Az ingatlan bérleti jogviszonyokból eredő viták gyakran az elszámolással, a felek jogaival és kötelezettségeivel, valamint a bérleti szerződés megszüntetésének módjával összefüggésben merülnek fel. A lakásbérleti szerződés egy tartós jogviszonyt létrehozó szerződés, amely alapján a bérbeadó meghatározott lakás, vagy lakóház időleges használatának átengedésére, a bérlő pedig bérleti díj fizetésére köteles.
Az ingatlan bérbeadás főbb szabályait a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) határozza meg. Fontos tudni, hogy a Lakástörvény bérleti jogviszony felmondására vonatkozó szabályai kógensek, azoktól sem a felek megállapodása, sem jogszabály nem térhet el. Ennek következtében a speciális szabályozás elsőbbséget élvez az általános normával szemben.
Ingatlan bérleti jogviszonyt a felek jellemzően határozatlan, vagy határozott időre létesítik. A felek azt is szabadon megállapíthatják, hogy miként élnek a felmondás jogával. A felmondás mindig egyoldalú nyilatkozat, vagyis csak az írja alá, aki felmondani kíván. A felmondáshoz tehát nem kell a másik fél beleegyezése, vagy engedélye.
A bérleti szerződés írásba foglalása és felmondása
A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges - ugyanez a szabály érvényes a felmondásra is. Az írásba foglalás természetesen nem elégséges, hiszen az írásbeli felmondást el is kell juttatni a bérlőhöz.
A felmondást írásban ésszerű közölni a másik féllel, és annak tartalmaznia kell a felmondás indokát, különösen igaz ez a rendkívüli felmondás esetére. Az indoklásnak világosnak és egyértelműnek kell lennie, hogy a másik fél megérthesse a felmondás okát, továbbá, hogy a jogszerűségi feltételek teljesülhessenek.
A bérleti szerződés felmondása nagyban függ attól, hogy maga a bérleti szerződés milyen időtartamra szól. A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása jellemzően sokkal egyszerűbb, mint a határozott idejű szerződésé.
Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása
Határozatlan idejű bérleti szerződésnél - szerződésszegés hiányában is - a Ptk. alapján, bármelyik fél, az érintett hónap 15. napjáig előterjesztett nyilatkozatban, a következő hónap végére mondhatja fel a bérleti szerződést. Ebben az esetben nem szükséges indokolás, vagy különösebb ok megjelölése a felmondásban.
A felmondással élő félnek az erre vonatkozó nyilatkozatát írásba kell foglalnia, és kézbesítenie kell a másik fél részére. Ezt a kézbesítést a szigorú határidők miatt azonban igazolni szükséges, így javasolt személyes átvétellel átvetetni az iratot, vagy ajánlott, tértivevényes küldeményként postáztatni a másik fél számára.
Ha a felmondás során a nyilatkozatot tevő fél nem tartja be a fenti határidőket, akkor a bérleti jogviszonyt - a Ptk. szerint - a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni. A határozatlan idejű lakásbérlet tartós jogviszonynak minősül, ilyen esetben a felmondási jog kizárása semmis.
Lássunk egy példát:
- Ha a felmondásról szóló írásbeli nyilatkozatot 2021. július 10-én rögzítik és átadják a másik fél számára, akkor a bérleti szerződés 2021. augusztus 31-én szűnik meg.
- Ha a felmondásról szóló írásbeli nyilatkozatot 2021. július 16-án rögzítik és adják át a másik fél számára, akkor a bérleti szerződés csak 2021. szeptember 30-án szűnik meg.
Határozott idejű bérleti szerződés felmondása
A határozott időre kötött bérleti szerződés (általában) automatikusan megszűnik a bérlet végén. Főszabály szerint a határozott idejű bérleti szerződés felmondása rendes felmondással nem lehetséges. Ennek éppen a határozott idő a lényege: a bérbeadó a szerződés időtartamára fix bevétellel számolhat, míg a bérlő azzal kalkulál, hogy a szerződés lejártáig ő használja az ingatlant. Ettől a felek természetesen eltérhetnek.
A Ptk. rögzíti azokat az eseteket, amikor akár egy határozott idejű bérleti szerződés idő előtti felmondása is lehetséges:
- Ptk. 6:339. § (4): A bérleti szerződés nem szűnik meg a bérlő esetleges halálával, mivel a bérleti jogviszony a bérlő örököseire száll. A bérlő örökösei a határozott időre kötött bérleti szerződést harminc napon belül rendes felmondással felmondhatják.
- Ptk. 6:340. § (3): A bérbeadott dolog új tulajdonosa számára teszi lehetővé a felmondást.
- Ptk. 6:346. § (2)-(3): A határozott idejű bérleti szerződés akkor is felmondható a bérlő részéről, ha a bérleményben olyan korszerűsítési munkák történnek, amelyek a lakás használatát jelentősen korlátozzák. Ezekről a korszerűsítési munkákról a bérbeadó köteles írásban értesíteni a bérlőt.
