A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK), a CSOK Plusz és a Babaváró hitel jelentős állami támogatást nyújtanak a családoknak lakáscéljaik megvalósításához és a gyermekvállaláshoz. Azonban fontos tisztában lenni azokkal a feltételekkel és kötelezettségekkel, amelyek ezekhez a támogatásokhoz kapcsolódnak, hiszen azok megszegése komoly anyagi következményekkel járhat. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, mikor és hogyan kell visszafizetni a CSOK-ot és a kapcsolódó támogatásokat, milyen speciális szabályok vonatkoznak az egyes konstrukciókra, és milyen lehetőségek vannak a visszafizetési kötelezettség mérséklésére vagy elhalasztására.
CSOK önkéntes visszafizetés és átjegyzés
A CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) állami támogatásnak minősül, ezért az ingatlanodra az állam javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre. Ezeket csak a kormányhivatal engedélyével lehet törölni vagy másik ingatlanra átjegyeztetni.
Az ingatlan eladásakor az állam javára bejegyzett jogok törlése vagy átjegyzése csak a kormányhivatal hozzájárulásával lehetséges. A kérelem a támogatott ingatlan fekvése szerint illetékes vármegyei kormányhivatalhoz, Budapesten a Fővárosi Kormányhivatalhoz nyújtható be. A bejelentési határidő 30 nap. Ha 60 napon belül nem kérsz felfüggesztést/átjegyzést (új lakásra), a kormányhivatal visszafizetésre kötelez. Késedelmes vagy elmulasztott bejelentés esetén a visszafizetés a Ptk. szerinti, maximum 5% késedelmi kamattal nő attól a naptól, amikor az eladás/bérbeadás/stb. megkezdődött.
Új lakás vásárlása esetén
Ha az elidegenítés célja a lakásigény újabb lakással való kielégítése (csere / új lakás építése vagy vásárlása), akkor a támogatást nem kell azonnal visszafizetni. A régi, támogatott ingatlan eladása után az állam javára bejegyzett jelzálog és tilalom átvihető az új ingatlanra (közvetlen átjegyzés). Ezt a kérelmet az elidegenítés bejelentésétől számított 60 napon belül kell benyújtani.
A támogatás visszafizetése felfüggeszthető: vásárlásnál 1 év, építésnél 3 év az időablak, ami egyszer maximum +2 évvel hosszabbítható. Ehhez előzetes befizetés szükséges a Kincstárnál a „Kincstár lakáscélú kedvezmények letéti számlára” (számlaszám: 10032000-01501315). A kérelemhez mellékelni kell az új ingatlan adatait és a tulajdonszerzést igazoló dokumentumokat.
Közvetlen átjegyzés akkor rendelhető el, ha már be van jegyezve a tulajdonjog az új lakásra (széljegy nem elég). Kivétel, ha az utolsó vételárrész még nem fizetett, és pontosan akkora, mint a letétbe helyezett támogatás. Visszamenőleg is lehetséges az átjegyzés, ha az új lakást az eladás előtti 1 naptári évben vették/építették, és a vételár/építési költség (engedett levonásokkal) eléri vagy meghaladja az eladottét. Részbeni beforgatásnál arányos visszafizetés történik.
Ha nem vásárolsz új ingatlant
Ha nem veszel másik lakást, vagy az átjegyzés feltételei nem teljesülnek, a támogatást vissza kell fizetni. A teljes támogatást a „Lakástámogatások visszafizetése” MÁK-számlára (számlaszám: 10032000-01034080) kell utalni. Ezután kérelmet kell benyújtani a területileg illetékes kormányhivatalhoz, akik ellenőrzik a befizetést. Ha minden rendben, kiadják a törlési engedélyt az ingatlanügyi hatóságnak. Az utalás közleményében fel kell tüntetni a támogatott nevét, adóazonosító jelét és az ingatlan helyrajzi számát.
Fontos, hogy minden lakástámogatással kapcsolatos kormányhivatali eljárás illetékmentes, vagyis nem kell fizetned eljárási díjat, de a CSOK önkéntes visszafizetés nyomtatvány használata elengedhetetlen.
