Az ingatlanok világa összetett, és számos jogi, valamint gyakorlati kérdést vet fel, különösen akkor, amikor az ingatlan nem egyetlen személy tulajdonában van. Az osztatlan közös tulajdon, ahol egy helyrajzi számon több lakás, házrész vagy akár telek is található, különleges figyelmet igényel. Ebben az esetben a használati megosztás dokumentuma válik kulcsfontosságúvá, amely tisztázza, ki melyik ingatlanrészt használja kizárólagosan.
Alapesetben egy önálló ingatlan, lakás külön helyrajzi számon szerepel az ingatlan nyilvántartásban, ez azt is jelenti, hogy külön tulajdoni lapja van az egyes lakásoknak. Lehetnek azonban olyan osztatlan közös tulajdonban lévő lakások is, melyeknek nincsen külön tulajdoni lapja, vagyis egy helyrajzi számon akár több lakás, ház is megtalálható. (Ilyen lehet például az egy telken épülő ikerház, melynél nem mindenesetben hoznak létre a két házrésznek külön albetétet, helyrajzi számot.) Ebben az esetben az derül ki a tulajdoni lapból, hogy kik és milyen arányban birtokolják az ingatlant összességében.
A használati megosztás abban az esetben lényeges, ha a lakásunk az ingatlan nyilvántartás szerint azonos helyrajzi számon van egy - vagy több - másik lakással. Ebben az esetben ugyanis ebből a használati szerződésből derül ki, hogy melyik lakást használjuk mi kizárólag, mondhatni azt is, hogy melyik a mi otthonunk. A használati megállapodás kiemelten fontos dokumentum ebben az élethelyzetben, ha pedig hitelt szeretnénk igényelni, akkor egyenesen nélkülözhetetlen.
Ennek a helyzetnek a feloldására szolgál a használati megosztás, amely rögzíti, hogy az egyes tulajdonosok melyik lakrész, lakás kizárólagos használói. Ha vannak esetleg közös használatú részek - folyosó, udvarrész -, akkor azokat is tartalmazza a használati megállapodás.
A használati megosztás jelentősége és feltételei
Ez a dokumentum kiemelten fontos, ha lakáshitelt, vagy jelzáloghitelt szeretnénk igényelni. Az egyes pénzintézetek azonban nem fogadják el minden esetben a tulajdonosok között kötött használati megosztást.
A használati megosztás megkötésének vannak bizonyos feltételei és korlátai:
- Teljes tulajdonosi kör egyezése: Előfordulhat az, hogy mi vagyunk a tulajdonosai az összes lakásnak, amelyek egy adott helyrajzi számon vannak. Például építünk egy ikerházat, de mindkét házrész a mi nevünkön van. Ebben az esetben nem köthetünk saját magunkkal használati megosztást. Ez akkor jelenthet problémát, ha például jelzáloghitelt szeretnénk felvenni, de csak az egyik házrészt szeretnénk fedezetként felajánlani.
- Több tulajdonos esetén: Az egy természetes helyzet, hogy egy lakásnak több tulajdonosa van - például a párunkkal közösen fele-fele arányban vagyunk tulajdonosok -, ebben a helyzetben azonban nem köthető használati megosztás. Egy önálló lakás szobáira ugyanis nem lehet használati megállapodást kötni.
- Önállóan forgalomképes lakrészek: Kettő, vagy több külön használható, önállóan forgalomképes lakásra, lakrészre lehet használati megosztást kötni. Ez alapesetben azt jelenti, hogy két külön bejárata van a lakásoknak. Lehet az épület egyik oldalán az egyik lakás bejárata, míg a másik oldalán a másiké. Sőt az is jó megoldás lehet, ha a két önálló lakrésznek van egy közös „előszobája”, ez egy közös használatú helység lenne, melyből nyílna a két lakás. Vagyis több építészeti megoldás is elfogadható, az azonban hitelfelvételnél jellemzően nem megfelelő, ha az egyik lakásból nyílna a másik.
