Az élettársi kapcsolatok rendezésekor gyakran felmerül a lakáshasználat kérdése. A jogi szabályozás célja, hogy mindkét fél számára méltányos megoldást biztosítson, különösen gyermekek esetén.
A lakáshasználati jog jogi háttere
A jog lehetővé teszi, hogy az élettárs, ha nincsenek meghatározott jogai és jogcíme a közösen használt lakásra (pl. nem tulajdonostárs, vagy bérlőtárs), megtörténhet, ha csupán, úgynevezett szívességi lakáshasználó volt élettársa lakásában, az élettársi kapcsolat befejezésével ez a jogszint megszűnik, és bármilyen hosszú élettársi együttélést követve, köteles az addig közösen használt lakást elhagyni.
Ez nyilvánvalóan hátrányos volt az élettárs részére, ezért a törvény lehetővé teszi, hogy a felek a lakáshasználatot, akár az élettársi kapcsolat kezdetekor, vagy annak fennállása alatt bármikor, a közösen használt lakást életközösség megszűnése esetére, előzetesen szerződéssel rendezhetik.
Vagyis ha csak szívességi lakáshasználó, megállapodhatnak egymással, ha az élettársi kapcsolat megszűnik, a lakáshasználat tovább hogyan folytatódik. Ha nincs megállapodás köteles az addig közösen használt lakást elhagyni.
Alapvető kiinduló pont az, hogy nem részesül védelemben az élettársi kapcsolat megszűnésekor, az élettársával közösen használt lakás tekintetében az, aki úgynevezett szívességi lakáshasználó. Ha az élettárs, tulajdonostárs vagy bérlőtárs, akkor ebből a jogcímből erednek a jogosultságok, de az élettársi együttélésből önmagában nem származik lakáshasználati jog, vagyis bármilyen hosszú ideig is tartott az életközösség, jogosultságot - ha nincs közös gyermek - a lakáshasználatra az élettársi jogviszony nem teremt.
A házastársak közös lakásának - a lakáshasználat rendezése szempontjából - az az ingatlan tekinthető, melyben a házastársak közösen éltek együtt, akár egyikőjük, akár mindkettőjük tulajdonjoga, haszonélvezeti joga vagy bérleti joga alapján. A közösen lakott lakás további használatának rendezése több szempontból is kiemelkedő jelentőségű az életközösségüket megszakító házastársak számára. Egyrészt ez volt a családi együttélés színtere, az a privát szféra, mely számos esetben a biztonságot jelentette a házastársak és a gyermek(ek) számára, másrészt olyan vagyontárgy, melynek megszerzése a felek számára jelentős anyagi ráfordítással, megszorításokkal, erőfeszítéssel járt.
A lakáshasználati szerződés megkötése és formája
Ezt a szerződést közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ha az életközösség megszűnése után, is bármikor megállapodhatnak, ez a megállapodás nincs alakszerűséghez kötve. Tehát bármilyen ráutaló magatartásra is létrejöhet. (pl. a tulajdonos élettárs elköltözik és otthagyja a lakást az élettársának a közösen ott élő közös gyermekkel együtt vagy, anélkül is).
A házasulók a házasságkötés előtt, valamint a házastársak a közös lakás használatát a házasság felbontása, vagy az életközösség megszűnése esetére előzetesen szerződéssel rendezhetik. Ennek a szerződésnek az érvényességi feltétele az, hogy azt közokiratba vagy jogi képviselő által ellenjegyzett magánokiratba foglalják.
A Ptk. - a Csjt.-vel azonos módon - a házastársi lakáshasználat rendezése körében a házastársak megállapodásának biztosít elsőbbséget. Lehetővé teszi, hogy a házasulók a házasságkötés előtt vagy a házastársak a házasság fennállása alatt a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetére rendezzék a közös lakás további használatát, ennek keretében megállapodhatnak akár abban is, hogy az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül elhagyja. A megállapodást közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A jogszabályi megfogalmazásból látszik, hogy a házasság felbontása (a házasság megszűnése) esetére szóló, a lakáshasználatot rendező szerződés mind a házasság megkötése előtt, mind azt követően, az életközösség fennállása alatt bármikor köthető.