Speciális CSOK-szabályok új vs. használt lakásra
- Új lakásra vett CSOK (16/2016. Korm.r.): a szerződéskötéstől számított 5 éven belül csak új lakásra jegyezhető át a jelzálog/tilalom.
- Használt lakás CSOK (17/2016. Korm.r.): 2019. július 1-jétől igazolható hatóság előtt használt lakás megszerzése átjegyzéshez.
Új lakás → új lakás átjegyzésnél az újabb lakás hasznos alapterületének nagyobbnak kell lennie. Ha kisebb, a letét arányos része visszafizetett támogatás. Kizáró okok (nincs átjegyzés, visszafizetés marad): ha az új lakást közeli hozzátartozótól / élettárstól veszed, vagy saját cégedtől / szervezetedtől, illetve egyéni vállalkozóként „magadtól”.
Hitel is kapcsolódik a CSOK-kal terhelt ingatlanhoz?
Ha az eladás során vagy a CSOK-kal érintett időszakban újabb hitelt vennél fel az ingatlanra (pl. áthidaló kölcsön, adósságrendezés), az is csak a kormányhivatal engedélyével lehetséges. A hivatal csak akkor járul hozzá, ha a hitel nem veszélyezteti a lakástámogatás célját és a fedezet értéke elbírja a további terhelést. Nem kell külön engedély, ha a hitel lakáscélú, a kölcsön ugyanarra a célra (építés, vásárlás, bővítés, korszerűsítés) irányul, vagy lakástakarékpénztári kölcsönről van szó.
Egyéb jogok bejegyzése (ha érinti az eladást)
Ha az eladáshoz kapcsolódóan más jogokat is bejegyeznének az új lakásra (pl. haszonélvezet, szolgalom, elővásárlási jog, vételi jog), ezekhez is a kormányhivatal engedélye kell. Fontos részletszabályok: haszonélvezetet csak a támogatott személy vagy egyenesági rokona javára engedélyeznek. Telki szolgalomhoz vázrajzot kell benyújtani. Vételi jogot (opciót) csak akkor engedélyeznek, ha az a támogatási időszak (általában 10 év) letelte után gyakorolható.
CSOK Plusz: feltételek és visszafizetés
A CSOK Plusz egy új, kamattámogatott hitelkonstrukció, amely 2024. január 1-től érhető el. A program alapja egy hitel, ami 15 millió, 30 millió, vagy 50 millió forint összegig igényelhető lakás célra, legalább 10 éves futamidővel. A hitelhez kamattámogatás, kölcsöntörlesztési szünetelés (a várandósság legalább 12. hetét betöltő magzat vagy elsőként megszületett gyermek után), és gyermekvállalási támogatás (a kölcsönkérelem benyújtását követően másodikként, és azt követően született minden gyermek után 10 millió forint) kapcsolódnak.
A támogatás és a kedvezményes hitel is lakáscélhoz kötött, a CSOK-hoz hasonlóan a kölcsön futamidejének végéig terjedő időszakra az állam javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre.
CSOK Plusz átvitele másik ingatlanra
A CSOK Plusz másik ingatlanra „átvitele” jogilag a támogatott lakás elidegenítéséhez, illetve a támogatott személyek újabb lakáscélú igényének kielégítéséhez kapcsolódik. Ha az eladás után a támogatott személy(ek) igazolják, hogy újabb lakásvásárlási vagy építési céllal kívánnak eljárni, akkor:
- Lakás vásárlása esetén: 1 éven belül
- Lakás építése esetén: 3 éven belül igazolniuk kell a lakáscél megvalósítását.
Ebben az esetben az addig igénybe vett kamattámogatás és gyermekvállalási támogatás teljes összegét a Magyar Államkincstár letéti számlájára kell befizetni, a CSOK Plusz kölcsönt a fennálló (teljes) összegére végtörleszteni kell. Amint a „csereingatlanon” teljesül a CSOK Plusz jogosultsági feltételrendszere és igazolták az új lakáscélt, a támogatások és a kölcsön „átemelhetők”.
