Sokszor írtunk már az ingatlan adásvételről és annak minden fontos eleméről, a nehézségekről. Azt viszont még soha nem részleteztük, hogy mi is a legelső konkrét buktató egy ingatlannál. Hát persze, a tulajdoni lap!
Mindenki tudja, hogy van ilyen, azt is hogy kb. miről szól. Az ingatlanokra vonatkozó adatokat a Földhivatalok közhiteles nyilvántartása tartalmazza. Ebben minden információt megtalálhatunk, amelyet az adott ingatlanról hivatalosan tudni lehet.
A tulajdoni lap lehet szemle vagy teljes másolat, előbbi az aktuális adatokat tartalmazza, utóbbi visszamenőlegesen az ingatlan teljes történetét. A különböző bejegyzések sorszámmal és dátummal vannak ellátva, így biztosítva a beazonosíthatóságot.
A bejegyzések egy speciális esete a széljegy, ami azt mutatja, hogy valakinek, valamely bejegyzésre váró kérelme a Földhivatalhoz beérkezett, és bírálat alatt van. A Földhivatal azonban a végleges bejegyzés (határozat) előtt még kérhet hiánypótlást, esetleg el is utasíthatja a kérelmet. Rögzüljön bennünk, hogy a széljegy még nem bejegyzés, csak azt jelzi, hogy beérkezett a földhivatalhoz.
A tulajdoni lap részei és tartalma
A tulajdoni lapon több fő rész található, amelyek mindegyike más-más információt hordoz:
I. Rész: Az ingatlan adatai
- Művelési ág: lehet szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó.
- Rendeltetés szerint lehet lakóház, udvar, gazdasági épület, lakás, stb.
- Az, hogy az ingatlan bel-, vagy külterületi, szintén ebben a részben található.
II. Rész: A tulajdonos(ok) adatai
- Itt található a tulajdonos(ok) neve és néhány olyan adata, amely alapján beazonosítható.
- Minden, a tulajdonoshoz köthető plusz információ is ebben a részben szerepel.
- Ilyen lehet a tulajdonos kiskorúsága vagy az a tény, hogy gondnokság alá helyezték.
- Ezen kívül itt szerepel, hogy milyen úton szerezte az ingatlant (ez a tulajdonszerzés jogcíme), például adásvétel, öröklés, ajándékozás.
III. Rész: Az ingatlan terhei
- Jelzálogjogként valamilyen meghatározott összegű terhet jegyeznek be az ingatlanra.
- Végrehajtási jogot a végrehajtó kérésére lehet bejegyezni az ingatlan lefoglalásakor.
- Ebben az esetben bejegyzésre kerül a végrehajtás ténye és a végrehajtandó összeg is.
- Törlésre akkor kerülhet sor, ha a végrehajtás bármi okból megszűnik.
- Haszonélvezeti jog bármely személy javára bejegyezhető szerződés alapján, de jogszabály is előírhatja, mint pl. az özvegyi jog.
- Szolgalmi jogként elsősorban közérdekű jogok kerülnek a nyilvántartásba, például az áram- és gázelvezetés joga.
- Leggyakoribb példa a szolgalmi út, ami egy meghatározott átjárási jog. Itt általában egy a közúttól elzárt - pl. nyeles telken lévő ház - ingatlan tulajdonosát jogosítja fel arra, hogy a másik, az úttal határos ingatlanon átjárjon, mivel kizárólag így juthat be a saját telkére. Ez persze nem azt jelenti, hogy kedvünkre grasszálhatunk a szomszéd telkén.
Fontos: Ha valamelyik rész nem tartalmaz bejegyzést, akkor is szerepelnie kell a tulajdoni lapon az „ez a rész bejegyzést nem tartalmaz” mondatnak.
Mit tegyünk, ha az ingatlan terhelt?
Amennyiben jelzálogjoggal terhelt ingatlanba szerettünk bele, nem baj! De nézzük meg a jelzálogjoghoz kapcsolódóan elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került-e? Feltétlenül ellenőrizzük, hogy a tulajdoni lapon szereplő teherből (pl. kölcsön) adódóan pontosan mekkora a fennálló tartozás?
A tulajdoni lapon szereplő összeg az eredeti követelés összegét mutatja. Éppen ezért célszerű az eladó bankjától egy igazolást bekérni. Ez további kérdéseket is felvet. Pl. az adós tudja-e önerőből visszafizetni a tartozását vagy a vételárból tenné meg? Van-e az eladónak másik ingatlana, amire inkább átvinné a terhet?
Hiteles tulajdoni lapot a földhivatalnál 6.250.- forintért lehet kiváltani, de az ügyvédek, közjegyzők, sokkal olcsóbban ún. Azzal tárgyaljunk, aki az ingatlan tulajdonosa! Ha házaspáré az ingatlan, akkor tárgyalhatunk az egyikükkel, feltéve, hogy nincsenek éppen válófélben. Ebben az esetben ugyanis más-más lehet a felek érdeke.
Legyen feltűnő, ha egy 130 évvel korábban született személy még haszonélvezőként szerepel a tulajdoni lapon. Ha „vezetékjog” van bejegyezve, az nem sérti a tulajdonos érdekeit. Általában arról van szó, hogy a telek előtt az utcán, vagy a telek alatt vezeték húzódik.
Ha már kiigazodsz a tulajdoni lapon, jó eséllyel felismered a minden szempontból megfelelő ingatlant.