A lakásbérleti szerződésnél kötelező az írásbeli szerződés megkötése, amely nem feltétel a szívességi lakáshasználat esetén. Ilyen szerződés létrejöhet szóban és ráutaló magatartással egyaránt. Azonban a tartalma és különösen a megszüntetésére vonatkozó nehézségek miatt célszerű a szerződéses feltételeket írásba foglalni.
A lakáshasználat rendezése gyermekek esetén
Ha az élettársak közös jogcím, pl. közös tulajdon, haszonélvezeti jog, vagy bérlőtársi jogviszony alapján használják a lakásukat, akkor a bíróság a közös kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát is figyelembe veszi, amikor a további használatról dönt. Ez nem jelenti feltétlenül azt, hogy a gyermek lakáshasználati jogát a közös lakásból kell biztosítani, hanem csak annyit jelent, hogy a bíróságnak olyan megoldást kell választania, hogy a gyermek ne váljon hajléktalanná.
A családjogi szabályok a szülők kötelességévé teszik, hogy kiskorú gyermekük állandó lakásáról gondoskodjanak, melynek - az életközösség fennállása alatt - a közösen lakott lakásban tesznek eleget, s lehetőség szerint - a család egységének felbomlását követően is - a korábbi családi otthonban kell biztosítani a gyermek lakhatását.
Ahogy arról fentebb már volt szó, törekedni kell arra, hogy a lakáshasználtra jogosult gyermeknek ne kelljen elhagynia a korábbi családi otthont. A szabályozás hátterében az a megfontolás áll, hogy ha már a gyermeknek meg kell küzdenie a család szétesése okozta teherrel, legalább a megszokott, számára biztonságot nyújtó környezetében maradhasson. Ezt a kívánalmat azonban nem lehet olyan szigorúan értelmezni, hogy a felek gyermekének a lakhatását feltétlenül a közös lakásban kellene biztosítani.
A kialakult gyakorlatot a Ptk. [17] A házassági vagyonjogi szerződéshez képest a házastársi közös lakás használata tárgyában kötött szerződés tartalma kötöttebb, hiszen a felek rendelkezési joga nem sértheti a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermekük érdekét.
A gyermeknek tehát csak saját szülőjével szemben van jogosultsága a lakás használatának biztosítására. Ezt a jogosultságot a gyermek érdekében sem lehetett kiterjesztetni a nem szülő házastársra, még akkor sem, ha házasságuk alatt a gyermek lakhatását a nem szülő házastárs lehetővé tette.
A lakáshasználati jog rendezése vita esetén
Ha a felek között nem jön létre megállapodás a lakáshasználatra vonatkozóan, úgy ebben a kérdésben a bíróság dönt. A bíróság döntését bármelyik házastárs kérheti.
A bírói döntés esetére érvényes Ptk. szabályozás nem a saját tulajdonú és a bérlakás között tesz különbséget, hanem attól függ, hogy a lakáshasználat jogcíme közös, avagy csak az egyik felet illeti meg.
1. Kivételesen indokolt esetben a bíróság dönthet úgy is, hogy a házastársnak engedélyezi, hogy bérlői jogállásban kizárólagosan használja a másik házastárs kizárólagos tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő lakást, ha a szülői felügyeleti jogokat ő gyakorolja a lakás használatára jogosult kiskorú gyermek felett, és a kiskorú gyermek lakhatása másként nem biztosítható.
Ha a házastársak (volt házastársak) közös lakásának elkülönített használata nem lehetséges, a bíróság az eset összes körülményeire, különösen a családvédelmi szempontokra figyelemmel dönti el, hogy a volt közös lakásuk bérlete melyik felet illesse.