Milyen más esetekben kell visszafizetni a CSOK Pluszt?
A CSOK Plusz hitel 2024 évtől érvényesülő visszafizetési szabályai a babaváró hiteléhez hasonlóan alakulnak. Bizonyos esetekben a kamattámogatás megszűnik, azaz a hitel ügyleti kamattal törlesztendő a továbbiakban, és az addig a Kincstár által kifizetett kamattámogatás az igénybevételének napjától számított, a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő kamattal, vagyis a büntetőkamattal növelten visszafizetendő. Ilyen esetek:
- Hamis nyilatkozat tétel esetén: Ha az igénylők valótlan adatot tartalmazó nyilatkozat alapján jutottak a kölcsönhöz.
- Gyermekvállalási kötelezettség nem teljesítése esetén: Ha a házaspár a gyermekvállalásra vonatkozó kötelezettségét a szerződésben meghatározott határidőig nem, vagy csak részben teljesíti.
- Házasság felbontása vagy érvénytelenítése esetén: Ha a házaspár a gyermekvállalást a házasság felbontásának vagy érvénytelenítésének időpontjáig nem vagy csak részben teljesíti.
A gyermekvállalás határideje a várandósság végéig meghosszabbodik. A gyermekvállalást teljesítettnek kell tekinteni akkor is, ha a magzat a 12. várandóssági hét betöltését követően elhal vagy halva születik, vagy ha a házastársak egyike elhunyt. Fontos tudni, hogy a Kormányhivatal űrlapokat rendszeresített, amelyek használata ajánlott bármilyen kérelem benyújtása esetén.
A kamattámogatás elvesztésének következményei:
| Vállalt gyermekek száma | Nem teljesült gyermekvállalás | Visszafizetendő kamattámogatás (példa: 2024. június) | Büntetőkamata (példa: 2024. június) |
|---|---|---|---|
| 1 gyermek vállalása (15 millió Ft CSOK Plusz) | 1 gyermek nem születik meg (4 év) | 2 746 423 Ft | 703 546 Ft |
| 2 gyermek vállalása (30 millió Ft CSOK Plusz) | 2 gyermek nem születik meg (8 év) | 10 017 905 Ft | 5 273 211 Ft |
| 3 gyermek vállalása (50 millió Ft CSOK Plusz) | 3 gyermek nem születik meg (10 év) | 19 783 657 Ft | 10 932 795 Ft |
Megjegyzés: A példákban szereplő összegek a 2024 júniusában érvényes jegybanki alapkamat és az 5 éves állampapír kamat alapján kerültek kiszámolásra, azok mértékét a kamattámogatás időszakában változatlannak tekintve. Amennyiben a jövőben a jegybanki alapkamat és az 5 éves állampapírhozam csökkenni fog, úgy az esetlegesen visszafizetendő összeg is kevesebb lehet.
Babaváró hitel: kedvezmények és visszafizetés
2019 nyarán indult a Babaváró hitel, amely egy szabad felhasználású, kamattámogatott lehetőség, gyermekvállalás előtt álló párok részére. A felvehető, maximális összeg 11 millió forint, a futamidő 20 év, a törlesztő részlet pedig nem lehet magasabb 51 ezer forintnál. A hitel alapvetően kamatmentesen indul, és abban az esetben kamatmentes is marad, ha a hitel felvételét követően, 5 éven belül születik egy gyermek.
További fontos könnyítés is életbe lépett: ha a határidő leteltéig nem született gyermek, majd a futamidő alatt mégis születik, a Babaváró hitel visszaállítható az eredeti állapotára. Ez azt jelenti, hogy ismét kamatmentessé válik, illetve a 3 év szüneteltetés is kérhető. Ha a gyermekvállalás nem teljesül a meghatározott határidőig, a kamattámogatás megszűnik, és a hitel piaci kamatokkal törlesztendő. Az addig igénybe vett kamattámogatást vissza kell fizetni, büntetőkamattal növelten.