- Mérhető fogyasztás: Az önálló lakás azt is jelenti, hogy az egyes lakrészek víz, gáz, villany fogyasztását is jól el lehet különíteni. Az ideális állapot az lenne, ha külön mérőóra lenne minden egyes önálló lakrészhez. Több bank akkor is elfogadja fedezetként az ingatlant, ha nincsenek külön mérőórák, ugyanakkor a fogyasztás megosztásáról külön megállapodásban rendelkeznek a tulajdonosok.
Ha banki hiteligényléshez lenne szükség a használati megállapodásra, akkor nem elégséges a teljes bizonyító erejű magánokirati forma. Nem elégséges az, ha az egyik tulajdonos tesz nyilatkozatot a saját használatában lévő ingatlanrészekről.
Jelzáloghitel és az osztatlan közös tulajdon
Egy albetéten szerepelnek az ingatlan nyilvántartásban a lakrészek, vagyis közös tulajdoni lapja van a lakásoknak. Ez azonban nem azt jelenti, hogy nem lehetne az egyes lakrészre külön jelzáloghitelt igényelni. Gyakorlatilag a hitelhez kapcsolódó jelzálogjog bejegyzésénél a pénzintézet külön kéri, hogy melyik tulajdoni részre kérik a jelzálogjog bejegyzését.
Ha kert is tartozik a lakásokhoz, akkor természetesen annak felosztását is tartalmaznia kell a használati megállapodásnak.
Sokan azt gondolják, hogy a használati megosztást be kell adni a földhivatalba, hogy rákerüljön az ingatlan tulajdoni lapjára. Ettől függetlenül ez a dokumentum tartalmazza azt, hogy a tulajdonosok az ingatlan mely részeinek kizárólagos használói.
Ha egy osztatlan közös ingatlan önállóan forgalomképes részére szeretnénk jelzáloghitelt felvenni, akkor mindenképpen szükség lesz használati megállapodásra. Egy jól megírt használati megosztással számos kellemetlenséget, későbbi jogvitát el lehet kerülni: ami például a többi tulajdonos ellen indított végrehajtáskor felmerülhetne. Utólag pedig sokszor nehézségbe ütközik a dokumentum elkészítése: például nem találják meg az összes tulajdonost. Márpedig alapesetben valamennyi érintett fél egybehangzó nyilatkozatára szükség lenne.
Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok és a zálogjog
Minden ingatlanügylet első lépése, hogy a tulajdoni lap alapján az ügyvéd a helyrajzi szám alapján azonosítja az ingatlant, felméri a tulajdonosi kört és ellenőrzi az esetleges széljegyeket, terheket (pl. jelzálogjog, haszonélvezet, elővásárlási jog, stb.). A tulajdoni lapok adattartalmához fűződő biztonság annak köszönhető, hogy az ingatlan-nyilvántartás a dologi jogok tekintetében (tulajdonjog, jelzálogjog) főszabály szerint ún. konstitutív hatállyal bír, vagyis ezek a jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jönnek létre.
Vannak azonban olyan jogok is, amelyek a törvények értelmében akkor is jelentősen befolyásolják az ingatlan jogi helyzetét, ha azok a tulajdoni lapból nem olvashatóak ki. Ennek oka, hogy bizonyos jogok a törvény erejénél fogva keletkeznek - külön ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül. Leggyakrabban az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, vagy régebbi elnevezéssel telekkönyvön kívüli tulajdonos az alábbi jogcímeken juthat hozzá az ingatlanhoz:
- Házastársi közös vagyon
- Elbirtoklás
- Ráépítés, hozzáépítés
- Öröklés
Ha az ingatlantulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.
A zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból - törvény eltérő rendelkezése hiányában - más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Ingatlanra vonatkozó zálogjog (jelzálogjog) megalapításához zálogszerződés és erre tekintettel a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is szükséges. Ha a felek meghatározták azt az maximális összeget, amelynek erejéig a zálogjogosult kielégítést kereshet a zálogtárgyból, a zálogjog a követelést és járulékait annyiban biztosítja, amennyiben azok a keretösszeget nem haladják meg.
