolja a földkitermelést, ezért egy tapasztalt kivitelező pontosan tudja, mikor érdemes belekezdeni a munkafolyamatba. A pinceszint kiszedése / kiásása után a kivitelező csapat megérkezik a helyszínre. Az épületgépész kivitelező kiépíti a szükséges csövezést az alaplemez alatt. Ezek főleg a vízvezeték rendszer elemei, szennyvíz- és a bejövő vezetékek védőcsövei. A beton érkeztével az alapozás első szakasza megkezdődik.
3. Vízszigetelés és szerelőbeton: A következő munkafolyamat előtt a betonnak meg kell „kötnie”, szilárdulnia. Ehhez locsolni kell a felületét, hogy a beton ne repedjen be és elérhesse a megfelelő szilárdságot is. A száradás után a következő lépés a szerelőbeton kellősítése, ami egy alapozó réteg. Megköti a felületi szennyeződéseket és beszivárog a beton mikrorepedéseibe is. A kellősítés után kezdetét veszi a bitumenes vastaglemezes vízszigetelés lefektetése. Geotechnikai adat és alapozás függő, hogy hány réteg vízszigetelést alkalmazunk. A lemezszigetelés védelmére 5 cm vastag betonréteg kerül. Erre a rétegre azért van szükség, mert a vasbeton armatúrájának elemei közvetlenül nem érhetnek a vízszigeteléshez, másrészt ez a vékony betonréteg megvédi a szigetelést a mechanikai sérülésekkel szemben. A vasszerelése után 25 cm vastag betonréteg következik.
4. Pince falazása: Száradás után a pince falazása következik. A talajban lévő falakat, pilléreket általában monolit vasbetonból vagy zsalukőből készítik, hiszen ezek a szerkezetek bírják a földnyomást. Jelen projektnél nem terveztünk szigetelés tartó falat (statikai és geotechnikai ellenőrzés eredményeképpen), így a függőleges vízszigetelés közvetlenül a pincefalra kerül. Elkészülnek a vasbeton tartópillérek és elkezdődik a zsalukő falazása is. Időközben megérkeznek a 30-as N+F vázkerámia téglák is, melyek szintén teherhordóak. A pinceszinti falak egy része ebből készül, egyrészt a tartószerkezeti szerepük miatt, másrészt a garázs temperált terét 30-as falakkal választjuk el a fűtött tértől. A pince belső falazása és a garázslehajtó rámpa támfalai is épülnek.
5. Födém és gépészet: A födém vasszerelése után ismételten a gépészeté a főszerep. A szellőzési rendszer elemei a vasbeton szerkezetbe lesznek integrálva. Ez azt jelenti, hogy az alsó és felső vasalás közé (távtartókkal, kötözéssel) rögzítik a csövezést, így nem szükséges nagy helyigényű álmennyezeti réteget építeni, amely elrejti a gépészetet. Ennek precíz kiépítésére szükség van épületgépészeti kiviteli tervekre. A pincefal oldalán elkészül egy új áttörés a villamos betáplálásnak. Ezután következik a pinceszinti födém kibetonozása. A szükséges helyeken - pl. gyalogos főbejárat - a sík lemezfödém leugrik, így megfelelő vastagságú hőszigetelést tudunk elhelyezni a rétegrendben. Következő munkafolyamat az elkészült pincefal szigetelése bitumenes vastaglemezzel.
6. Anyagválasztás és egyeztetések: Az alapozás után személyesen egyeztetünk az anyagokkal kapcsolatban. Megszületik a döntés a cserép színéről, valamint az ereszcsatorna színéről is. Közösen döntünk a nyílászárók nyitásának irányáról, a bejárati ajtó és a beltéri ajtók típusáról. Az építkezés ezután látványosan megindul. A válaszfalak elkészültével van szükség újabb egyeztetésre - a helyszínen. Célszerű a fürdőszobákat is átgondolni, elsősorban a burkolás és a csaptelep miatt, amelyek meghatározzák, hogyan készítsük el a dugalj- és lámpa-kiállásokat. A riasztóval kapcsolatban sem árt már ekkor egyeztetni, hogy a villanyszerelő időben tudja, hol lesz szükség mozgásérzékelőre, kamerára.
7. Befejező munkálatok: A burkolási munkákhoz érve a burkolóval már csak a fuga színét kell kiválasztani. Az utolsó lépések egyike a belső és a külső színek meghatározása. Átadás előtt teljes nagytakarítást végzünk. Az építési tevékenység lezárásakor a naplóban rögzül a műszaki átadás-átvételi eljárás is.