Válás és családtámogatások
Évente tizenötezer házasság ér véget válással. A lelki és érzelmi nehézségeken túl a vagyon vagy épp a hitelek megosztása is feladat ezekben az esetekben. Sőt a felvett családtámogatásokkal is foglalkozni kell, ha véget ér a házasság, hiszen ezek is közös ügyek. A CSOK válás esetén ugyanis tartozássá, a kedvezményes hitel piaci hitellé válhat, jelentős plusz költséget róva a családokra.
A házasság felbontását a kormányhivatal felé jelezni kell és tisztázni, hogy mely támogatásokat és milyen összegben kell visszafizetni. Több tényezőtől is függ, hogy pontosan mennyit kell megtéríteni. Ha vállalt a pár közös csemetéket, ám azok nem születtek meg, de ők elválnak, akkor a "megígért" gyermekek után felvett támogatást, plusz a büntető kamatot vissza kell fizetni az államkasszába.
Példa: Ha egy pár 3 gyermeket vállalt, újépítésű lakást vásárolt, ám öt év múlva, két gyermekkel beadják a válást kezdeményező keresetet. Itt először is a két és a három gyermek után járó támogatás közötti különbséget fogja visszakérni a kormányhivatal. Ha a pár 10 millió forintot igényelt három gyerek után, de csak két gyermek született meg, akkor a 2 gyermek után járó 2,6 millió forintot megtarthatják, de a fennmaradó 7,4 millió forintot vissza kell fizetni. Erre a 7,4 millióra azonban kamatot is fizetni kell, méghozzá a Ptk-ban rögzített, késedelmi kamat ötszörösével (maximum öt százalék).
CSOK hitel és a válás
A támogatás mellett a kedvező kamatozású hitel is érintett egy válás esetén. Itt ugyanis arról van szó, hogy az állam fizeti a család helyett a piaci alapú kamat és a három százalékos kamat közötti különbséget. Mivel a kedvezményre nemcsak a hitelbírálat idején, hanem a futamidő alatt végig jogosultnak kell lenni, ezért a válás jelentősen megnövelheti a lakáshitel törlesztőrészletét, a kamatváltozás miatt. Erre is vonatkozik a 60 napos határidő. Ugyanakkor a kormányhivatal adhat részletfizetésre lehetőséget, amennyiben ezt meg tudja indokolni a fizetésre kötelezett.
Mikor nem kell visszafizetni a CSOK-ot válás esetén?
Persze vannak olyan esetek, amikor nem kell visszafizetni a támogatást. A CSOK esetében az egyik szülő, vagy két gyermek betegsége miatt el is engedhetik a visszafizetést. Abban az esetben, ha a vállalt gyermekek már világra jöttek (vagy már eleve megvoltak az igényléskor), és a válás után továbbra is a támogatással vásárolt ingatlanban fognak élni valamelyik szülővel, akkor sincs az állam felé visszafizetési kötelezettsége a szülőknek. Ehhez azonban az kell, hogy meg tudjanak állapodni a felek a gyermekek elhelyezése és az ingatlan sorsa felől.
Egészen más akkor a helyzet, ha a vagyonmegosztást úgy kívánják megoldani a felek, hogy eladják a közös tulajdonú, CSOK segítségével vásárolt ingatlant. Ebben az esetben ugyanis vissza kell fizetni a teljes összeget, hiszen nem teljesül a vállalt elidegenítési tilalom. A feleknek egyenlő arányban kell szerepet vállalni a visszatérítésben, kivéve ha ettől eltérően állapodnak meg.
Önmagában a válást nem tervezi "büntetni" a kormány CSOK rendelet, de a gyermekáldás elmaradását és a közös lakás elidegenítését igen. Ha akár a férj, akár a feleség megszerzi a teljes ingatlan tulajdonjogát, és a gyerekek (nagykorú gyermek kivételével) nála maradnak, akkor az elidegenítő fél nem köteles a kamattámogatást visszafizetni, de a másik igen. Ha az egész lakást eladják harmadik személynek, akkor a visszafizetés aránya a bírósági határozat vagy a házassági vagyonmegosztási szerződés alapján határozott megoszlás szerint történik.