A jog lehetőséget ad arra, hogy a bérlő és a bérbeadó közös megegyezés keretében döntsenek a lakásbérleti szerződés felmondásáról, megszüntetéséről. Ebben az esetben írásbeli nyilatkozat szükséges a felmondással kapcsolatos feltételekről.
Szerződésszegés miatti felmondás
Más a helyzet, ha valamilyen szerződésszegés miatt kerül felmondásra a bérleti szerződés. Ebben a körben mindkét törvény (Ptk. és Lakástörvény) konkrét, tipikus eseteket sorol fel.
Lakbér fizetés elmaradása
Ha a bérlő a bérleti díjat a szerződésben meghatározott határnapig nem fizeti meg, akkor a bérbeadó köteles szintén, igazolható módon, a következményekre való figyelmeztetéssel, a bérlőt felszólítani a teljesítésre. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott fizetési határidőt követő hónap, utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
A bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása
A bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. Amennyiben ez nem jár eredménnyel, úgy a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja a jogviszonyt.
Tipikus esetek:
- Az együttélés szabályait kirívóan megszegi (például egy társasházban).
- A lakást, illetve a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen, vagy nem a bérleti szerződésnek megfelelő módon használja.
A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.
Dr. Ujvári Ákos előadása: A 6000 oldalas ítélet, avagy megaügyek a büntetőeljárásban
Kiköltözési nyilatkozat és közjegyzői okirat
A bérleti szerződések kapcsán a Kúria 5/2024. Pk. véleménye értelmében a bérbeadóknak és az eljáró közjegyzőknek különös gondot kell fordítaniuk arra, hogy a felmondásról szóló közjegyzői tanúsítvány és a felmondást tartalmazó jegyzőkönyv között az összetartozás jogilag és technikailag is megkérdőjelezhetetlen legyen. Egy előzetesen közjegyző előtt megtett kiköltözési nyilatkozat sokszor nem árt, ugyanis közvetlenül, peres eljárás nélkül végrehajthatóvá válik.
A bérbeadó eladja a lakást: mi történik a bérleti szerződéssel?
Ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően eladja a bérelt ingatlant, akkor a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. Lényegében a bérleti szerződés változatlan tartalommal fennmarad, csak a bérbeadó személye és adott esetben a bérleti díj teljesítési helye (bankszámla) változik. A bérbeadó és az új tulajdonos a bérlővel szemben egyetemlegesen kötelesek helytállni a bérbeadót a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettségek teljesítéséért.
A bérlet megszűnése esetén
A bérlet megszűnése után a bérlő köteles a lakás birtokát a bérbeadónak visszaadni. Ha a bérbeadóval szemben követelései vannak, ezek kiegyenlítéséig kulcsátadásra nem köteles - bár a lakást ilyen esetben már nem lakhatja. Amennyiben utóbb kiderült, hogy a követelései alaptalanok voltak, a visszatartás idejére a szerződés alapján kikötött bérleti díjat köteles megfizetni és minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.
A bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt (pl. sütő, légkondicionáló), a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti. Lakásbérlet esetén lehetőség van arra, hogy a bérlő "megfelelő kártalanítás" ellenében megtarthassa ezeket az eszközöket.
Egyéb megszűnési okok
Egy lakásbérleti szerződés az alábbi esetekben szűnhet meg:
- A felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik.
- A lakás megsemmisül.
- Az arra jogosult felmond.
- A bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy.
- A bérbeadó a lakást elcseréli.
- A bérlőt Magyarország területéről kiutasították.
- A bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti.
- A bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
- A törvény erejénél fogva.
A Ptk. és a Lakástörvény értelmezése a határozott idejű szerződések esetében
Mi történik akkor, ha egy határozott időre kötött bérleti szerződés lejárta után a bérlő bent marad az ingatlanban és fizeti tovább a bérleti díjat? Látszólag két ellentétes szabályozást találhatunk a Ptk.-ban, illetve a Lakástörvényben.
- A Ptk. 6:338. § (2) bekezdése szerint, ha határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.
- A Lakástörvény 23. § (2) bekezdése szerint a határozott időre szóló lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével szűnik meg.
A bírói gyakorlat alapján megállapítható, hogy a Lakástörvény rendelkezései a Ptk. általános rendelkezéseihez képest lex specialis derogat legi generali elv alapján alkalmazandók. Ennek következtében a speciális szabályozás elsőbbséget élvez az általános normával szemben. Így, ha a határozott időre kötött bérleti szerződésnek lejártát követően a bérlő az ingatlanban változatlanul bent marad, és a bérleti díjat tovább fizeti, a szerződés nem alakul át határozatlan idejű bérleti jogviszonnyá. E körülmények között a bérlő jogcím nélküli használóvá válik, és a Lakástörvény 20. §-a alapján a használati díj megfizetésére köteles, amely a bérleti díj összegével egyezik meg.