Az ingatlanvásárlás komoly döntés és hosszú távú elköteleződés, különösen igaz ez, ha lakhatási célon túl üzleti vagy befektetési szándék is kapcsolódik hozzá. A lakásvásárlás sokak számára meghatározó döntés, amely komoly jogi kötelezettségekkel jár. Az ingatlanjog területén szerzett tapasztalattal teljes körű segítséget nyújtunk az adásvételi szerződés előkészítésétől a földhivatali bejegyzésig, biztosítva, hogy ügyfeleink minden lépésnél teljes biztonságban érezzék magukat, elkerüljék a tipikusan felmerülő hibákat, és pontosan értsék döntéseik jogi és pénzügyi következményeit.
Ingatlanjogi alapok és tulajdoni lap ellenőrzése
A tulajdoni lap ellenőrzése elengedhetetlen, mivel azon szerepelnek az ingatlan terhei, például jelzálogjog, haszonélvezeti jog vagy végrehajtási jog. Ilyenkor a vásárlás előtt tisztázni kell, hogyan és mikor törölhető a teher. A tulajdonjog bejegyzése és birtokbaadás folyamatát az ügyvéd intézi. A tulajdonjog csak a bejegyzés után száll át.
Az adásvételi szerződés csak ügyvéd előtt érvényes, és a vételár teljesítésének legbiztonságosabb módja az ügyvédi letéti számla.
Az ingatlanjog történeti fejlődése és a Ptk. szerepe
Magyarországon a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényt (1959-es Ptk.) megelőzően magánjogi kodifikáció nem volt, pedig a törekvések erre vonatkozóan a 19. század közepétől folyamatosak voltak. Már az 1848. évi törvényekben felmerült a magánjogi kódex megalkotásának szükségessége. Ennek tényleges lehetősége a kiegyezés után vált valóra, és első ízben 1880-1882 között készült magánjogi törvénykönyvtervezet; majd 1900-ban kodifikációs bizottság alakult, amely újabb tervezetet készített.
Az 1922-ben felállt következő bizottság 1928. március 1-jén terjesztette elő törvényjavaslatát az Országgyűléshez. Ez a magánjogi törvényjavaslat a második részében foglalta össze a dologi jog szabályait. Minden erőfeszítés és annak ellenére, hogy neves jogászok vettek részt a bizottságok munkájában és a tervezetek elkészítésében, nem sikerült elérni, hogy az Országgyűlés a törvényjavaslatokat törvényerőre emelje, így az ország magánjogi kódex nélkül maradt 1960. május 1-ig. Az 1928. évi Magánjogi Törvényjavaslatot nevezte Reitzer Béla „Kodifikálatlan kódex”-nek. Tekintettel arra, hogy a jogalkalmazásnak is szüksége volt olyan jogszabálygyűjteményre, amely a magánjogi jogviszonyokat - köztük a dologi jogot - összefoglalóan és egymással összefüggésben szabályozza, a bírói gyakorlat a tervezetet elkezdte alkalmazni.
A Ptk. magánjogi sorozat új kötetével egy olyan kézikönyvet szeretnénk a jogalkalmazók kezébe adni, amely számos gyakorlati példán át mutatja be a peres gyakorlatot, a hatékony jogszerzéshez és jogérvényesítéshez vezető utat, hogy minél színvonalasabban képviselhessék ügyfeleik érdekeit és szerezzenek érvényt jogaiknak, támogassák kötelezettségeik teljesítését. Az átdolgozott kiadás többek közt már tartalmazza a 2018. január 1-jén hatályba lépett Ákr. és Pp. szabályozását is. A könyv I. fejezetében a magyar ingatlanjog történeti fejlődését kívánja bemutatni az Aranybullától a királyi dekrétumokon, Werbőczy Hármaskönyvén, a törvényhozás törvénycikkein keresztül 1945-ig; kiegészítve a Magyar Királyi Curia dologi jogra vonatkozó döntéseiből összegyűjtött szemelvényekkel. Ugyanitt esik szó az ingatlanjog forrásairól, a kötelmi és dologi jog kapcsolatáról, az ingatlan és ingatlanjog fogalmáról, az ingatlanok csoportosításáról.
A II. fejezet az ingatlantulajdonnak a Ptk. Dologi Jogi Könyvében foglalt általános szabályaival foglalkozik az 1959-es Ptk. és a bírói gyakorlat tükrében. A III. fejezetben az ingatlan tulajdonjogának megszerzésével foglalkozunk, kiemelt hangsúlyt fordítva az ingatlan-nyilvántartás működésére, buktatóira. A bírói gyakorlat segítségével mutatjuk be, hogyan lehet a kívánt joghatást, a tulajdonszerzést minél eredményesebben elérni, hogyan kell bejegyzésre alkalmas okiratot szerkeszteni, milyen alakiságokra és a jogalanyok szerzési joga és lehetősége körében mire kell figyelni. Részletesen taglaljuk a tulajdonszerzési módozatokat, különös hangsúlyt fektetve a Ptk. új szabályaira, a bírói gyakorlatra, az ingatlanokkal kapcsolatos tulajdoni perek esetleges buktatóira.