Annak a kérdésnek az eldöntésekor, hogy melyik fél maradjon a lakásban, elsősorban az számít, hogy van-e a feleknek kiskorú gyermeke, és hogy a gyermek melyik félnél nyert elhelyezést. A lakás kizárólagos használatára tehát alapvetően azt a felet kell feljogosítani, akinél a közös kiskorú gyermeket elhelyezték.
Amennyiben nincs közös kiskorú gyermek, a lakást annak kell elhagynia, aki magatartásával a másik félnek súlyos érdeksérelmet okozott (PK 299. sz. állásfoglalás), ilyen magatartás hiányában pedig az eset összes körülményeinek (pl. A lakáshasználati jognak jelentős vagyoni értéke van, így a házastársi közös lakást elhagyó (illetőleg elhagyni kényszerülő) házastárs a lakás kizárólagos használatához jutó házastárssal szemben jóval hátrányosabb vagyoni helyzetbe jut, aminek mérséklését szolgálja a lakáshasználati jog ellenértéke.
A lakáshasználati jog ellenértéke
Miután tehát a lakáshasználati jog ellenértéke vagyoni hátrány mérséklésére szolgál, így értelemszerűen csak vagyoni értéket jelentő használati jogosultsághoz tapadhat, és pl. családtagi szívességi lakáshasználathoz nem fűződhet.
Nem tarthat igényt azonban a térítésre az a házastárs, aki vállalta szerződésben, hogy a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül hagyja el.
A felek a lakáshasználati jog ellenértékét egymás közötti megállapodással is rendezhetik, amely a bíróságot is köti. Ha viszont nincs ilyen megállapodás, a Ptk. Közös tulajdonban, vagy valamelyik házastárs külön tulajdonában álló lakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke a lakás beköltözhető és lakott forgalmi értékének a különbözete.
Tulajdoni lakásnál - ha a feleknek nincs a forgalmi értékre egyező előadása, és az hitelt érdemlően másként nem állapítható meg - a bíróság a lakott és beköltözhető forgalmi érték megállapítására szakértőt rendel ki.
Szívességi lakáshasználat
Sokan kerülnek olyan helyzetbe, hogy lakást adnak oda használatra egy családtagnak, ismerősnek, barátnak - bérleti szerződés nélkül. Azt gondolják, „ez csak szívességből van”, úgysem lesz gond belőle. A „szívességi lakáshasználat” elsőre ártatlan gesztusnak tűnik, de komoly jogi kérdéseket vethet fel.
A szívességi lakáshasználat egy ingyenes használati jogviszony, amelynek a lényege, hogy a tulajdonos (vagy más jogosult) ellenszolgáltatás nélkül engedi át a lakás használatát. Ez tehát nem azonos a bérleti jogviszonnyal, így lakbérfizetési kötelezettség sem keletkezik. De figyelem: ha a használat évekig tart, és például ingóságokat is bevitt a lakásba, a kiköltöztetés akkor sem mehet egyik napról a másikra! Ez az a pont, ahol a „szívesség” könnyen jogi vitává fajulhat.
A szívességi lakáshasználati szerződést nem említi a polgári törvénykönyv. Ezért az ingyenes szerződések, és ezeken belül is a haszonkölcsön szerződések szabályait alkalmazzák rájuk, amennyiben szükséges valamilyen írásos formát adni a megállapodásnak. Mi azonban mindenféleképpen az írásbeli szerződéskötést javasoljuk.
A szívességi lakáshasználat jogviszony emellett a határozott időtartam lejártával is megszűnik.
A lakáshasználat rendezése során is igaz, hogy a felek megállapodása az elsődleges, és a polgári törvénykönyv (Ptk.) lakáshasználatra vonatkozó rendelkezései csak akkor és annyiban alkalmazandók, amennyiben attól a felek a megállapodásukban nem térnek el.
A lakáshasználat történelmi kontextusa
A házasság felbontása esetében a házastársak között sok esetben szinte létkérdésként merül fel a lakáshasználat rendezésének kérdése. Ahhoz, hogy ennek indokát megértsük, érdemes néhány pillantást vetni a hazai lakáshelyzetre.