Költséghatékony és energiatakarékos megoldások

Az épület energiafogyasztása és karbantartási igénye nagyban függ annak méretétől is. Ezért érdemes az épülettel szemben támasztott térigényünket hosszú távon átgondolni és aszerint optimalizálni a megépített alapterületet. Hallgassunk meg másokat, nekik hogyan változott a helyigényük életük során. Ha úgy érezzük, hogy hosszabb távon vagy időszakosan kisebb alapterületet használnánk, akkor az épület szerkezeteit és fűtési rendszerét alakítsuk ki több zónával. A fűtési zónákat használhatjuk akkor is, ha eltérő tevékenységekhez más a hőigényünk. Például alacsonyabb programozott hőmérséklet a hálószobákban a pihentető alváshoz és magasabb hőmérséklet a nappaliban a közös programokhoz.

A közép-európai klímán állandó használatú épületeknél ideális a nehéz fal- és födémszerkezet. Mivel a hőszigetelő téglák hőtároló tömege egyre kisebb, ezért nő a födémek és a belső falak hőtárolásának szerepe. Ez azt jelenti, hogy ha lehet, akkor minden huzamosan használt helyiség felett előregyártott vagy helyszíni vasbeton födém legyen. A fűtési lehetőségeket az adott helyszín, a funkció és a hőigény ismeretében kell megválasztani, de általánosságban elmondható, hogy Magyarországon a kondenzációs gázkazán és a hőszivattyú versenyeznek az új épületek piacán.

Ma már nem képzelhető el otthon okos megoldások nélkül, de nem szükséges mindent automatizálnunk. A programozható fűtés ma már alapnak számít, így napi és heti ciklusban állíthatjuk be a kívánt hőfokot, például hétközben nappal alacsonyabb értékre, ha nem tartózkodunk otthon. Gondoljuk át életvitelünket, és az alapján választhatunk a lehetőségek közül (például eső vagy szél esetén automatikusan záródó tetőablakok, nyitásérzékelővel ellátott ablakok, távnyitási megoldások, távfelügyelet, bioritmust követő cirkadián megvilágítás, mozgásérzékelős világításkapcsolás, árnyékolásvezérlés, automata öntözés, jelenlétszimuláció, CO2 szint vezérelt szellőzés).

A fenti megoldások csak akkor működnek hatékonyan, ha a lakó ismeri és használja az új technológia lehetőségeit, és a ház működésének alapelveit. Például a nyári napsugárzásból származó meleg ellen leginkább leeresztett zsalúziával vagy redőnnyel lehet védekezni. Az energiafelhasználást nagymértékben befolyásolja a lakók igénye. Például nyáron ajánlott a külső hőmérsékletnél maximum 8 fokkal hűvösebb belső hőmérséklet. Ha a külső hőmérséklet 35 fok, a belső hőmérsékleti igény pedig 20 fok, akkor a magas energiafogyasztás garantált. A legkorszerűbb ház kialakításához javasoljuk, hogy a megbízó, a tervező, a szakági tervezők és a kivitelező szoros egységben, csapatként dolgozzon.

