Lakásbérlet esetén gyakran felmerülhet a bérleti szerződés felmondásának kérdése, akár a bérbeadó, akár a bérlő részéről. Különösen érzékeny témakör ez, ha kisgyermekes család az érintett. A köztudatban számos tévhit kering arról, hogy a kisgyerekes bérlőket nem lehet "kirakni" az albérletből, ami sok tulajdonost elbizonytalanít. Cikkünk célja, hogy tisztázza a jogi helyzetet, bemutassa a felmondás típusait és szabályait, valamint gyakorlati tanácsokat adjon mind a bérlőknek, mind a bérbeadóknak, különös tekintettel a kisgyermekes családokra.
A lakásbérleti szerződés típusai
A bérleti szerződés felmondása nagyban függ attól, hogy maga a bérleti szerződés milyen időtartamra szól. A lakásbérleti szerződéseknek két fő fajtáját különböztethetjük meg:
-
Határozott idejű bérleti szerződés
Ilyenkor a bérlő egy előre meghatározott ideig használhatja a bérleményt, például 12 hónapra. Ingatlan bérbeadásnál általában határozott idejű szerződéseket kötnek a felek, jellemzően minimum fél évre, de inkább 1 évre. Ez a típus az általánosabb albérlet esetén. Az egyik legfőbb előnye az, hogy mind a két fél számára védelmet biztosít a nem várt felmondással szemben, illetve mindketten könnyedén tudnak kalkulálni a bérleti díjjal és a lakáskeresés közeledtével is. A határozott időre kötött lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével megszűnik.
-
Határozatlan idejű bérleti szerződés
Ebben az esetben nincs rögzítve, hogy a bérlő mennyi ideig használhatja a bérleményt. Kevésbé gyakran fordul elő és kevesebb biztonságot nyújt mindenki számára.
A bérleti szerződés felmondása
A bérleti szerződés felmondásával mindkét fél élhet, a bérlő és a bérbeadó is. A felmondás lehet rendes vagy rendkívüli.
Rendes felmondás
Rendes felmondással bármelyik fél indokolás nélkül megszüntetheti a lakásbérleti szerződést, amennyiben a szerződésben erről külön nem rendelkeznek. Ez főleg határozatlan idejű szerződéseknél jellemző.
-
Határozatlan idejű szerződés felmondása
A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása viszonylag egyszerű. Amennyiben az adott hónap 15. napjáig közlésre kerül az írásbeli nyilatkozat, akkor a bérletet a következő hónap végével kell felmondottnak tekinteni. Ez azt jelenti, ha például június 15. napján közöl rendes felmondást a bérbeadó, akkor a bérleti szerződés július 31-gyel szűnik meg. Ha viszont június 16. napján közli a felmondást, akkor augusztus 31-én.
Fontos tudni: a felmondás nem akkor lép hatályba, amikor elküldik, hanem amikor a másik fél azt ténylegesen megkapja. Mivel a felmondási folyamat határidőhöz kötött, az írásbeli nyilatkozat átadási, illetve kézhezvételi idejét jó, ha igazolni tudjuk. Ezt legegyszerűbben személyes átvétellel oldhatjuk meg, de ha a felmondást kezdeményező fél postán juttatja el a másik fél részére, akkor ajánlott tértivevényes levélben érdemes megtenni.
-
Határozott idejű szerződés felmondása
A határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással alapesetben nem mondható fel, hacsak a bérleti szerződés ennek lehetőségéről külön nem nyilatkozik, vagy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) nem teszi lehetővé. A Ptk. rögzíti azokat az eseteket, amikor akár egy határozott idejű bérleti szerződés idő előtti felmondása is lehetséges:
- Ha a bérlő meghal, a bérleti jogviszony az örököseire száll.
- A bérlő részéről akkor is felmondható, ha a bérleményben olyan korszerűsítési munkák történnek, amelyek a lakás használatát jelentősen korlátozzák. Ezekről a korszerűsítési munkákról a bérbeadó köteles írásban értesíteni a bérlőt.
Természetesen a jog lehetőséget ad arra, hogy a bérlő és a bérbeadó közös megegyezés keretében döntsenek a lakásbérleti szerződés felmondásáról, megszüntetéséről. Ebben az esetben írásbeli nyilatkozat szükséges a felmondással kapcsolatos feltételekről (pl. kiköltözés időpontja, kaució visszafizetése).
Rendkívüli felmondás
A rendkívüli felmondás azonnali hatályú, és csak akkor jogszerű, ha a másik fél súlyosan megsérti a szerződésben foglaltakat. Fontos, hogy a rendkívüli felmondás csak akkor lesz jogszerű, ha az eljárás minden lépéséről írásos bizonyíték van: felszólítás, figyelmeztetés, felmondás.