Zártkert művelés alóli kivonása
Zártkert tulajdonosok figyelem! Ha van zártkerti ingatlanod, és eddig fejfájást okozott a jogi helyzete, akkor most figyelj! 2025. október 30-án végre megszületett a sokak által várt kormányrendelet, ami újra lehetővé teszi, hogy a zártkerteket kivond a művelési ág alól. Ezt megelőzően a határidőt is hosszabbítva 2017. december 31-ig lehetett kérelmezni a zártkertek kivonását, de ezt sokan elmulasztották, mert, vagy nem is tulajdonítottak neki nagy jelentőséget, vagy nem is hallottak róla, vagy még nem volt aktuális az ingatlan értékesítése.
A zártkerti telkek azok a kis külterületi parcellák, amiket még a szocializmus idején hoztak létre. 2025. június 26-tól a helyi önkormányzatok rendeletben engedélyezhetik, hogy a zártkerti ingatlanok tulajdonosai kérhessék telkeik művelési ág alóli kivonását. 2025. október 30-án végre megjelent a Magyar Közlönyben a kormányrendelet, amely kiegészíti az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtását a „Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása” alcímmel. Ez volt az utolsó puzzle darab!
Ha sikeresen kivonatod a telkedet a művelés alól, az ingatlanod „művelés alól kivett terület” státuszt kap. A művelésből kivont zártkerti ingatlan már nem minősül termőföldnek, így kikerül a Földforgalmi törvény hatálya alól. A zártkert művelés alóli kivonása nem minősül más célú hasznosításnak, így földvédelmi járulékot sem kell fizetni. A művelés alól kivett zártkertek értéke meghaladhatja a mezőgazdasági művelés alatt állókét.
Most jön a kulcsfontosságú rész, amire nagyon figyelj! Ez már megvan! És itt van a csavar: nem minden településen van még ilyen rendelet! Légy proaktív! A törvény lehetőséget ad arra, hogy te, mint ingatlan tulajdonos, felhívd az önkormányzat figyelmét a szabályozásra. Küldj be kérelmet, beszélj a képviselőkkel, esetleg szervezz össze más érintett tulajdonosokat is!
A bejegyzésnél nincs szükség a földrészlet alrészletekre bontására, ami csökkentheti a költséget és rövidítheti az átfutást. Ha a kérelem benyújtásakor nincs épület az ingatlanon, a megnevezés „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz. Ha van épület, akkor ugyanez a megnevezés, de fel lesz tüntetve az épület fő rendeltetése is (pl. 4. Nemcsak a teljes ingatlant vonhatod ki, hanem - megfelelő telekmegosztás után - annak egy részét is. Ellenőrizd a nyilvántartás aktuális állapotát, hogy szerepel-e épület a kérelem benyújtásának időpontjában.
Önmagában az a tény, hogy egy zártkerti ingatlan „művelés alól kivett” megjelölésű lesz, még nem jelenti, hogy beépíthető is lesz - ahhoz az építési szabályoknak való megfelelést is körültekintően meg kell vizsgálni, tehát HÉSZ, OTÉK! OTÉK helyett most már TÉKA, OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) helyébe a TÉKA (Településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendelet) lépett hatályba 2025.
A „kivett” státusz tisztább kommunikációja javíthatja az adásvételek átláthatóságát. Várható, hogy megnövekedhet a kereslet az ilyen ingatlanok iránt, különösen ha azok nyaraló-üdülő övezetben fekszenek.
Van egy kis kerted a város szélén, semmilyen épület nincs rajta. A kérelem és a helyi rendelet megjelölése után a megnevezés „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz. Ha csak egy részét szeretnéd kivonni a telkednek, akkor előbb meg kell osztani az ingatlant. A megosztásnál előre döntsd el, melyik új telek legyen „kivett”.
Őszintén? Ez egy óriási lépés lehet előre! Évtizedek óta húzódik ez a zártkerti mizéria, és rengeteg embernek okozott fejfájást. A legfontosabb tanácsom: ha van zártkerti ingatlanod, telked, ne várd meg, hogy majd a jövő évben, aztán a következőben… Cselekedj most! Írd meg az önkormányzatnak, érdeklődj, készítsd elő a dokumentumokat. Ha neked van ilyen ingatlanod, akkor egyértelmű: most van itt a lehetőség! Gyorsabb és olcsóbb lehet a kivett státusz bejegyzése, tisztább megnevezéssel.
A zártkerti piac transzparensebbé válhat, de a tényleges beépítési/használati lehetőségeket továbbra is a helyi szabályok és engedélyek korlátozzák. Nekünk, ingatlan szakembereknek is egyszerűbb lesz a dolgunk a kivett zártkertekkel!
Tulajdoni lap lekérése ügyfélkapun keresztül
Kérj szakmai segítséget Földjogi ügyvéd, földmérő - ezek az emberek segítenek eligazodni a folyamatban. Ez a szabályváltozás nagy lehetőség a zártkerti ingatlantulajdonosok számára. Ne hagyd ki ezt a lehetőséget! Ha van zártkerti telked, most cselekedj! Írd meg az önkormányzatnak, érdeklődj, készülj fel! Bár a zártkerti ingatlanok vásárlása összetettebb, mint egy átlagos lakásé, vagy belterületi családi házé, megfelelő felkészültséggel és szakértő segítségével egy tökéletes otthont, vagy értékes ingatlan befektetést jelenthetnek számodra.
Ne feledd! Zártkerti ingatlant adnál el, vagy vennél? Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? Ingatlan eladáson gondolkozol? 20 milliós túlárazás kétszer is? Szerinted is túlárazottak az ingatlanok? Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Saját magad adnád el a lakásodat?
tags: #nincs #bejegyezve #semmilyen #teher