Ha a hitelfelvevő és a biztosítékul szolgáló ingatlan tulajdonosa ugyanaz a személy, akkor egyszerűbb a helyzet, hiszen csak az adósnak kell szerződést kötnie a hitelezővel. A gyakorlatban ilyen helyzet akkor állhat elő, ha a fiatalok a szülők tulajdonában lévő ház tetőterében hoznak létre új lakást és vesznek fel ahhoz banki kölcsönt. Ilyen esetekben a bank nemegyszer ragaszkodik ahhoz, hogy a jelzálogjog, mint biztosíték a teljes ingatlanra bejegyzésre kerüljön. Előállhat ez a helyzet olyan lakás megvásárlásakor is, amikor a bank ragaszkodik a vétellel érintett lakáson kívül további ingatlannak, mint biztosítéknak a bevonására is, mert a hitelezett összeghez mérten az adott lakás nem nyújt elegendő biztosítékot. Ebben ez esetben lesz egy vagy több személyes adós, aki a hitelt felveszi, és ún. adóstárs.
| Teher típusa | Leírás |
|---|---|
| Jelzálogjog | Banki kölcsön vagy egyéb tartozás biztosítéka. |
| Elidegenítési és terhelési tilalom | Korlátozza az ingatlan eladását vagy megterhelését a jogosult beleegyezése nélkül. |
| Haszonélvezeti jog | Jogosítja a haszonélvezőt az ingatlan birtoklására, használatára és hasznainak szedésére. |
| Végrehajtási jog | A tartozás behajtása érdekében az ingatlan lefoglalása és esetleges árverezése. |
| Szolgalmi jog (pl. vezetékjog) | Harmadik személy javára biztosít használati jogot az ingatlanon. |
A jelzálogjog fennállása, hasonlóan a haszonélvezeti jog fennállásához alapesetben nem akadálya az ingatlan eladásának. A fentiek miatt nagy jelentősége van annak, hogy a jelzáloggal terhelt lakás vásárlása előtt tisztázzuk, hogy a teher milyen mértékű pontosan, illetve milyen összegű teljesítés szükséges abban az esetben, ha a lakást tehermentesíteni kívánjuk. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ilyen teherrel biztosított követelés esetén minden esetben szükséges a jogosult kifejezett hozzájárulása a lakás megvásárlásához, további megterheléséhez.
Az adásvételi ügylet során a jelzálogjog, illetve elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának előzetes nyilatkozatát kell bekérni arról, hogy milyen feltételekkel adja ki az ún. "törlési engedélyt" a teher törléséhez.
Az ingatlanpiacon egy időben jellemző volt, hogy a kereskedelmi bankok a követelésüket és így az azok biztosítékait is csomagban, a követeléshez képest jelentős kedvezménnyel eladták erre szakosodott cégeknek. Ezek a cégek a lakásokat, mint a követelések biztosítékait úgy hirdették, mint jutányos áron megszerezhető ingatlanokat.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése
Januártól több lehetősége is lesz annak, aki megszabadulna terhessé vált osztatlan közös földtulajdonától! Az Országgyűlés elfogadta az osztatlan közös tulajdonú földek megszüntetésétől szóló törvényt, melynek célja a nem kívánt tulajdoni helyzetek megszüntetése és egy versenyképesebb magyar agrárgazdaság kialakítása. Főként a ’90-es években zajló föld kárpótlások és a szövetkezeti részarány-tulajdon kiosztások vezettek az osztatlan közös tulajdonú földek létrejöttéhez, és a mezőgazdasági ingatlanok elaprózódásához.