-
Lakbér nem fizetése
A lakásbérleti szerződés felmondásának egyik leggyakoribb oka, hogy a bérlő nem fizeti a lakbért. Ha a bérlő a lakbért határidőben nem fizeti meg, a bérbeadónak - a következményekre figyelmeztetéssel - a fizetésre írásban kell felszólítania. Amennyiben a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondással élhet. A Kúria speciális tartalmi elemeket is meghatározott, így a felmondás alapján csak akkor kerülhet sor a lakás kiürítésére, ha a bérbeadó a teljesítés elmaradásának jogkövetkezményeire való figyelmeztetést, valamint a tartozás keletkezési idejére, összegére és jogcímére is kiterjedő, annak beazonosítására alkalmas tájékoztatást is belefoglalja.
-
Egyéb szerződésszegések
Előfordulhat például, hogy a bérlő a lakbért fizeti, azonban egyéb fizetési kötelezettségeinek nem tesz eleget, például nem fizeti a közüzemi díjakat. Másik esetkör, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy magatartása olyan, hogy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít (pl. csendháborítás, rongálás, nem rendeltetésszerű használat). Ebben az esetben a bérbeadónak a magatartás megszüntetésére a tudomására jutástól számított 8 napon belül írásban kell felszólítania a bérlőt. Itt is tartalmazni kell a felszólításnak a következményekre való figyelmeztetést. Ennek eredménytelensége esetén 8 napon belül írásban kell közölni a felmondást. A felmondási idő legalább 15 nap azzal, hogy a felmondást követő hónap utolsó napjára mondható fel a szerződés.
Ha viszont a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni (pl. fenyegető fellépés, szándékos rongálás), akkor a szerződés előzetes felszólítás nélkül mondható fel.
Természetesen a bérlőnek is joga van arra, hogy a lakásbérleti szerződést felmondja, ha a bérbeadó megszegi a szerződésben vagy jogszabályban előírt kötelezettségeit. Ilyen eset lehet, ha a bérleményt a bérlőnek nem adja birtokába, nem gondoskodik az épület karbantartásáról, vagy a vezetékrendszer meghibásodása esetén a javításról.
Albérlet felmondása kisgyermekkel - Tévhitek és valóság
Régóta terjed az albérletet kínálók között az a nézet, hogy a kisgyerekes családokkal több probléma lehet, mint másokkal. Ezt az ódzkodást nemcsak az okozza, hogy a tulajdonosok féltik az ingatlan állapotát az esetleges falfirkálásoktól, hanem az, hogy úgy gondolják, ha a szerződést felbontják, de a bérlők nem akarnak önként távozni, akkor a kiskorú jogi védelme miatt nem tudják őket kirakni a lakásból. Ez azonban egy tévhit.
Utcára tett kisgyermekes anyukát védett meg a Betyársereg
A hatályos lakásbérleti szabályok nem tesznek különbséget gyermekes és gyermektelen bérlő között: a bérleti jogviszony megszüntetésének feltételei ugyanazok, a gyermek jelenléte önmagában nem ad plusz tulajdoni vagy bent maradási jogot. A bérbeadó akkor tud jogszerűen felmondani vagy nem hosszabbítani, ha a törvényben és a szerződésben rögzített okok fennállnak, és az eljárást szabályosan viszi végig.
A bíróság vagy hatóság egy gyermekes család szituációját emberileg természetesen érzékenyebben kezeli, de ez nem jelent automatikus „örökös bentlakási jogot”. Az igazsághoz azonban hozzátartozik, hogy egy bérleti szerződés felmondása után szinte minden esetben nehézségekbe ütközik a lakást önként el nem hagyó bérlő kilakoltatása, akár van kiskorú gyermeke, akár nincs.
A tulajdonosnak a bérleti szerződés felmondását követően ugyanis, amennyiben a bérlő nem hajlandó önként kiköltözni a lakásból, első körben lakás kiürítése iránti keresetet kell előterjesztenie a bíróságon, melynek pozitív elbírálása során a bíróság a bérlőt megfelelő határidő tűzésével a lakás elhagyására kötelezi. A végrehajtási eljárás során a bíróság a bérlő kérelmére egy alkalommal, és legfeljebb 6 hónapra elrendelheti a végrehajtás felfüggesztését. Az a körülmény azonban, hogy a bérlő kiskorú fogyatékos gyermekről gondoskodik, önmagában nem ad alapot a felfüggesztésre. Ha azonban számítani lehet arra, hogy ez a kivételesen felmerült körülmény belátható időn belül megszűnik, a felfüggesztésnek már helye lehet.
Érdemes ezért a kisgyerekes családot is partnerként kezelni: ugyanúgy szerződésben, átlátható szabályokkal, kölcsönös elvárásokkal dolgozni velük, mint bármely más bérlővel, nem pedig eleve potenciális konfliktusforrásként tekinteni rájuk. Ez a szemlélet hosszú távon mindkét félnek biztonságosabb, kiszámíthatóbb együttműködést hoz.
Jogi háttér és a védelem lehetőségei
A lakásbérlet szabályait alapvetően két jogszabály határozza meg:
- a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény)
- és az ún. lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletéről).