Visszafizetés és büntetőkamata
Az, hogy egy esetleges szerződésszegés miatt mekkora összeget kell visszafizetni, több tényező függvénye:
- mennyi támogatást igényeltünk,
- mi miatt kell visszafizetni a támogatást,
- mikor vettük fel a CSOK-ot,
- kell-e késedelmi kamatot fizetni,
- a támogatás mellé igényeltük-e a kamattámogatott lakáshitelt.
Látható, hogy több változó is befolyásolja, hogy mekkora összeget kell esetlegesen visszafizetni, a pontos összegről a folyósító bank tud adni információt. Néhány konkrét esetben azonban lehet példaszámításokat végezni - ez is rámutat, hogy mekkora összegre számíthatunk visszafizetésnél.
Mennyit kell fizetni, ha nem születnek meg a gyerekek?
Ha egy vagy két gyermek vállalása nem teljesül, akkor a jegybanki alapkamattal terhelve kell visszafizetni a támogatást. Egy gyermek esetén négy, két gyermek esetén összesen nyolc év áll rendelkezésre, hogy a pár teljesítse a feltételeket. Három gyermek vállalása esetén tíz év áll rendelkezésre. Ha nem születnek meg a vállalt gyermekek, a visszafizetési kötelezettség 5%-os kamatplafonnal számolva, 10 évre vetítve, mindösszesen 5.000.000,-Ft a felvett összegen felül.
Az emelt, 10 millió forint összegű támogatás esetében a büntetőkamat is magasabb, a jegybanki alapkamat ötszöröse. Példaszámítások a jegybanki alapkamat ötszörösével (0,6%) számolva, 10 millió forint támogatás esetén:
- háromból két megszülető gyermek után 9,62 millió forintot,
- háromból egy megszülető gyermek után 12,22 millió forintot,
- gyermek nélkül 13 millió forintot kell visszafizetni.
Az elengedett illetéket is ki kell fizetni
Ha nem teljesül a gyermekvállalás, akkor a vásárlásnál elengedett vagyonszerzési illetékéket is ki kell fizetni a NAV felé. A fizetendő összeget az adásvételkor érvényes forgalmi érték alapján kell számítani. A vagyonszerzési illeték jelenleg négy százalék, ami egy 70 millió forintos ingatlannál 2,8 millió forintot jelent - a támogatási összegen felül.
Néhány helyzetben elengedik a büntetőkamatozást
Ha a pár nem a saját hibájából kifolyólag nem tudta teljesíteni a gyermekvállalást, a rendelet szerint a kamatfizetés elhalasztható. Ez akkor fordulhat elő, ha:
- a pár egyik tagja megváltozott munkaképességű lesz, vagy meghal,
- halva születik a gyermek,
- az első gyermek valamilyen fogyatékossággal születik, és ezért nem szeretnének további gyermeket,
- a gyermek a lombikbaba programot követően sem születik meg,
- olyan egészségügyi probléma merül fel, ami miatt nem lehetséges vagy nem javasolt a gyermekvállalás.
Egészségügyi probléma esetén a vagyonszerzési illetékre is vonatkozik az engedmény, azt sem kell kifizetni a NAV felé. Ilyen élethelyzetben jó eséllyel kapnak a családok a visszafizetésre 5 év haladékot. Az 5 év elteltével pedig lehet kérni a büntetés mérséklését, elengedését, amennyiben nem várható olyan változás, melynek következtében a büntetést előreláthatólag ki lehet fizetni. A kormányhivatal bírálja el, milyen esetekben, milyen mértékű a visszafizetési kötelezettség. Ezekben a „különös méltánylást érdemlő helyzetekben” a Kormányhivatal 5 éves időtartamra felfüggesztheti a visszafizetési kötelezettség teljesítését, továbbá saját hatáskörében elbírálhatja, hogy ezt követően méltányossági eljárás keretében a fizetési kötelezettséget részben vagy teljes egészében elengedi-e.
Egy összegben vagy részletekben kell fizetni?
Az elvesztett támogatást egy összegben kell visszafizetni, azonban van lehetőség kérvényezni a részletfizetést, ha az egy összegben történő fizetés gondot jelent.