Az átalakult társadalmi trendeknek, valamint gazdasági élethelyzeteknek köszönhetően manapság egyre nagyobb szükséget jelent a gyermekek jövőjének megalapozása. Gyermeke jövőjét mindenki szeretné minél inkább bebiztosítani. A különféle megtakarítások mellett nem ritka, hogy a szülők ingatlant vásárolnak gyermeküknek, hogy mire kirepül a csemete, már stabil háttérrel kezdhesse felnőtt életét.
Egy ingatlan jó befektetés, hiszen - lokációtól függően - a legtöbb esetben megtartja az értékét, sőt, akár növelheti is azt. Ugyanakkor pénzt is termelhet egy meglévő ingatlan, ha például bérbe adjuk. A kiskorú ingatlantulajdonos kérdése rengeteg vitát generál, és nem véletlenül: ez a téma egyszerre érinti a jogi, pénzügyi és érzelmi oldalakat.
Ki számít kiskorúnak jogi értelemben?
Kiskorú mindazon természetes személy, aki a 18. életévét még nem töltötte be. A kiskorúakat a jogszabály tovább differenciálja aszerint, hogy korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen-e a kiskorú:
- Cselekvőképtelen: A 14. életévét be nem töltött gyermek.
- Korlátozottan cselekvőképes: Az a kiskorú, aki már a 14. életévét betöltötte és nem cselekvőképtelen.
A gyermek törvényes képviselői a szülői felügyeleti jogot gyakorló szülő(k). Ingatlan adásvételi szerződés kötése során azonban azt is figyelembe kell venni, hogy kiskorú gyermekünk betöltötte-e a 14. életévét.
Szerződéskötés és az aláírás szabályai
Az alábbi táblázat összefoglalja, ki jogosult aláírni az ingatlanvásárlási szerződést:
| Kiskorú életkora | Aláírásra jogosult |
|---|---|
| 14. életévét be nem töltött | Csak a törvényes képviselő (szülő) |
| 14. életévét betöltött | A kiskorú és a törvényes képviselő is |
A gyámhatósági jóváhagyás jelentősége
Ha egy ingatlan kiskorú tulajdonában van, minden tulajdonjogi változáshoz - például eladás vagy lakáshitel felvétel - gyámhivatali engedély szükséges. A gyámhivatal a vagyonkezeléssel kapcsolatban közreműködik a gyermekek ingatlanvagyonával kapcsolatos ügyekben. Ezek közé tartozik a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése, vagy a kiskorú ingatlanának eladása, illetve megterhelése (pl. jelzálog alapítása).
A gyámhivatal kizárólag akkor adja meg az engedélyt, ha az ügylet bizonyíthatóan a gyermek érdekét szolgálja. Ha a család egyetlen ingatlanról rendelkezik, általában rossz döntés ezt kiskorúra íratni, mert az teljesen tönkreteszi a lakás mobilizálhatóságát.
Osztatlan közös tulajdon? Az meg mi a fene?
Haszonélvezeti jog: a szülők biztonsága
Gyakori megoldás, hogy a szülők idős éveikre gondolva, lakhatásuk biztonsága érdekében a gyermekük nevére megvásárolt ingatlanra haszonélvezeti jogot alapítanak. A haszonélvezeti jog ilyen módon történő kikötésének legfontosabb előnye, hogy lehetővé teszi a szülők számára az ingatlan korlátozásmentes használatát. Ez a jog megakadályozza, hogy a gyermek az ingatlant a szülők beleegyezése nélkül értékesítse, mivel az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelten kevésbé vonzó a vásárlók számára.
Mi történik eladás esetén?
Ha a szülők az eladott ingatlan helyett újat akarnak vásárolni, akkor az új ingatlan tulajdonjogából legalább akkora értékű tulajdonrészt kell a gyermekre íratni, amekkora az eladott ingatlan értéke volt. A gyámhivatal eljárása során a hatóság azt vizsgálja, hogy a szülő jognyilatkozata a gyermek érdekében áll-e. A vételárként befolyt összeget pedig gyakran úgynevezett gyámhatósági fenntartásos betétben kell elhelyezni, amellyel a szülők nem rendelkezhetnek szabadon.