Az ajándékozási szerződés sokak számára egyszerű, családon belüli megállapodásnak tűnik, valójában azonban komoly jogi következményekkel jár. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) szerint az ajándékozás egy szerződéses jogviszony. Az ajándékozási szerződés lényege az, hogy az ajándékozó a saját vagyona terhére ingyenes vagyoni előnyt nyújt a megajándékozott számára. Ez azt jelenti, hogy minden ajándékozási szerződés mögött egy vagyoni mozgás áll. Nem csak ingatlanról lehet szó, hanem pénzről, gépjárműről, üzletrészről vagy akár követelésről is.
Az ingatlanajándékozás közel sem annyira egyszerű, mintha csak egy csokor virággal kedveskednénk szerettünk születésnapján. Az ajándékozó ilyenkor is ingyenesen, ellenszolgáltatás nélkül ruházza át a tulajdonjogot másra, mégis sokkal bonyolultabb és kockázatosabb konstrukcióról van szó, mint ingóságok esetén. Mivel az ingatlan ajándékozás többségében rokonok, barátok vagy ismerősök között történik, ezért az ingatlan ajándékozás folyamata valamivel egyszerűbb, mint az adásvételé. Ahhoz, hogy az ajándékozás később is örömteli legyen, és ne merüljön fel jogsértés, érdemes tisztában lenni az előírásokkal.
Az ajándékozási szerződés formai és tartalmi követelményei
Az ingatlan ajándékozási szerződés csak írásban érvényes, és ingatlanok esetében az írásbeli szerződés hiányát még az sem orvosolja, ha a felek később ténylegesen a megállapodásuknak megfelelően járnak el, azaz teljesítenek. Egy megfelelően elkészített ajándékozási szerződés nem pusztán formai dokumentum, hanem olyan okirat, amelynek minden eleme a későbbi jogviták megelőzését szolgálja. Fontos kiemelni, hogy az ajándékozási szerződés csak akkor nyújt valódi jogi biztonságot, ha ezek a feltételek együttesen teljesülnek.
Ahhoz, hogy a földhivatal bejegyezze a megváltozott tulajdonjogot, szükség van egy közjegyző vagy ügyvéd előtt megkötött ajándékozási szerződésre. Ingatlan ajándékozásához ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okirat szükséges. Enélkül a földhivatal nem jegyzi be a tulajdonjog változását. A tulajdonjog bejegyzésére csak jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. Ilyen okirat az ügyvéd által készített és ellenjegyzett szerződés.
Az ajándékozási szerződés elkészítéséhez szükség van az ajándékozó és a megajándékozott személyes adataira, különös tekintettel a személyi számra és az adóazonosító jelre is. Ingatlan ajándékozása esetén fel kell tüntetni az ingatlan értékét, a helyrajzi számot, illetve amennyiben rendelkezésre áll, csatolni kell a tulajdoni lapot is. Ingóság esetén pedig kell az adott ingóság beazonosításához szükséges adat (pl.: alvázszám, lajstromszám, számlaszám, stb.).
A szövegből egyértelműen ki kell derülnie, hogy a felek szándéka az ingatlan tulajdonjogának ingyenes átadása, illetve átvétele. Az ingatlan értékét ebben az esetben is meg kell jelölni a szerződésben. Az ajándékozási szerződésben célszerű rögzíteni az esetleges feltevést vagy feltételt (pl. bontó feltétel), valamint a hatályba lépés időbeli feltételét (pl. halál esetére szóló ajándékozás).
A gyakorlatban az egyik legnagyobb hiba az, hogy a felek nem tekintik ezt valódi szerződésnek. A leggyakoribb hiba, hogy a felek internetről letöltött mintát használnak. Egy sablon szerződés nem képes kezelni az egyedi élethelyzeteket. A tapasztalat azt mutatja, hogy a legtöbb probléma abból adódik, hogy a felek feltételeznek bizonyos körülményeket, de azokat nem rögzítik.
Teherrel terhelt ingatlan ajándékozása
Terhelt ingatlan tulajdonjoga a teher jogosultjának (bank, haszonélvező stb.) hozzájárulása nélkül is ajándékozható, amennyiben a terhet nem biztosítja elidegenítési és terhelési tilalom. Ha az ingatlan tulajdoni lapjára elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve, akkor a jogosult hozzájárulása nélkül nem lehet elajándékozni az ingatlant. Egyéb teherrel, mint például jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog, viszont elajándékozható az ingatlan a jogosult hozzájárulása nélkül is.
A haszonélvezeti jog
A tulajdonos azt is megteheti, hogy úgy ajándékozza el az ingatlant, hogy a haszonélvezeti jogot fenntartja, vagy harmadik személy javára (nem magának és nem is a megajándékozottnak) haszonélvezeti jogot alapít. A haszonélvezeti jog azt biztosítja, hogy az ajándékozó az ingatlant továbbra is használhatja és hasznosíthatja, még akkor is, ha már nem ő a tulajdonos. Ez gyakori megoldás, ha az ajándékozó az ingatlanban szeretne maradni. A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti. Az ingatlan fenntartásával kapcsolatos úgynevezett rendes gazdálkodás körébe eső költségeket a haszonélvező viseli, ugyanakkor felmerülhetnek rendkívüli költségek is.
Az ajándékozási illeték és adó
Az ajándékozási illeték jellemzően ajándékba adott ingatlanok és nagyobb értékű ingóságok után fizetendő illeték. Az általános szabály szerint az ajándékozási illeték mértéke az egy megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18 százalék. A tiszta érték az ajándékot terhelő esetleges adósság összegével és egyéb teherrel csökkentett érték. Az illeték ingatlan ajándékozása esetén az adott ingatlan forgalmi értékének 9 %-a. Ezen felül 6.600 Ft földhivatali eljárási illetéket, valamint 1.000 Ft tulajdoni lap másolati díjat is fizetni kell.
