A lakásbérlés során mindkét félnek - a bérbeadónak és a bérlőnek is - tisztában kell lennie a jogokkal és kötelezettségekkel. Bérlőként sokan úgy érzik, kiszolgáltatottak a tulajdonosnak, aki bármikor felmondhatja a szerződést vagy megjelenhet a lakásban. Fontos azonban tudni, hogy a törvény a bérlőket is védi, és a kisgyermekes családok esetében felmerülő aggodalmak gyakran alaptalanok.
A bérleti szerződés és a kiskorúak jogi védelme
Régóta terjed az albérletet kínálók között az a nézet, hogy a kisgyerekes családokkal több probléma lehet, mint másokkal. Ezt az ódzkodást nemcsak az okozza, hogy a tulajdonosok féltik az ingatlan állapotát az esetleges falfirkálásoktól, hanem az, hogy úgy gondolják, ha a szerződést felbontják, de a bérlők nem akarnak önként távozni, akkor a kiskorú jogi védelme miatt nem tudják őket kirakni a lakásból. Az ingatlantulajdonosok félelmét tovább erősítheti az, ha a lakásuk címét még állandó lakhelyként is szeretnék bejelenteni a szülők, mert úgy gondolják, ez tovább bonyolíthatja a helyzetet.
Azonban a tulajdonosok félelmei alaptalanok. A bérleti jogviszonyt a többször módosított PTK szabályozza. Ha az adott bérleti szerződésben foglaltakat nem tartják be a felek, akkor fel lehet mondani a szerződést. Ha egy nem teljesítő, rosszhiszemű bérlőt fogunk ki, ugyanolyan nehézkes kiköltöztetni, akár van kiskorú a bérlők között, akár nincsen, és akár közjegyzői okiratba foglaltuk a szerződést, akár nem.
Csak ezekre van szükséged egy kilakoltatási ügy megnyeréséhez
Szomorú és bosszantó, ha a lakásbérlésből vita, pereskedés, majd kilakoltatás lesz, de előfordul. Azonban azzal minden lakáskiadónak és -bérlőnek is tisztában kell lennie, hogy a kiskorú gyerek időnként még erősebb indok arra, hogy gyorsabban kiköltözzenek a bérlők. Ugyanis, ha nem költözik el önként, és van kiskorú gyermeke, akkor a végrehajtó felé ezt előzetesen be kell jelenteni. Ilyenkor a gyámügy részéről is megy majd valaki a kilakoltatáskor, mivel a szülőt utcára lehet tenni, de a gyermeket nem. Annak elkerülése érdekében, hogy ne vegyék el tőlük a gyereket, a következményeket felmérő szülők önként elhagyják az ingatlant.
A bérleti szerződés formai követelményei és jogi ereje
Szükséges rögzíteni, hogy jogszabály nem írja elő, hogy a bérleti szerződést teljes bizonyító erejű magán- vagy közokiratban kell elkészíteni, így tanúk és közjegyzői okirat nélkül is a szerződés érvényes és hatályos, az abban foglalt jogok gyakorolhatóak és kötelezettségek teljesítendők és számonkérhetőek.
A bérleti szerződést tanúk előtt és közjegyző előtt is írhatják a felek. A közjegyző előtt kétirányú nyilatkozat tehető a bérlő részéről, így a tartozásainak megfizetésére vagy a kiköltözésre vonatkozó kötelezettségvállalás perindítás nélkül, egy végrehajtási eljárásban kikényszeríthető. A közjegyzői okirat elkészítését a bérbeadó kérheti, azonban a feleknek erre vonatkozó megállapodása térhet ki arra, hogy ennek költségeit ki viseli. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés esetén az elsőkörös jogi eljárást tudjuk (időben) megspórolni, azonban a törvény szerint kell felmondanunk (eljárnunk), esetenként végrehajtói segítség igénybevételével a jogunknak érvényt szereznünk.
A bérlő jogai és kötelezettségei
Lakáshasználat és albérletbe adás
Természetesnek és nyilvánvalónak tűnik, hogy a bérlő jogosult az általa bérelt lakást használni, hiszen éppen ebből a célból köti a bérleti szerződést. A bérlő csak a lakás rendeltetésének megfelelően jogosult a bérlemény használatára. Fontos emellett rögzíteni a szerződésben azt is, hogy a bérlő milyen célból akarja használni a lakást (amennyiben nem csupán lakni kíván benne).
A Polgári Törvénykönyv általános szabályai szerint a bérlő csak akkor jogosult a lakás használatát másnak átengedni - tehát a lakást albérletbe adni - ha erre korábban a bérbeadó engedélyt adott. Ezért érdemes a bérleti szerződésbe belefoglalni, hogy lehetőség van-e a lakás albérletbe adására, továbbá az albérletbe adás milyen feltételekkel és milyen időtartamra történhet. Jó, ha tudjuk azonban, hogy albérletbe adás esetén is a bérlő áll szerződésben a bérbeadóval és nem az albérlő, ami pedig azt jelenti, hogy ha az albérlő megszegi a szerződést, vagy valamilyen kárt okoz, azt a bérbeadó felé a bérlőnek kell megtérítenie.