Fontos tisztázni, hogy a tanya és a művelés alól kivett ingatlanok közös tulajdona nem szüntethető meg az új jogszabály által kínált lehetőségekkel. A törvény konkrétan meghatározza, milyen típusú ingatlanok megosztására van jogi lehetőség, így csak a szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület sorolható ide, mindegy azonban, hogy belterület vagy külterület ingatlanként szerepel a föld az ingatlan-nyilvántartásban. A művelés alól kivett ingatlanok közül azért néhány kivétel mégis akad, mert a kivett út, kivett árok és kivett csatorna minőségű ingatlanok, továbbá az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott jogi jellegű területekre kiterjednek a rendelkezések.
A megosztást kezdeményező tulajdonostársnak először az illetékes földhivatalnál be kell jelentenie a megosztási eljárás megindítását, ami ezt követően a tulajdoni lap III. részében feljegyzésre kerül. A megosztási folyamat időtartama alatt az ingatlanon semmilyen más ingatlan-nyilvántartási változást nem lehet végrehajtani. Annak érdekében, hogy a feljegyzés visszaélésekre ne adjon alapot, a jogalkotó ennek a zárlatnak az időtartamát maximálja.
Az egyezségben elsősorban meg kell határozni a kiosztással kialakított ingatlanokat és azok tulajdonosait. A létrejött új ingatlanoknak rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasnak kell lenniük. Nem lehet olyan módon létrehozni a területeket, hogy valamelyik tulajdonostárs a törvényi minimum alatti földterületet kapjon. Az egyezség során a tulajdonostársak úgy is megállapodhatnak, hogy a fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztást alakítanak ki. A tulajdonostársaknak arról is kell gondoskodniuk, hogy a megosztásra kerülő ingatlanon lévő jogok és tények az új ingatlanokra is átjegyzésre kerüljenek.
A megosztás nem hatósági eljárás útján történik és nem is bíróság előtt, hanem az kizárólag a tulajdonostársak egyezségén alapul. A folyamattal létrejött egyezséget ügyvédi által ellenjegyzett megállapodásban kell rögzíteni. Az egyezségi okirat részét képezi egy elektronikus dokumentum, ami a megosztás térképi megjelenítését szolgálja, és amit a tulajdonosok az úgynevezett osztóprogram segítségével tudnak elkészíteni.
Ha a megosztással csak a területi minimum alatti ingatlanok jönnének létre, akkor a megosztás nem lehetséges, ilyenkor egyik vagy másik tulajdonostárs kizárólagos tulajdonába kerülhet a terület, úgynevezett bekebelezéssel. Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor a legmagasabb vételárat fizető kebelezheti be a földterületet. Ha egyik tulajdonostárs sem kívánja bekebelezni az adott tulajdoni hányadot, akkor arra a megosztást kezdeményező tulajdonostárs lesz köteles.
Az is előfordulhat, hogy a megosztandó ingatlan teljes területe nem éri el a területi minimumot. Ilyen esetben az előbbiekben írt megosztásnak nincs helye, és az ingatlant csak egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Bármely tulajdonostárs kezdeményezheti a többi tulajdonostárs földjének a bekebelezését. Ha több tulajdonos is meg akarja szerezni a teljes tulajdont, akkor a törvény egy sorrendet ír elő, ahol első helyen a földet legnagyobb mértékben használó tulajdonos lesz. Ennek hiányában a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs szerezheti meg az ingatlant, ha pedig több egyenlő tulajdoni hányad van, akkor érdekesen alakul a sorrend, ugyanis ilyenkor - a fiatal generációk földhöz jutásának támogatására tekintettel - a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult megszerezni az ingatlant.
Az ingatlanügyi hatóság hivatalból megállapítja azt, hogy a tulajdonos beazonosíthatatlan, illetve feljegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára a tulajdoni helyzet rendezetlenségének a tényét. Ilyen esetekben az érintett ingatlanok a törvény erejénél fogva kerülnek az állam tulajdonába.
tags: #maximalis #teher #az #ingatlan #tulajdonosan