Az ingatlan terheinek kezelése

A jelzáloggal terhelt ingatlan eladása első blikkre nehéz ügynek tűnik. Másodikra sem sokkal egyszerűbb, de valójában annyira nem is ritka és bonyolult dolog. A jelzálog jelentése, hogy az adott ingatlanra egyfajta jelzálogjog lesz bejegyezve, de a tulajdonos tovább használhatja azt. De ha az adós nem törleszti megfelelően a hitelét, a bank értékesítheti ingatlanát. Egyfajta biztosítékról van tehát szó. A jelzáloggal terhelt ingatlan adásvételekor viszont nem olyan egyértelmű a helyzet, kié a felelősség. A folyamat teljes mértékben jogszabályok által szabályozott, így nincs szükség aggódni a kiskapuk vagy buktatók miatt.

Terhek azonosítása a tulajdoni lap alapján

A leggyorsabban és legbiztosabban egy friss tulajdoni lap segítségével szerezhetünk biztos információkat az ingatlan tehermentes státuszáról. Ügyfélkapu segítségével mindenki évente kétszer igényelhet tulajdoni lapot ingyen. A terhek mindig az ingatlan tulajdoni lapjának ún. III. részében szerepelnek. Fontos tudni, hogy a terhek bejegyzésekor a földhivatal mindig utal arra, hogy azok pontosan melyik tulajdonostársat érintik!

Az ingatlanra számos terhelés és követelés vonatkozhat, amelyek befolyásolhatják annak tulajdonjogát és felhasználását:

• Jelzálogjog: a leggyakoribb teher, ami az ingatlan tulajdoni lapján szerepel, ha azt banki kölcsön igénybevételével vásárolták.
• Elidegenítési és terhelési tilalom: ezt biztosítani szokta a jelzálogjog, hogy a bank nagyobb kontrollt tudjon gyakorolni a biztosítéka felett.
• Haszonélvezeti jog: egy személy jogosultsága az ingatlan használatára és hasznosítására, még akkor is, ha nem ő a tulajdonos.
• Elővásárlási jog: bizonyos személyeknek vagy szervezeteknek elsőbbséget biztosít az ingatlan megvásárlásakor.
• Vezetékjog: egyfajta szolgalmi jog, amit egy harmadik személy (például villamoshálózat üzemeltetője) szerezhet az ingatlanon.
• Végrehajtás: ha az ingatlan tulajdonosának tartozása van, az ingatlanra végrehajtási jog jegyezhető be.

A jelzálog rendezése az ingatlan eladásának előfeltétele

Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén két lehetősége van az eladónak:

1. Végtörlesztés (eladás előtt/alatt): A kölcsön megszűnik, végtörlesztési díj fizetendő.
2. Fedezetcsere: A kölcsön fennmarad, a tulajdonos továbbra is törleszti, és az új ingatlanra terhelhető a jelzálog.

Az eladó feladatai közé tartozik a jelzáloghitel törlesztésének vagy fedezetének biztosítása, ami a vételár befolyásolását is jelentheti. Fontos, hogy az eladó időben értesítse a bankot a jelzálog megszüntetésének szándékáról, és szükség esetén állíttassa ki a törlő nyilatkozatot. A jelzáloggal terhelt ingatlan eladásának folyamata komplex és több lépésből áll. Ha az eladónak van elegendő pénze, akkor ő fizeti ki a jelzálogot, így lehetővé téve a tehermentes értékesítést.