Beköltözés és lakcím bejelentése
A lakást több bérlő együttesen is bérelheti, ez esetben a bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják, kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A bérleti szerződés megkötésekor a bérlőnek joga van a szerződésben megjelölni azon személyeket, akik a bérleménybe vele, mint bérlővel beköltöznek. Ahhoz, hogy a bérlő a bérleményt állandó lakcímeként vagy tartózkodási helyeként jelölje meg, szükséges a bérbeadó hozzájárulása és írásbeli nyilatkozata a bejelentőlapon. Ez esetben a lakcímkártya tartalmazza a bérlemény címét. A lakásba való bejelentkezéstől sem kell tartania a tulajdonosnak. A bérlőknek szüksége lehet a bejelentkezésre, főleg, ha gyerek is van a családban.
Hibaelhárítás és karbantartás
A lakástörvény rendelkezései szerint a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezéssel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról; az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról. A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó. Ha valamelyik eszközt nem lehet megjavítani, akkor köteles-e a bérbeadó egy másik eszközt vinni a lakásba? Erre a felek megállapodása az irányadó.
Állattartás
Fel szokott merülni az állattartás kérdése, hogy tarthat-e állatot a bérlő az albérletben? Ez teljes mértékben a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás tárgya, amelyet érdemes rögzíteni a bérleti szerződésben.
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
Ellenőrzési jog
A lakástörvény, amely a bérleti szerződés speciális szabályait tartalmazza, a Ptk. általános szabályaihoz képest arról rendelkezik, hogy a bérbeadó a rendeltetésszerű használatot évente egyszer, vagy ha szerződésben a felek másképpen állapodtak meg, úgy több alkalommal ellenőrizheti. Ezt azonban csak a bérlő szükségtelen háborítása nélkül teheti, a bérlő pedig köteles az alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani és az ellenőrzést tűrni. A jogszabály szerint ez megfelelően irányadó a káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatti hibaelhárítás elvégzésére is.
Felmondás és kilakoltatás
Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. Ha viszont a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani.
Jó, ha tisztában vagyunk azzal, ha egy ingatlankiadásnál elmérgesedik egy felmerülő vita - gyakran a nemfizetés miatt -, úgy, akár érintett egy kiskorú, akár nem, mindig nehézségekbe ütközik a kilakoltatás, ha bérlők nem hajlandóak kiköltözni. Ilyenkor a tulajdonos nem mehet oda és „dobálhatja ki” a bérlőket, elsőként a bírósághoz kell fordulnia, ahol előterjeszti a lakás kiürítése iránti keresetet. Amennyiben ennek nem tesz eleget a bérlő, akkor második lépésben a tulajdonos kérheti az ítélet végrehajtását. De előfordul, hogy még itt sem ér véget a kálvária, mivel a bérlő egy alkalommal kérheti a bíróságot, hogy függesszék fel a végrehajtást.
Cserelakás felajánlása
Lakásbérleti szerződésben, ha az nem minősül önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő bérleménynek, az általános szabályok szerint a bérbeadó nem köteles a bérleti szerződés megszűnésekor cserelakást felajánlani a bérlőnek. Erre kifejezett nyilatkozat kell a szerződésben, hogy ilyen jogot a bérlő gyakorolni tudja.
Gyermekvédelemről szóló törvény (1997. évi XXXI. törvény)
Az Országgyűlés a jövő nemzedékért érzett felelősségtől vezérelve a Gyermek jogairól szóló, New Yorkban, 1989. november 20-án kelt Egyezmény kihirdetéséről szóló 1991. évi LXIV. törvényben, továbbá az Alaptörvényben meghatározott gyermeki jogok érvényre juttatása érdekében, a házasságról, a családról és a gyámságról szóló 1952. évi IV. törvénnyel, valamint a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvénnyel együttalkotva elfogadta a gyermekvédelemről szóló 1997. évi XXXI. törvényt.
A törvény célja a gyermek testi, értelmi, érzelmi és erkölcsi fejlődésének, személyi, vagyoni és egyéb jogainak biztosítása. A gyermeknek joga van emberi méltósága tiszteletben tartásához, a bántalmazással - fizikai, szexuális vagy lelki erőszakkal -, az elhanyagolással és az információs ártalommal szembeni védelemhez. A gyermek szüleitől vagy más hozzátartozóitól csak saját érdekében, törvényben meghatározott esetekben és módon választható el.
A gyermekjogi képviselő szerepe
A gyermekjogi képviselő ellátja a gyermekvédelmi gondoskodásban részesülő gyermek e törvényben meghatározott jogainak védelmét, és segíti a gyermeket jogai megismerésében és érvényesítésében, valamint kötelességei megismerésében és teljesítésében. A gyermekjogi képviselő jogosult a gyermekjóléti, illetve gyermekvédelmi szolgáltató tevékenységet végző működési területén tájékoztatást, iratokat, információkat kérni és a helyszínen tájékozódni. A gyermekjogi képviselő jogosult az általa kezdeményezett időpontban a gyermekkel személyesen, a gyermekjóléti és gyermekvédelmi szolgáltató vezetőjének, illetve munkatársának - ideértve a nevelőszülőt is - jelenléte nélkül találkozni.