Az osztatlan közös tulajdon és az állagmegóvás kötelezettsége
Az ingatlanjogban gyakran fordul elő, hogy egy ingatlan több személy közös tulajdonában áll. Az osztatlan közös tulajdon minden tulajdonostárs számára azonos jogokat és kötelezettségeket jelent, függetlenül attól, ki használja ténylegesen az ingatlant. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerint egy dolgon a tulajdonjog több személyt is megillethet. Közös tulajdon létrejöhet a dolog természetéből vagy a felek akaratából fakadóan, örökléssel vagy a korábbi években népszerű ún. építőközösségek által felépített ingatlanokkal is.
A Ptk. közös tulajdonról szóló definíciója nem a birtokolható dolog, esetünkben az ingatlan fizikai megosztottságát, hanem a tulajdonjog és a tulajdonjogi részjogosítványok (rendelkezés, birtoklás, használat, hasznosítás, hasznok szedése) megosztottságát jelenti. A közös tulajdon az egy és ugyanazon dolog feletti közös uralmat jelenti, azaz nem közös tulajdon az, ha több személy a saját önálló tulajdonát közös célra használja (pl. szomszédos ingatlanok közös fejlesztése). A törvény „meghatározott hányadok” kifejezése alatt a fent említett eszmei hányadokra osztottságot és nem a feldaraboltságot kell érteni még akkor sem, ha a közös tulajdonnal néha ez is együtt jár.
Az állagmegóvás olyan tevékenység, amelynek célja egy meglévő épület, épületrész vagy helyiség állapotának fenntartása, valamint a károk megelőzése és elhárítása. Míg az állagmegóvás a szerkezet és az épület állapotának védelmét szolgálja, addig a karbantartás a működőképesség fenntartására irányul. Társasházaknál a közös tulajdon állagmegóvása a tulajdonosközösség kötelezettsége. A rendszeres állagmegóvással meghosszabbítható az épület élettartama, csökkenthető a nagyobb felújítások költsége és ezáltal megőrizhető az ingatlan piaci értéke.
Az állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges költségek, az adók és más közterhek, továbbá a közös tulajdonnal járó egyéb kiadások a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik. Természetesen a használattal felmerülő költségek, mint például a víz, villany, gáz díja az ingatlant használó tulajdonostársat terheli majd. Ugyanakkor egy lakás közös költsége már nem feltétlenül csak a használó tulajdonosra hárul. Ez ugyanis olyan kiadásokat is magában foglalhat, ami a használattól függetlenül is fennáll.
159. Kinek jó az osztatlan közös tulajdon megszüntetése?
Ha az ikerház egyik felének (leendő) tulajdonosai kölcsönt kívánnak felvenni lakásvásárlási céljaik megvalósítására, úgy a banki tartozásukat biztosító jelzálogjogot és esetleges elidegenítési és terhelési tilalmat csak a saját tulajdoni hányaduk vonatkozásában engedhetik bejegyezni a tulajdoni lapra, a szomszéd tulajdonhányadára nem lehetnek semmilyen formában kihatással. A tulajdonosok közössége maga is dönthet úgy, hogy közösen vállalnak az ingatlanhoz kapcsolódó olyan kötelezettséget, mely teherbejegyzés formájában jelenik meg a tulajdoni lapon, például a felépítmény korszerűsítésére kapott támogatás vagy kölcsön okán. Lehetséges ugyanakkor az is, hogy közérdekű használat (vízelvezetés, úthasználat, vezetékállítás stb.) biztosítása érdekében jogszabály alapít szolgalmi vagy használati jogot egy-egy ingatlan terhére.
Költségviselés az osztatlan közös tulajdonban
A közös tulajdonú ingatlanoknál gyakran felmerül, hogy az ingatlannal járó terheket, az ingatlan fenntartásának, felújításának költségeit miként kötelesek viselni a tulajdonostársak. Fontos, hogy a tulajdoni hányadrészen eszmei hányadot kell érteni. A kiadások viselésének főszabálya a tulajdoni hányaddal azonos arányú költségviselés. Az ingatlannal kapcsolatos közösen viselendő kiadások közé elsősorban az olyan költségek tartoznak, amelyek a használattól függetlenül, tulajdonjogból eredően terhelik a tulajdonostársakat.
Amennyiben nem az összes tulajdonostárs használja az ingatlant, akkor a használattal felmerülő kiadások (pl. rezsiköltségek) a tulajdonostársak egymás közötti viszonyában azt a tulajdonostársat terhelik, aki az ingatlant használja. Ennek oka, hogy ezek a kiadások általában nem automatikusan a tulajdonjogból erednek, hanem az adott szolgáltatásra vonatkozó szerződésből. Így azt a tulajdonostársat terhelik, aki a szolgáltatást igénybe veszi.
A tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. A közös tulajdonú ingatlannal kapcsolatos munkálatokhoz, állagmegóváshoz a tulajdonostársak tulajdoni hányadok szerinti többségi döntése szükséges. Ez azt jelenti, hogy a feltétlenül szükséges fenntartási, állagmegóvási munkálatokhoz az egyik tulajdonostárs elhatározása is elegendő. Ehhez nem feltétel a többségi döntés a munkálatok elvégzéséről és a költségek viseléséről. Fontos, hogy itt nem minden állagmegóvási és fenntartási munkálatról van szó. Csak azokról, amelyeket feltétlenül szükséges elvégezni. Például, ha egy vihar megbontotta a lakóház tetőszerkezetét, akkor ennek helyreállítása tekinthető feltétlenül szükséges munkálatnak. Elmaradása esetén ugyanis az ingatlan állagában jelentős károk keletkeznének. Viszont, ha a helyreállításhoz nem szükségszerű a teljes tető cseréje, akkor a tetőcsere elvégzése már nem tartozik a feltétlenül szükséges fenntartási és állagmegóvási munkálatokhoz.
Az állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell. Az előzetes értesítés mellőzhető, ha például a munkálat elvégzése nem tűr halasztást. Mellőzhető akkor is, ha nem várható, hogy a tulajdonostárs válasza megfelelő időben megérkezik. Ha az előzetes értesítés elmarad, az nem jelenti, hogy a kiadásokat fedező tulajdonostárs nem követelheti a többiektől a rájuk eső részt. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak számíthat egy kiadás például az elvégzendő munkálat jellege, magas összege miatt. Ez nem zárja ki, hogy az egyik tulajdonostárs a saját költségén elvégezze azt. A többiek egyetértése nélkül viszont a költségei megtérítését nem követelheti majd tőlük. Fontos azonban, hogy amennyiben a munkálatok az ingatlan értékét növelték, akkor a gazdagodás megtérítését már kérheti a tulajdonostársaktól.
Ajánlott éves ellenőrzési terv készítése: tavasszal vizsgáljuk át a homlokzatot és a nyílászárókat, ősszel a tetőt és a csatornát.
A ráépítés és a közös tulajdon keletkezése
A Ptk. 137. § (3) bekezdése szabályozza a ráépítés sajátos eseteit (épület bővítése, hozzáépítése vagy átépítése). „Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában - közös tulajdon keletkezik. Ellentétben az idegen földre történő jóhiszemű építkezéssel, ami elkülönült önálló épülettulajdont keletkeztet, a már megvolt épülethez, vagy épület mellé történő építkezés vagy a meglévő épület bővítése, az ahhoz történő hozzáépítés, vagy annak átépítése (mint a ráépítés speciális esetei) a felek eltérő megállapodása hiányában közös tulajdont keletkeztet mind a föld, mind a felülépítmény vonatkozásában.
A Legfelsőbb Bíróság PK 7. szám állásfoglalása is foglalkozik a témával: "Nem lehet közös tulajdont keletkeztető építkezésnek tekinteni az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munkát." Továbbá: "Közös tulajdon esetében az ingatlan minden egyes részének egyidőben tulajdonosa minden egyes tulajdonostárs. Ezért a közös tulajdonban levő ingatlanra történő ráépítés annyiban sajátos, hogy az építkezõ egyidőben mind a saját, mind pedig a tulajdonostársai ingatlanára is épít."
Az ingatlan bérbeadása és bérlése
Az ingatlan bérbeadása és bérlése komoly jogi kötelezettségekkel jár, ezért a bérleti szerződés írásba foglalása kötelező. A határozott idejű bérleti szerződés stabilitást ad, mivel a felek a meghatározott idő alatt nem élhetnek rendes felmondással. A határozatlan idejű bérleti szerződés rugalmasabb, mert bármelyik fél élhet rendes felmondással. A határozott idejű szerződés stabilitást ad, mert csak közös megegyezéssel vagy rendkívüli felmondással szüntethető meg.
Rendkívüli felmondásra sor kerülhet, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, vagy magatartásával súlyosan megsérti a szerződést. A bérleti szerződés felmondása után gyakori probléma, hogy a bérlő elmarad a fizetéssel, és a tartozás behajtására jogi eljárásra van szükség. A kisebb javítások költsége általában a bérlőt, a nagyobb felújítások költsége a bérbeadót terheli. A kaució a bérleti szerződés egyik legfontosabb biztosítéka. A kaució összegét, a visszafizetés határidejét és feltételeit mindig pontosan rögzíteni kell. Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül, amely után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelem megállapítható 10% költséghányad alkalmazásával, vagy tételes költségelszámolással, amelyhez a kiadásokat bizonylatokkal kell igazolni.
tags: #kotelezo #teher #allagmegovas