Lényeges ugyanakkor, hogy több gyakori családi esetben teljes illetékmentesség jár. Mentes az ajándékozási illeték alól az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa, továbbá testvére által megszerzett ajándék. Az illetékmentesség nem oldja meg az öröklési, bizonyítási, haszonélvezeti vagy visszakövetelési kérdéseket.
Személyi jövedelemadót sem az ajándékozónak, sem a megajándékozottnak nem kell fizetnie ingatlanajándékozáskor, mivel jövedelem egyik fél számára sem keletkezett a tranzakció során. Akkor kell az ajándékozással ingatlanhoz jutó személynek 15 százalékos szja-t fizetni, ha azt 5 éven belül eladja (hasonlóan más ingatlanértékesítéshez), az ötödik évben és azon túl viszont már nem kell adót fizetni. Az adó mértéke évről évre csökken, 5 év után pedig teljes mentesség jár.
A 2025-ös ajándékozási adószabályok ismertetése: éves limitek, életre szóló mentesség és intelligens stratégiák (1. rész)
Az ajándék visszakövetelése
Az ajándékozási szerződés visszavonásának egyik tipikus esete, amikor az ajándékozó anyagi helyzete jelentősen romlik. Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti. Az egységes bírói gyakorlat értelmében a létfenntartás veszélyeztetettségét nem az ajándékozó pillanatnyi helyzete alapján kell megítélni.
Visszakövetelheti az ajándékot vagy az ajándék helyébe lépett értéket, ha a megajándékozott vagy a vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el. Ilyen súlyos jogsértésnek minősül például bűncselekmény elkövetése, vagy a jogszabályon alapuló tartási kötelezettség megszegése. Ugyanakkor fontos, hogy pusztán a kapcsolat megromlása nem elegendő.
A visszakövetelés tipikus esete az is, amikor téves feltevés okán történt meg az ajándékozás. Ez azt jelenti, hogy az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, ha az a feltevés, ami miatt odaadta azt, mégsem valósult meg, és e körülmény nélkül nem adta volna az ajándékot. Nem is követelhető vissza az ajándék olyan feltevés végleges meghiúsulására alapítottan, amely az ajándékozónak a megajándékozott személytől és magatartásától teljességgel független körülmények jövőbeni kedvező alakulásával kapcsolatos általános elképzelését tükrözi.
Abban az esetben azonban nem követelheti vissza az ajándékot az ajándékozó, ha az, vagy a helyébe lépett érték már nincs meg. Továbbá, ha az ajándékozó megbocsátott a sérelemért, vagy hosszú időn át nem kért semmit, akkor sem kérheti vissza az ajándékot. Az ajándék visszakövetelésének van elévülési ideje, ami 5 év, tehát 5 év után semmilyen ajándék nem kérhető vissza!
Ingatlan ajándékozása kiskorúnak
A leggyakoribb eset az ingatlan ajándékozás gyermek részére. Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét nem töltötte be. Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki a tizennegyedik életévét betöltötte, és nem cselekvőképtelen. Ingatlan ajándékozási szerződések esetében azonban - figyelemmel a magasabb ügyleti értékre és az ingatlanokkal járó kötelezettségekre - általában az a főszabály érvényesül majd, amely szerint a korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozatának érvényességéhez a törvényes képviselőjének hozzájárulása is szükséges.
Az a kiskorú pedig, aki nem töltötte be a tizennegyedik életévét sem, a törvény erejénél fogva cselekvőképtelennek minősül, így szerződést sem köthet. Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor - tehát amikor részére úgy ajándékoznak ingatlant, hogy az ajándékozó haszonélvezeti jogot alapít egyidejűleg az ingatlanon.
Semmis a kiskorú törvényes képviselőjének olyan jognyilatkozata, amellyel - a kiskorú vagyona terhére - ajándékoz, vagy amellyel jogokról ellenérték nélkül lemond. A gyámhatóság jóváhagyása szükséges, ha a gyereknek nem tehermentes (hitellel vagy haszonélvezettel terhelt) ingatlant ajándékoznak, továbbá akkor is, ha a kiskorú örököl valamit, de azt a szülő visszautasítja. A gyerek érdekében eljáró gyámhatóság jóváhagyása kell minden esetben a kiskorú ingatlanának eladásához vagy megterheléséhez is.
A halál esetére szóló ajándékozás
A halál esetére szóló ajándékozás a végintézkedés egyik formája. Erről akkor beszélünk, ha az ajándékozás azzal a feltétellel történt, hogy a megajándékozott az ajándékozót túléli, amely esetben a tulajdonjog átszállására az ajándékozó (örökhagyó) halálakor kerül sor. A halál esetére szóló ajándékozási szerződés írásban köthető meg érvényesen, amely történhet közvégrendeleti vagy magánvégrendeleti formában, azaz közokiratba, illetve magánokiratba foglaltan.
Az ajándékozó, mint tulajdonos az életében szabadon rendelkezhet az ingatlannal, így azt megterhelheti vagy el is adhatja - a halál esetére szóló ajándékozási szerződés ellenére. Az ilyen esetekre javasolható a megajándékozott (örökös) számára, hogy a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében harmadik személlyel szemben elidegenítési és terhelési tilalmat vagy elidegenítési tilalmat alapítson (aminek ő a jogosultja és az örökhagyó a terheltje). Így csak az ő hozzájárulásával rendelkezhet az ingatlanról az örökhagyó.
tags: #ajandekozasi #szerzodes #teherrel