A jelzálog törlése végtörlesztés esetén

A jelzálog törlése végtörlesztés esetén a legkönnyebb. A végtörlesztési szándékot előre, írásban be kell jelenteni, egyébként a bank az átutalt összeget túlfizetésként tarthatja nyilván a bankszámlán. Fontos tudni, hogy nem illeti meg a hitelezőt költségtérítés, azaz végtörlesztési díj, ha a fogyasztó adós fennálló tartozása nem haladja meg az egymillió forintot, és a megelőző tizenkét hónap alatt előtörlesztést nem teljesített. Gyakran látom, hogy a bankok szerződéskötéskor különböző kedvezményeket kínálnak, például elengedik a folyósítási díjat, vagy visszatérítik az értékbecslés és a közokiratba foglalás díját. Azonban ezekhez a kedvezményekhez igen gyakran olyan feltételek kapcsolódnak, hogy ha egy meghatározott időn belül (1-5 év) végtörlesztés történik, vagy nagyobb összegű előtörlesztésre kerül sor (például a kölcsönösszeg felénél nagyobb mértékben), akkor a szerződéskötéskor elengedett díjakat a bank érvényesítheti.

Ha a végtörlesztés nem oldható meg az eladó saját forrásából még az adásvétel előtt, akkor a vételárat kell (a megfelelő részben) az eladó bankja által végtörlesztésre megjelölt zárolt bankszámlára utalni. Ha a vevő önereje elég a tehermentesítésre, akkor a vételár első részletéből történhet a végtörlesztés, egyébként az utolsó részletet a vevő bankja közvetlenül utalja majd át az eladó bankjának. Ha a kölcsön végtörlesztéssel megszűnt, a bank kiadja a jelzálog (és elidegenítési és terhelési tilalom) törlése iránti engedélyt, és az eladó köteles intézkedni a jelzálogjog törlése iránt.

CSOK elidegenítési és terhelési tilalom törlése

Ha CSOK jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom terheli az ingatlant, az a vevő tulajdonszerzését mindenképpen lassítja. A családi otthonteremtési kedvezmény fontos feltétele, hogy a támogatott személy és azon gyermek, akire tekintettel a családi otthonteremtési kedvezmény folyósításra került, a CSOK utolsó részfolyósítását követően 10 évig életvitelszerűen az új lakásban kell, hogy lakjon. Mit tehetünk, ha mégsem tudunk, vagy akarunk megfelelni a fentieknek?

• Visszafizetjük a CSOK támogatást.
• Új lakásra jegyeztetjük át a CSOK-ot.

Jó tudni, hogy ha a CSOK kedvezményt biztosító, Magyar állam javára bejegyzett jelzálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat akarjuk töröltetni, az a Díjtörvény 32/C. § d) pontja alapján tárgyánál fogva díjmentes.

A CSOK rendeletek értelmében, a támogatott személyek (eladók) visszafizetésre kötelesek, ha - az állam javára bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom fennállása alatt - a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével érintett lakást elidegenítik. Ilyenkor a CSOK folyósított összegét a lakás elidegenítésére vonatkozó szerződés (azaz az adásvételi szerződés) megkötésének napjától számított, a Ptk. szerinti, de 5%-ot meg nem haladó mértékű késedelmi kamattal növelten kell visszafizetni. Ezt követően az állam javára bejegyzett jelzálogjog, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom törlése iránt a teljes visszafizetés igazolása után a kormányhivatal intézkedik.

Földhivatali eljárás

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény értelmében jelzálogjog törlésére - főszabály szerint - ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, vagy közjegyzői okirat alapján van lehetőség. Ha a jelzálog bankhitelt biztosít, akkor sem ügyvéd, sem közjegyző közreműködése nem szükséges, csak egy egyszerű magánokiratot kell beadni a földhivatalba, amit a bank - nevének feltüntetésével - szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá. A törlést személyesen, vagy jogi képviselő (ügyvéd) útján kezdeményezhetjük egy formanyomtatvány segítségével. Javasoljuk az "Ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem I-II." formanyomtatvány használatát.

A földhivatal akkor törli a jelzálogot, ha a törlési díjat a kérelmező megfizette (CSOK Kedvezmény törlése kapcsán nem kell illetéket fizetni). A jelzálogjog törléséért 2024 július végétől 10.600,- Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetnünk. Soron kívüli eljárás 16.000,- Ft ellenében, indokolt kérelemmel igényelhető.

tags: #teher #a #csaladi #haz