Ezek a jogszabályok nem tesznek különbséget a bérlők között aszerint, hogy van-e gyermekük. A lakáskiadás kisgyerekes családnak esetén is ugyanazok a bérlői jogok és kötelezettségek, valamint a bérleti jogviszony megszüntetésének feltételei, mint bármely más bérlő esetén.
Mire figyelj a szerződésben, ha kisgyerekesnek adod ki?
Ha lakáskiadás kisgyerekes családnak a célod, az első védelmi vonal egy jól megírt, naprakész bérleti szerződés. Érdemes benne külön foglalkozni a lakcímbejelentéssel, a kijelentkezési kötelezettséggel, a kaució felhasználásával, a zajjal és a felmondási szabályokkal.
A befogadó nyilatkozat erre ad egy megnyugtató plusz biztosítékot: ez egy olyan írásbeli nyilatkozat, amelyben egy saját tulajdonú ingatlannal rendelkező családtag vagy ismerős vállalja, hogy ha a bérleti szerződés bármilyen okból megszűnik, befogadja a családot, illetve a kiskorú gyermeket/gyermekeket. Nem kötelező eleme a lakáskiadás kisgyerekes családnak esetén sem, de sokat segít abban, hogy tudd: ha a bérleti jogviszony véget ér, nem az a kérdés, hogy az utcára kerül-e a család, hanem az, hogy a bérlő a nyilatkozatnak megfelelően tud máshová menni.
Lakcímbejelentés kisgyerekes bérlőnél
Kisgyerekes családoknál szinte biztosan felmerül a lakcímbejelentés kérdése: iskola, óvoda, orvos, támogatások miatt gyakran fontos, hogy a gyerek hivatalos lakcíme az a lakás legyen, ahol ténylegesen él. A lakcímbejelentés törvényi kötelezettség, így annak, aki kiadja a lakását, nincs joga megtagadni, hogy a bérlő a lakcímnyilvántartásba bejelentse a címét. Ha a lakásbérleti szerződést két tanú is aláírta, akkor nincs szükség arra, hogy a tulajdonos külön még a lakcímbejelentő lapot is aláírja.
Kaució és visszatartása
A bérleti szerződés megkötésekor a bérlő általában kauciót is fizet, amelynek összege jellemzően 1-3 havi bérleti díj között mozog. Ez a biztosíték a bérbeadó számára, de fontos tudni: a kaució nem marad automatikusan nála a szerződés megszüntetésekor. Ha a bérlő teljesítette a vállalt kötelezettségeit, időben kiköltözött, és nem maradt elmaradás vagy kár, akkor a bérbeadó köteles a kauciót visszafizetni. Ha viszont közüzemi tartozás, elmaradt lakbér vagy lakáskár merül fel, akkor ezek költségei levonhatók belőle.
Közjegyzői okiratba foglalás és kiköltözési nyilatkozat
A későbbi viták megelőzése érdekében célszerű a bérleti szerződést ügyvéddel szerkesztetni, vagy közjegyzői okiratba foglalni. A bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalása nem kötelező, de több szempontból is hasznos lehet. Ha a szerződést közjegyző készíti vagy hitelesíti, az okiratot végrehajtási záradékkal is elláthatja. Olcsóbb, de szintén jogilag erős megoldás lehet, ha a bérlő külön egyoldalú nyilatkozatot tesz a közjegyző előtt arról, hogy a szerződés megszűnésekor határidőre kiköltözik. Ilyen esetben is lehetőség van a gyorsabb jogérvényesítésre.
Mi a teendő, ha a bérlő nem hagyja el az ingatlant?
Előfordulhat, hogy a bérleti szerződés jogszerű felmondása után a bérlő nem hajlandó elhagyni az ingatlant. Ilyen esetben a bérbeadó nem intézkedhet saját hatáskörben - például nem cserélhet zárat, és nem akadályozhatja meg a lakáshasználatot. Amíg nincs jogerős döntés, a bérlő jogcím nélküli használónak minősül. Ilyenkor használati díjat köteles fizetni a bérbeadó részére, amelynek összege - ha erről külön nem rendelkeztek - megegyezik a korábbi bérleti díjjal. Ha a bérlők nem hajlandóak önként elhagyni a lakást, a bírósághoz kell fordulni, és lakás kiürítése iránti keresetet kell előterjeszteni.
| Szerződés típusa | Felmondás jellege | Felmondási idő | Indokolási kötelezettség |
|---|---|---|---|
| Határozatlan idejű | Rendes | Hónap 15. napjáig közölve: következő hónap vége. Utána: plusz egy hónap. | Nincs |
| Határozott idejű | Rendes | Nem lehetséges, csak ha a szerződés engedi vagy Ptk. | Csak a Ptk. által meghatározott esetekben |
| Bármely típus | Rendkívüli | Lakbér nem fizetése: felszólítás után 8+8 nap. Egyéb szerződésszegés: felszólítás után 8 nap, felmondási idő legalább 15 nap. Súlyos szerződésszegés: azonnali. | Kötelező (írásban bizonyíthatóan) |