A második világháborút követően, 1948-ig a megsérült lakóházak zömét újjáépítették, és ezen felül még nyolcvanezer új lakás is épült. Az ezt követő évtizedekben azonban, az 1960-as évek közepéig semmilyen érdemi változás nem történt, melynek következtében a lakáshelyzet az egész országban rendkívül kedvezőtlenné vált. Az ’50-es években az egy főre jutó szobaszám Európában nálunk volt a legalacsonyabb, az egy- és kétszobás lakások aránya meghaladta a 90%-ot. Az egy- és kétszobás lakások aránya meghaladta a 90%-ot. A háromtagú családok 2/3-a egy szobában élt.
Az 1002/1960. (I. 10.) Korm. határozattal elfogadott 15 éves lakásfejlesztési terv 1961 és 1975 közötti időszakra egymillió lakás és települési életformáknak megfelelő kapcsolódó létesítmények megépítését irányozta elő akként, hogy 60%-ban állami, 40%-ban magánkivitelezés keretében került volna sor ezek felépítésére.
A ’60-as évek végétől a ’80-as évek közepéig gyors és látványos általános javulás következett be, melynek eredményeképpen a lakáshelyzet elérte az európai középmezőnyt, elsősorban - a 15 éves tervtől eltérően - nem az állami, hanem az önerős lakásépítés eredményeképpen. A ’70-es és a ’80-as években a tömeges panellakás-építés volt a jellemző, majd idővel a hangsúly átkerült a magánerős lakásépítések támogatására.
A ’80-as évek közepétől a helyzet ismét romlott, s újra kezdett kialakulni a ’70-es évekre jellemző hiányhelyzet. A gazdasági változások következtében (korábbi kedvezményes kamatozású kölcsönök megszűnése, munkanélküliség) a lakásépítés és -felújítás nagy arányban visszaesett. Az államilag támogatott lakásépítés rendszere a ’90-es években megtorpant, s radikális változás következett be a lakásállomány tulajdoni szerkezetében is, aminek elsősorban az önkormányzati bérlakások privatizációja volt az oka.
Míg az 1990-es népszámlálás 20%-os mintája (KSH, 1993) szerint a háztartások 23,4%-a élt főbérleti jogcímen, addig 1993-ban már csupán 13,5%, s ez a csökkenés a következő években is folytatódott. Mindezek szerepet játszottak abban, hogy - eltérően a nyugat-európai helyzettől - a lakások 93%-ában a tulajdonosok laknak, s kevésbé jellemző, hogy a családok bérelt lakásban élnek.
Az önkormányzati lakások privatizációjának eredményeként a szociális ellátásra alkalmas önkormányzati bérlakások száma jelentősen lecsökkent, újabb önkormányzati bérlakások elenyésző számban épültek, épülnek. Az önkormányzati lakások állaga, minősége leromlott.
Új lakáspolitikai eszközként jelent meg 2001-ben az állami kiegészítő kamattámogatás, amelyet először az új, majd később a használt lakások vásárlásához is igénybe lehetett venni. A hitelezés újbóli beindulása hatalmas lendületet adott a lakáspiacnak, az évtized elejéhez képest 2004-2005-re megduplázódott a lakásépítések száma, a széles körben elérhető hitelek révén javult a lakások megfizethetősége (→ingatlanforgalom). A helyzetet a 2008-ban kirobbant gazdasági válság és a jelzálog-alapú devizahitelek okozta nehézségek azonban negatív irányba fordították, melynek következtében a lakásépítések száma újra a 2000-es évek elejének szintjére esett vissza, a használtlakás-piac forgalom a felére csökkent.
A lakásépítési kedv 2016-ban vett újabb jelentős fordulatot, amikor az előző évhez képest 31%-kal több lakás épült.
Kovács Krisztián: Bérleti és más használati szerződések (lízing, haszonbérlet, stb.)
tags: #vedonoi #nyilatkozat #ottlakas